Оценка проектов девелопмента

Анализ альтернатив и выбор варианта развития объекта недвижимости.

Распоряжение результатами развития (оформление прав собственности, передача объекта в управление, сдача в аренду, продажа).

Внедрение проекта развития (строительство).

Главная задача на этом этапе состоит в том, чтобы обеспечить выполнение работ по развитию недвижимости с требуемыми скоростью, качеством и затратами. В процессе внедрения проекта должны быть увязаны в единый процесс финансирование работ, их выполнение и обеспечение материальными ресурсами.

При этом в ряде случаев целесообразным может быть привлечение извне отдельных высокопрофессиональных менеджеров по координации проекта, организации строительных работ, поставкам материальных ресурсов и т.п.

Особое внимание следует уделить созданию схем по минимизации риска из-за возможных непредсказуемых внешних воздействий типа погодных и иных природных или техногенных аномалий, забастовок, других социально-экономических явлений местного, национального или международного характера.

Результатом этапа строительства является новый объект недвижимости, факт создания которой должен быть подтвержден актом о приемке объекта в эксплуатацию, на основании которого может быть зарегистрировано право (права) на вновь созданный объект недвижимости.

Этап строительства объекта составляет для большинства проектов жилищного строительства 1-1,5 года, что составляет примерно треть от всего цикла девелопмента. На него приходится основная часть затрат по проекту (60-70%).

Результат развития - это реализованный проект: законченные строительством или реконструкцией жилые или административные здания, модернизированное предприятие, переоборудованный в новое направление использования торговый центр и т.д. Распорядиться результатом развития - означает продать его новому собственнику или оставить в своей собственности, но к окончанию проекта найти съемщиков, передать в доверительное управление и т.д.

Данный этап развития, хотя и наступает на заключительной стадии, является постоянной проблемой девелопера на протяжении всего процесса развития.

Только позитивное и достаточно оперативное решение проблемы распоряжения результатом (например: полная сдача в аренду по намеченным ставкам или выгодная продажа созданного объекта) подводит итог успеха или неуспеха предпринятого бизнеса, определяет меру эффективности проекта. Процесс продвижения объекта на рынок и его реализация должен начинаться задолго до завершения строительства, даже если объект не строится по схеме долевого участия, что дает возможность сократить сроки реализации после завершения строительства и ускорить возврат инвестируемых средств. Затраты на продвижение и организацию продаж (сдаче в аренду и пр.) оцениваются в 5-10% от общей суммы затрат по проекту.

Необходимо отметить, что полноценное распоряжение вновь созданным объектов недвижимости сопряжено с правовым закреплением результата развития: только регистрация объекта и прав на него позволяет говорить о завершении процесса девелопемента.

Приведенная выше схема описывает лишь общую логику реализации проектов девелопмента. В реальной экономической практике она конкретизируется под влиянием ряда обстоятельств: особенности национального и местного законодательства, особенности правового статуса земли (государственная, частная), специфика принятых процедур при предоставлении права на застройку и пр. При разработке концепции проекта, составлении плана его реализации девелопер должен учитывать эти особенности и вносить соответствующие коррективы в свои планы.

Реализация проектов девелопмента невозможна без вовлечения в процесс их реализации множества участников: собственников земли, инвесторов, государственных органов, подрядчиков, консультантов, риэлтеров.

Однако, ключевой фигурой, благодаря которой становится возможной реализация проектов девелопмента, которая объединяет всех остальных участников и вовлекает их в процесс развития недвижимости, является девелопер.

Краткое определение этого понятия может быть следующим: «Девелопер - это предприниматель, инициирующий и организующий реализацию проектов развития недвижимости»

Как и всякое определение, приведенное не исчерпывает всех аспектов деятельности девелопера, но оно выделяет главное в ней: инициатива и организующее начало – вот что выделяет девелопера среди прочих участников процесса развития недвижимости.

Ведущая роль девелопера хорошо видна уже при перечислении тех функций, которые он выполняет в процессе реализации проектов девелопмента:

· поиск и выбор экономически (коммерчески) эффективного проекта, обеспечение правовых возможностей для его реализации;

· получение разрешений и согласований проекта от органов государственной власти;

· разработка механизмов финансирования проекта и возврата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение инвесторов;

· поиск и отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

· реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию;

· возврат средств инвесторов в соответствии с заключенными соглашениями.

Как видно из этого перечисления функций, выполняемых девелопером на каждом этапе реализации проектов девелопмента, о которых шла речь выше, именно девелопер выступает в качестве ключевой фигуры, инициируя процесс развития, привлекая и координируя деятельность других участников девелопмента, принимая на себя основные риски, связанные с реализацией проекта.

Успех в развитии недвижимости, успех девелопера в значительной степени определяется на этапе инициирования проекта девелопмента и выбора варианта развития объекта недвижимости.

В основе этого выбора лежит принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Как известно, в соответствии с ним наилучшим вариантом использования земли является такой вариант, который физически (и технологически) возможен, юридически допустим, финансово оправдан и осуществим, и при всех этих ограничениях обеспечивает максимизацию текущей стоимости земли.

В соответствии с этим принципом возможные варианты развития объекта сравниваются с точки зрения их физической осуществимости, правовой допустимости, финансовой целесообразности и доступности и экономической (коммерческой) эффективности.

Оценка физической осуществимости проекта предполагает уяснение наличия физических возможностей для реализации проекта с учетом местоположения, пространственных параметров, состояния инфраструктуры, технологических характеристик, имеющихся строительных возможностей (материалов, технологий, мощностей и т.д.) и влияние этих возможностей на возможные параметры проекта, затраты, сроки реализации и т.п.

Оценка правовых возможностей реализации проекта включает в себя определение возможностей достижения соглашения с собственником земли об условиях ее вовлечения в процесс девелопмента, соответствия характера предполагаемого проекта существующим правилам землепользования (например, требованиям зонального регламента), согласования проекта органами государственного управления и контроля, получения разрешения на производство работ, разрешения правовых вопросов в отношениях с представителями инфраструктуры - дорожниками, осветителями и др., наконец, перспективы юридических споров с оппонентами и пр.).

Оценка финансовой целесообразности и осуществимости проекта предполагает определение потенциальной выручки от реализации предполагаемого проекта, возможного уровня доходности проекта, периодов поступления оттока денежных средств и, на этой основе, достаточности и целесообразности вложения собственных средств в проект; возможностей привлечения внешних источников финансирования проекта (наличия заинтересованных инвесторов с учетом требуемой ими нормы доходности); соотношения различных источников финансирования по мере реализации проекта.

Экспертиза физических, правовых и финансовых аспектов проекта производится в сравнении с альтернативными вариантами: иными возможностями использования земельного участка или местами реализации задуманного проекта.

Исходя из этого, исходным пунктом при выборе варианта развития для объекта недвижимости (земельного участка) должен быть определенный набор вариантов такого развития, которые теоретически могли бы быть реализованы, исходя из ситуации и тенденций развития экономики и рынка недвижимости.

После формирования такого набора все возможные варианты должны быть оценены, исходя из перечисленных выше факторов.

Особое значение при экспертизе и выборе проектов девелопмента в силу специфики недвижимости как особого экономического актива придается анализу местоположения проекта.

В отличие от большинства инвестиционных проектов, направленных на создание или расширение производственных мощностей, для которых местоположение, это, главным образом, фактор издержек, для проектов девелопмента местоположение - это фактор, который влияет на издержки, но, что еще важнее – на доходы, которые может принести создаваемый объект недвижимости.

Анализ местоположения при реализации проектов девелопмента осуществляется с учетом влияния местоположения:

· на ценность создаваемой недвижимости с точки зрения ее потребителя;

· на издержки создания недвижимости;

· на эксплуатационные издержки.

Все эти аспекты важны при реализации проекта, но, поскольку в данном случае речь идет об особенностях выбора проектов девелопмента, то главное внимание следует уделить именно первому аспекту - влиянию местоположения на ценность недвижимости с точки зрения пользователя и значению этого обстоятельства при выборе проекта.

Местоположение оказывает определяющее влияние на две характеристики, в которых, в итоге, и реализуются предпочтения потребителей:

1 количество потенциальных приобретателей недвижимости;

2 цена, которую приобретатель готов заплатить за объект недвижимости.

Ясно, что для разных потребителей, для различных вариантов использования недвижимости одни и те же параметры местоположения могут играть совершенно разную роль: расположение на оживленной торговой улице – почти всегда несомненный плюс для ресторана быстрого питания, но почти всегда - несомненный минус для элитного жилья.

Основным ориентиром для принятия решения о продолжении работы над проектом является оценка наиболее вероятной доходности проекта, уровень которой зависит от разных факторов: доходности альтернативных инвестиций (в иные проекты или регионы), предполагаемых тенденций развития рынка недвижимости, которые и определяют представления девелопера о разумной норме доходности для данного проекта

Проблема оценки экономической эффективности проекта девелопмента неоднократно встает перед девелопером по мере реализации проекта: на этапе оценки инициативы, при разработке уточненного технико-экономического обоснования, на стадии рабочего проектирования, по мере внесения корректив в проект при его согласовании с органами государственного контроля и т.д.

На этапе первоначальной экспертизы и выбора проекта экономическая целесообразность проекта делается в наиболее простой форме – с учетом анализа рынка, перспектив его развития, потенциала проекта оцениваются прогнозируемые затраты по развитию объекта недвижимости и определяется приемлемость их величины с точки зрения обеспечения требуемой доходности..

Упрощенно алгоритм оценки экономической целесообразности проекта на этой стадии может быть представлен следующим образом.

1.Определение возможной цены рыночной реализации объекта недвижимости по завершении проекта - Х.

Величину Х можно получить, исходя из прогноза цена на рынке или с использованием механизма капитализации прибыли, вычисляемой по данным об ожидаемых доходах от будущей арендной платы при сдаче объекта в аренду)

2. Расчет затрат по развитию объекта (У).

На данном этапе может быть достаточным оценки затрат по проекту девелопмента на основе их упрощенной классификации с выделение следующих составных частей:

-затраты на подготовку проекта и проектирование,

-затраты на строительство или модернизацию;

-затраты на организацию продаж (сдачи в аренду)

Существенным фактором является включение в состав затрат стоимости финансирования, - либо через процент, взимаемый банком за предоставленный кредит (при использовании заемных средств), либо через учет упущенной выгоды от альтернативного вложения средств (для собственного капитала).

3. Расчет затрат на приобретение земли - Z (как цена приобретения прав долгосрочной аренды или покупки земли в собственность).

4. На основе полученных данных определяется P ( возможная прибыль от реализации созданного объекта недвижимости,определяющая экономическую целесообразность проекта).

P = X - (Y + Z)

В основе расчетов лежит концепция остатка, которая длительное время является традиционной основой для оценки проектов девелопмента.

В более развернутом виде эта же техника может быть представлена следующим образом (рис.6.1.)

Предположим, что на незастроенном земельном участке девелопер намерен построить офисный центр общей площадью в 6000 кв.м. При этом планируемые ставки арендной платы составляют 500 долл. в год за квадратный метр арендной площади здания. Доля арендных площадей в общей площади здания 83% (5000 кв.м.). Строительные издержки составляют 800 долларов на кв.м. общей площади здания, девелоперские издержки – 200 долл. в год на кв. м. общей площади здания (включая оплату консультантов, брокеров, выплату процентов по займам и пр.), прибыль девелопера составляет 20% к совокупным издержкам. Следует определить, какую максимальную сумму сможет предложить девелопер за земельный участок.