Алгоритм применения затратного подхода

Оценка текущей стоимости замещения здания может проводиться с использованием различных методов:

Сметный метод состоит в составлении сметы затрат на строительство. Затраты при этом включают:

- прямые затраты (ПЗ) (строительные материалы и изделия, амортизация оборудования, заработная плата рабочих и специалистов, прочие затраты и прибыль подрядчика);

-косвенные затраты (КЗ) (расходы на страхование, проектирование, разработку ТЭО, получение разрешений на строительство, расходы на продвижение товара на рынок и пр.);

-нормальная для данного состояния рынка прибыль девелопера (ПД).

Сметный метод дает наиболее точные результаты (с погрешностью примерно в 5-10%), но связан с большими затратами времени, труда и, в конечном счете, финансов, поэтому на практике встречается достаточно редко.

В качестве разновидности сметного метода могут использоваться метод единичных расценок (основа – расценки на отдельные виды работ и материалов), ресурсный метод (основы – рыночные цены на работы или их комплексы), индексный метод.

Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс. Одним из распространенных вариантов использования индексного метода является применение т.н. «строительных коэффициентов», при котором строительная себестоимость (затраты подрядчика, включая его прибыль) рассчитывается путем пересчета базовых цен строительства в текущие. В настоящее время чаще всего используются базовые цены на строительную продукцию 2001 г.

Поэлементный метод (метод разбивки объекта на отдельные компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания. Стоимость строительства определяется при этом как сумма стоимостей создания отдельных элементов здания: фундамента, ограждающих конструкций, перекрытий, крыши, инженерного оборудования.

Данные для расчетов могут быть взяты на основе использования сведений об аналогичных недавно построенных зданиях, проектной документации, технических обмеров.

Поэлементный метод дает менее точные результаты, чем сметный (отклонения в пределах 10-15%), но требует существенно меньше времени и иных затрат.

Метод сравнительной единицы. При нем за основу берутся затраты на создание аналогичных объектов в расчете на определенную единицу измерения объекта (сравнительную единицу). В качестве таких единиц могут выступать затраты на создание 1 посадочного места в ресторане, 1 места в гараже или, что гораздо чаще, на 1 кв.м. жилой или общей площади здания, на 1 куб метр строительного объема. Метод является наиболее оперативным, погрешность при его использовании составляет до 15-20%.

2 этап. Определение накопленного износа здания.

Под накопленным износом понимается величина потери объектом рыночной стоимости с течением времени вследствие воздействия на объект (улучшения) внутренних и внешних факторов. Износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчитанном на первом этапе применения затратного метода.

В оценке различаются три метода определения величины накопленного износа:

- метод разделения,

-метод срока жизни,

-рыночный метод.

Метод разделения предполагает разделение износа (устаревания) на три составляющих:

-физический износ,

-функциональный износ,

-внешний износ.

Физический износ – утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов. Физический износ может определяться как в целом по объекту, так и по его отдельным элементам.

Функциональный износ – утрата объектом своих потребительских качеств с точки зрения требований его потребителей, современных рыночных стандартов. Например, устаревшая планировка, отсутствие требуемых удобств (совмещенный санузел). Заметим, что к функциональному износу могут быть отнесены также и излишние с точки зрения состояния рынка и его сегмента улучшения.

Внешний (иногда его называют экономическим) износ – утрата объектом своих потребительских качеств в связи с изменением его окружения.

Заметим, что иногда внешний износ понимается весьма широко, например, под внешним износом понимается утрата стоимости объектом под влиянием общей экономической ситуации.

Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ – такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта. Устранимый износ учитывается в размере затрат, необходимых для его устранения.

Неустранимый износ – тот, при котором затраты на устранение износа либо невозможны либо выше, чем добавляемая при этом стоимость. Очевидно, что он учитывается в размере износа.

Таким образом, критерием устранимости является не только физическая возможность избавления от износа, но главное – экономическая целесообразность такого устранения.

Общая величина накопленного износа при использовании метода разделения определяется путем суммирования отдельных видов износа:

1 физический износ (устранимый + неустранимый) + функциональный износ (устранимый + неустранимый) + внешний износ.