Отличия в международной и российской практике финансирования девелопмента

Главная особенность международной практики состоит в том, что основные средства для финансирования проектов развития недвижимости обеспечиваются за счет привлечения институциональных инвесторов: коммерческих и ипотечных банков, пенсионных и иных фондов, страховых компаний.

Указанная особенность носит принципиальный характер для понимания различий в мотивах и механизмах вложения средств в развитие недвижимости в России и в развитых странах Запада:

· на Западе в недвижимость «инвестируют», т.е. вкладывают в нее средства для извлечения дохода;

· в России пока недвижимость, в основном, «покупают» через участие в финансировании проектов, т.е. вкладывают средства для приобретения и использования в дальнейшем самого объекта недвижимости.

Отсюда принципиальные различия:

· в источниках ресурсов;

· в используемых для привлечения ресурсов инструментах;

· в содержании процессов, которые стоят за теми или иными механизмами финансирования проектов.

Международный опыт финансирования девелопмента.

Анализ международного опыта финансирования проектов по развитию недвижимости показывает, что оно осуществляется на основе одного из трех вариантов:

· за счет краткосрочного финансирования (как правило, кредитным инвестором -коммерческим банком);

· за счет долгосрочного финансирования (как правило, прямыми – пенсионный фонд, страховая компания, или кредитным – ипотечный банк- долгосрочными инвесторами);

· за счет сочетания краткосрочного и долгосрочного финансирования.

Следует отметить, что краткосрочное и долгосрочное кредитование (финансирование) существенно отличаются друг от друга (это проявляется даже в терминологии: краткосрочное финансирование = finance, долгосрочное =funding).

Различия долгосрочного и краткосрочного финансирования касаются следующих моментов:

1.‑ обеспечения кредита,

2.-технология выдачи кредита и механизм его возврата,

3.-риски, связанные с кредитованием и механизмы управления ими.

1. Краткосрочные кредиты банка под строительство принимают либо форму «корпоративного» кредитования, либо форму кредитования под проект. В первом случае банк интересует устойчивость компании, ее активы, прибыль и потоки денежных средств. В случае кредитования под проект этот проект и выступает в качестве обеспечения кредита, что, вообще говоря, не слишком надежное обеспечение.

Долгосрочное кредитование предоставляется, в основном, только под надежное обеспечение, каковым и является недвижимость.

2. Механизм кредитования строительства и возврата предоставленного кредита и процентов по нему существенно отличаются от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования. При долгосрочном кредитовании все средства предоставляются единовременно, в момент выдачи кредита, а погашение происходит, как правило, по частям в течение всего срока кредитования. В случае кредита под строительство верно, как правило, обратное: предоставление кредитных ресурсов происходит по частям по мере осуществления отдельных этапов работ, а погашение осуществляется единовременно всей суммы по завершении срока кредита.

Наиболее распространенными способами предоставления средств под строительство являются:

· поэтапный метод (по мере завершения создания частей объекта кредитор предоставляет часть средств, приобретая право удержания на созданную часть объекта),

· метод драфта (по нему кредитор предоставляет средства по мере получения подтверждения со стороны архитектора или другого лица, осуществляющего контроль над строительством о выполнении работ),

· система ваучеров (кредитор получает счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы и предоставляет необходимые средства).

3. При кредитовании строительства в странах с развитой рыночной экономикой, как правило, меньше, чем при долгосрочном кредитовании уделяется внимания рискам, связанным с инфляцией в связи с короткими сроками строительства и низким уровнем инфляции. В то же время практически всегда особое внимание уделяется таким факторам риска как:

· возможность превышения себестоимости строительства над рыночной стоимостью созданного объекта,

· задержки с вводом в строй создаваемого объекта,

· несоответствие созданного объекта требованиям качества, экологическим нормативам и пр.

В связи с повышенным риском кредитования строительства ставки процента по кредитам под строительство, как правило, существенно превышают ставки по долгосрочным кредитам. При этом вся плата за кредит состоит из платы за предоставление кредита и уплатой процентов по кредиту, который, как правило, выдается на условии “плавающей” ставки, изменяющейся вместе с базовой процентной ставкой данного кредитора и превышающей последнюю на оговоренное заранее число процентных пунктов.

При долгосрочном кредитовании, напротив, инфляционные риски имеют весьма важное значение и им уделяется существенное внимание.(Особое внимание уделяется инфляционным рискам при ипотечном кредитовании).