Затратный подход

Далее рассматриваются подходы и методы применительно к индивидуальной оценки стоимости недвижимости.

Подходы и методы оценки недвижимости.

Под подходом к оценке стоимости понимается определенный методологический взгляд на природу стоимости объекта недвижимости, отражающий, как уже отмечалось выше экономико-теоретическую концепцию стоимости. Соответственно, можно говорить о трех основных подходах к определению стоимости недвижимости: затратном (базирующемся на концепции издержек), доходном (базируется на теории полезности и ожиданий) и сравнительном (теоретическая база –теория спроса и предложения).

В отличие от подхода, метод оценки стоимости недвижимости – это конкретный способ, алгоритм расчета величины стоимости объекта недвижимости. На основе одного подхода может быть разработано несколько методов, отличающихся друг от друга последовательностью и точностью расчетов.

Следует обратить внимание на то, что ни один из подходов не может дать полностью адекватного рыночной ситуации суждения о величине стоимости объекта недвижимости. На практике это проявляется в том, что оценщик должен, в соответствии со стандартами применять для оценки либо все три метода, либо (минимум) - два, обосновав причину своего выбора. При этом окончательное суждение о стоимости объекта должно производиться не на основе среднеарифметического, а с учетом значимости того или иного метода в каждом конкретном случае (этот процесс носит название «процедура согласования»).

Перед рассмотрением подходов и методов оценки стоимости недвижимости необходимо сделать еще два замечания.

Во-первых, оценка стоимости недвижимости может осуществляться в двух вариантах: как массовая оценка стоимости недвижимости и как индивидуальная оценка. Индивидуальная оценка и исторически и методологически предшествует массовой оценки, но технологически они существенно отличаются.

Массовая оценка базируется на учете основных факторов, влияющих на стоимость объектов и широком использовании методов статистической обработки информации о состоянии рынка в разрезе этих факторов.

Индивидуальная оценка предполагает учет всех существенных с точки зрения формирования стоимости объекта факторов, индивидуальных особенностей объектов, его правового положения, актуального состояния рынка на дату оценки и пр.

Индивидуальная оценка дает более точный результат, но требует и больших затрат. Поэтому она используется при принятии индивидуальных решений на рынке. Массовая оценка используется, как правило, государством в интересах налогообложения, иногда, для установления арендной платы при массовой сдаче в аренду объектов недвижимости и пр. Она не может учесть всех характеристик объектов (например, социального окружения и т.д.).

Во-вторых, далее рассматриваются подходы и методы именно рыночной оценки стоимости недвижимости. Помимо этого, на практике довольно часто используются так называемые нормативные методы оценки. В качестве последних, например, выступает кадастровая оценка стоимости земельных участков, проводимая по правилам, устанавливаем Правительством РФ. Другой пример - это использование т.н. инвентаризационной стоимости, которая также определяется строго определенным образом, как правило, путем пересчета базовой (первоначальной) стоимости имущества с использованием нормативно заданных коэффициентов в текущую стоимость. Все эти методы предполагают использование массовой оценки стоимости недвижимости и, безусловно, учитывают развитие и состояние рынка, но не так полно и точно, как это делается при индивидуальной рыночной оценки стоимости объектов недвижимости.

Концептуально затратный подход базируется на теории издержек как основы величины стоимости товара, а в основе его применения лежит принцип замещения. Основная идея затратного подхода к оценке недвижимости – объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного.

Подход основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценкой рыночной стоимости земли.

Сфера применения затратного подхода: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.