Долгосрочное финансирование

Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком.

Первый вариант финансирования проекта развития недвижимости базируется на взаимоотношениях двух сторон: девелопера и коммерческого банка.

Коммерческий банк и девелопер принимают на себя весь риск строительства, рассчитывая на то, что объект будет реализован (под него будет получен долгосрочный ипотечный кредит) по ходу реализации проекта или, по крайней мере, по завершении строительства, что позволит вернуть выданный кредит.

Для девелоперов привлечение банков к краткосрочному кредитованию является более выгодным и приемлемым, чем использование ресурсов институциональных инвесторов по ряду причин:

· большинство девелоперов не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить необходимые гарантии институциональным инвесторам.

· «первоклассные» проекты (в которые готовы вкладывать средства институциональные инвесторы, по определению являющиеся, в основном, консервативными) составляют лишь небольшую часть рынка недвижимости.

· по мере укрупнения проектов появляется необходимость в привлечении не одного, а нескольких институциональных инвесторов, что значительно сужает выбор.

· девелопер не подвергается столь тщательному и всеобъемлющему контролю со стороны банков, как со стороны институциональных инвесторов.

В то же время для банков кредитование девелопмента является достаточно рискованной операцией.

Во-первых, девелопмент, по определению, является процессом создания ценности, которой еще не существует при предоставлении займа, а, во-вторых, большинство коммерческих банков, кредитующих развитие недвижимости не обладают достаточно квалифицированными специалистами для определения эффективности проекта.

В связи с этим ставка процента, по которой банки предоставляют кредит под строительство, как правило, существенно выше, чем при долгосрочном финансировании, а, кроме того, банки при предоставлении кредита под развитие недвижимости (как правило, в размере от 70 до 80% от затрат по проекту) нуждаются в дополнительных гарантиях возврата предоставленного займа. Такой гарантией может быть, например, страхование кредита, но, как правило, и его недостаточно, что и заставляет считать этот вариант наиболее рискованным.

Этот вариант состоит в том, что за счет одного и того же инвестора обеспечивается и краткосрочное и долгосрочное финансирование. В качестве такого инвестора может выступать (и иногда выступает) коммерческий банк, но, как правило, такими инвесторами являются пенсионные фонды, страховые компании и т.п. так называемые “институциональные инвесторы”.

Достаточно распространенным при этом является т.н. форвардное финансирование, при котором пенсионный фонд или страховая компания предоставляют краткосрочное финансирование для завершения девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект.

По сравнению с сочетанием краткосрочного кредитования строительства через банк с последующей продажей объекта институциональному инвестору подобный способ финансирования имеет преимущества для девелопера тем, что уменьшает риск возможной непродажи объекта после завершения строительства.

Одновременно этот способ имеет ряд преимуществ для институционального инвестора:

· увеличивается доходность инвестиций вследствие чуть более высокого риска;

· инвестор способен влиять на проектное решение, а также на выбор арендаторов;

· если в период строительства наблюдается увеличение арендной платы, инвестор извлекает из этого дополнительную прибыль.

Опыт форвардного финансирования интересен прежде всего тем, что он стал своеобразной реакцией рынка недвижимости на быстрое увеличение инфляции на рубеже 1970-80-х гг. и связанное с этим сокращение ипотечного кредитования. Позволяя инвестору участвовать в распределении получаемого от эксплуатации объекта дохода при его эксплуатации, он сокращает для него риск сокращения дохода, как это происходит при предоставлении ипотечного кредита по фиксированной ставке процента.

Применение метода форвардного финансирования основано на том, что собственником созданного объекта недвижимости становится институциональный инвестор, однако часто эксплуатацию объекта осуществляет девелопер, выступающий одновременно и в качестве управляющего недвижимости.

Близок к форвардному финансированию метод, который можно назвать продажей с обратной арендой. При нем, независимо от источника краткосрочного финансирования, вновь созданный объект коммерческой недвижимости продается институциональному инвестору при условии, что инвестор сдаст их обратно в аренду девелоперской компании на фиксированный срок и по фиксированной арендной плате. Продажа с обратной арендой даст возможность получения девелопером средств для реализации иных проектов.