2013-12-31
2571
Для того, что максимально избежаатьсубъективизма в оценке, существуют принципы оценки недвижимости. Принципы оценки недвижимости – методические правила, основывающиеся на положениях экономической теории и позволяющие учесть, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.
Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости, имеющая в своей основе следующую логическую формулу:
Оценка недвижимости это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с недвижимостью с ее объектом в условиях рынка.
Следовательно, мы имеем три элемента: субъект, объект, рыночная среда. Отсюда вытекают и три группы принципов:
· принципы, основанные на представлениях пользователя,
· принципы, связанные с объектами недвижимости,
· принципы, связанные с рыночной средой.
Наконец, особое место занимает обобщающий принцип – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Первая группа – принципы, основанные на представлениях пользователя:
· полезности,
· замещения,
· ожидания.
Принцип полезности.
Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю. Полезность – способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время. (Не вообще, а именно в данных условиях).
Следует иметь в виду, что потребности, удовлетворяемые объектом недвижимости, могут быть весьма многообразны:
- потребность в недвижимости как в предмете потребления;
- потребность в недвижимости как в средстве производства;
- потребность в недвижимости как в символе благополучия и престижа.
Принцип замещения.
Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. На этом принципе в той или иной мере базируются все три подхода к оценке недвижимости: сравнительный (рыночный) подход (РП), затратный (ЗП), доходный (ДП).
С точки зрения РП применение этого принципа означает: при наличии альтернативных возможностей рыночная стоимость данного объекта определяется ценой приобретения альтернативной приемлемой замены с теми же сроками и условиями финансирования.
С точки зрения ЗП принцип замещения означает – никто из рациональных покупателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он затратит на строительство аналогичного объекта (с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).
С точки зрения ДП принцип замещения означает: рыночная стоимость объекта устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения, обеспечивающего (с учетом рисков) доходность, равную доходности данного объекта.
Принцип ожидания.
Принцип означает, что приобретатель всегда связывает приобретение недвижимости с получением определенных выгод, наиболее явной формой которых является приносимый объектом доход. Соответственно, стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи.
Стоимость объекта есть функция от будущих денежных потоков, приведенных к их настоящей стоимости.
Вторая группа – принципы, связанные с объектом недвижимости (с землей, улучшениями и их взаимодействием):
· принцип остаточной продуктивности земли,
· принцип предельной продуктивности (принцип вклада),
· принцип возрастающего и уменьшающегося дохода,
· принцип сбалансированности,
· принцип экономического размера,
· принцип экономического разделения.
Принцип остаточной продуктивности земли.
В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала, труда и земли (об этом уже шла речь подробнее выше, в модуле 4). Соответственно этому стоимость созданного продукта представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимую прибыль и дохода, приходящегося на землю (ренты).
Рента (доля стоимости созданного продукта, приходящегося на землю), равна разнице между всей величиной стоимости, с одной стороны, расходами предпринимателя и доходом, приходящимся на капитал и труд, с другой. Иными словами, рента предстает как остаточный доход, приходящийся на землю, после того, как возмещены затраты внеземельных факторов производства и они получили «достойное» (соответствующее рыночному уровню) вознаграждение.
Принцип вклада.
Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание. Соответственно, вклад может быть положительным – прирост стоимости больше прироста затрат, и отрицательным – прирост затрат превышает прирост стоимости.
Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода.
Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются меньше, чем необходимые для их получения затраты. В основе данного принципа лежит закон предельной производительности, согласно которому в ситуации, когда изменяется лишь один фактор производства, прирост продукции первоначально растет, но после определенного уровня начинает падать, при том, что прирост фактора остается неизменным. Очевидно при этом, что увеличение вложений в землю целесообразно до тех пор, пока прирост дохода превышает прирост издержек.
Принцип сбалансированности (баланса).
Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли. Если к земле приложено недостаточно внеземельных факторов производства, то она «недозагружена», т.е. затраты на ее приобретение неэффективны. Если же земля «перегружена», то неэффективны вложения в излишние улучшения. В любом случае эффективность землепользования ниже, чем при оптимальном соотношении факторов производства.
Принцип экономического размера.
Данный принцип - обратная сторона принципа сбалансированности. Если принцип сбалансированности говорит о том, что при данной величине земельного участка существует определенное оптимальное количество внеземельных факторов, обеспечивающее максимизацию стоимости объекта, то принцип экономического размера предполагает, что для реализации определенного варианта застройки всегда существует определенное количество земли, обеспечивающее оптимальный масштаб землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.
Принцип экономического разделения
Права на недвижимую собственность следует комбинировать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта. Указанный принцип может быть использован для определения «достаточности» или «избыточности» прав при том или ином использовании недвижимости. Так, речь может идти о том, что продавец недвижимости требует приобретения покупателем в собственность, как здания, так и земельного участка, на котором оно расположено. В то же время с точки зрения максимизации общей ценности недвижимости может быть более разумным аренда земли (например, долгосрочная).
Принцип означает, что права на недвижимость следует разделять и комбинировать таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.
Третья группа – принципы, связанные с рыночной средой:
· зависимости,
· соответствия,
· спроса и предложения,
· конкуренции,
· изменения.
Принцип зависимости.
Смысл принципа в том, что стоимость объекта недвижимости, обладающего определенными параметрами и используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект. При этом в качестве факторов внешней среды выступают характер окружающей застройки, экономические, экологические и иные факторы. Оценивая недвижимость, оценщик должен определить, как влияет местоположение объекта на его ценность для потребителя, и какой вариант использования может быть в условиях данной внешней среды наиболее эффективным (например, отказаться от использования помещения в качестве офиса и использовать его как торговое).
Принцип соответствия.
Суть принципа состоит в том, что характеристики объекта недвижимости – архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг – должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка. Этот принцип важен при принятии градостроительных решений, при определении требований, которые предъявляются к объектам разных категорий, и предполагает, что все компоненты объекта соответствуют друг другу.
Нарушение принципа соответствия проявляется через такие процессы как регрессия и прогрессия. Регрессия находит свое отражение в том, что объект, имеющий излишние улучшения, неизбежно потеряет в своей цене, если окружающая его застройка относится к существенно более низкому классу. Например, если в районе, где цена домов не превышает 30 000$, будет построено здание, на которое затрачено 150 000$, то, скорее всего, рынок оценит его существенно ниже произведенных затрат.
Принцип спроса и предложения.
Смысл принципа состоит в том, что цены на недвижимость, в конечном счете, определяются соотношением спроса и предложения на рынке.
Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.
Должны быть учтены также такие обстоятельства, как низкая эластичность предложения на рынке, наличие факторов, противодействующих действию силам спроса и предложения (например, ограниченные возможности выхода на рынок новых игроков-застройщиков под влиянием местных администраций).
Принцип конкуренции.
Содержание принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции, как силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости, как во внутриотраслевом, так и в межотраслевом разрезе.
Следование данному принципу требует особого внимания к данным о сверхвысокой доходности, поскольку действие конкуренции должно привести к ее снижению до среднеотраслевого уровня. Оценщик должен выяснить, чем обоснованы сверхвысокие прибыли, насколько продолжителен может быть их поток, каковы риски, связанные с его получением.
Принцип изменения.
При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходят различные этапы. В развитии объектов недвижимости, их комплексов, рынка в целом могут быть выделены такие этапы как зарождение, рост, стабилизация, упадок. Цикличность развития должна приниматься оценщиком при определении стоимости недвижимости, которая неизбежно изменяется с течением времени. Любая оценка стоимости должна осуществляться на определенную дату.
Итоговым, синтезирующим принципом, исходя из которого должна производиться оценка недвижимости, являетсяпринцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ):
наилучшее и наиболее эффективное использование - это такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.
Принцип ННЭИ, как видно из его определения, включает в себя четыре составляющих:
· физическая возможность,
· юридическая правомочность,
· финансовая осуществимость,
· экономическая эффективность.
Следование принципу наилучшего использования предполагает сопоставление двух аспектов использования земли – получаемого результата в виде определенного варианта застройки земельного участка и необходимых для достижения данного результата издержек.
Под наилучшим вариантом застройки понимается такой вариант застройки, который обеспечивает максимум дохода при минимуме издержек.
Классическое определение принципа гласит: Наилучшее использование это «.. то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, и которое приводит к наивысшей стоимости земли» (Дж. Фридман, Н. Ордуэей. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, М., 1995. с. 270).
Дж. Фридман и Н. Ордуэей выделяют следующие факторы, определяющие наилучшее использование:
· рыночный спрос (определение разумного (т.е. соответствующего тенденциям спроса) варианта использования участка и его конкурентного дифференциала (его преимуществ перед аналогичными по назначению объектами). Величина возможного рыночного спроса может быть определена на основе использования таких показателей как коэффициент емкости рынка и коэффициент проникновения на рынок;
· потенциал местоположения (предполагает анализ земельного участка с учетом его окружения (имеющихся вариантов землепользования) и доступности);
· правовая обоснованность (предполагает анализ правил застройки, имеющихся и возможных ограничений и обременений, позиции населения и пр.);
· ресурсное качество участка (предполагает анализ возможных вариантов использования участка в аспекте взаимодействия факторов производства для определения наилучшего варианта застройки с точки зрения выгод (продаж) и затрат. При этом важны не сами по себе минимум затрат или максимум выгоды, критерий – максимум дохода (разницы).
· технологическая обоснованность (определение возможности реализации проекта застройки в установленные сроки с нужным качеством);
· финансовая обеспеченность (способность проекта обеспечить возврат вложенных средств и дохода с учетом периода получения средств, выручки, затрат и пр.).
При анализе варианта наилучшего использования следует обратить также внимание на следующие обстоятельства:
Во-первых, в чистом виде принцип наилучшего использования применим к доходной недвижимости, т.е. такой, которая приобретается для извлечения дохода (независимо от ее функционального назначения). Наилучшим является такой вариант, при котором объект недвижимости за определенный период времени принесет самый высокий чистый доход».
Во-вторых, вариант использования должен быть реально возможным, а не умозрительным, т.е. вовсе не обязательно перебирать все теоретически мыслимые варианты застройки земельного участка, выбор сравниваемых вариантов должен основываться на реальной оценке состояния рынка и земельного участка.
В-третьих, наилучшее использование – не вечно. С течением времени под влиянием изменения характера окружающей застройки, транспортных путей и пр. вариант наилучшего использования неизбежно измениться. Вопрос стоит лишь в том, как скоро это произойдет, а это зависит от того, насколько верным в долгосрочном плане является выбор того или иного варианта использования. Важно иметь в виду также, что как окружение влияет на объект, так и объект влияет на окружение, сам становится частью последнего.
В-четвертых, по общему правилу, вариант наилучшего использования должен комплиментарный характер, дополнять окружающую застройку. При этом, однако, следует правильно понимать принцип комплиментарности. В каждом данном случае он имеет собственное выражение. Например, под ним может пониматься и строительство еще одного жилого дома в микрорайоне, но может пониматься и строительство торгового комплекса в жилом микрорайоне, и строительство торгового комплекса в ряду ему подобных.
В-пятых, наиболее глубоким теоретическим основанием принципа наилучшего использования является теория общего экономического равновесия. Наилучшее использование это такое использование, которое соответствует равновесию спроса и предложения, которое всегда является лишь моментом в развитии рынка.
В-шестых, в полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке свободных (незастроенных) земельных участков, для которых возможен максимальный диапазон вариантов использования. При этом возможно, что наилучшее использование может быть и таким, которое потребует расширения участка путем присоединения к нему соседних. При этом речь должна при этом идти о сравнении затрат на приобретение дополнительной земли и приобретаемых при этом выгод.
Если речь идет о застроенном участке, то применение принципа наилучшего использования может предполагать и сравнение различных вариантов использования уже существующих улучшений и сравнение вариантов их модернизации. При этом в любом случае необходимо оценить как издержки, связанные с тем или иным вариантом и доходы, который он может принести, используя методы расчета чистой текущей стоимости.
Принцип, а точнее, концепция наилучшего использования является одной из фундаментальных основ экономики, оценки, управления и развития недвижимости. При оценке стоимости недвижимости этот принцип означает, что оценщик должен исходить из того, что разумный приобретатель будет стремиться к наилучшему использованию недвижимости, а значит, именно, исходя из этого варианта, должна определяться стоимость объекта. При развитии недвижимости застройщик для успеха должен стремиться к тому, чтобы реализуемый им проект соответствовал бы наилучшему использованию земельного участка или преобразуемого здания. При управлении уже существующим объектом менеджер должен стремиться обеспечить наилучшее использование объекта управления.
