Государственное регулирование рынка недвижимости

Глава 7.

Характер использования объектов недвижимости, сделки с недвижимостью затрагивают интересы не только непосредственных участников операций с недвижимостью, но и широкого круга лиц: населения, проживающего в окружении объекта недвижимости, жителей города, региона, а иногда и всей страны (при реализации крупных проектов, таких как автомобильные дороги, например).

В связи с этим сфера недвижимости находится всегда в в центре внимания государства и муниципалитетов, которые отражая интересы общества в целом или местного сообщества, создали в настоящему времени разветвленную систему регулирования отношений на рынке недвижимости.

Рассматривая эту систему на экономико-теоретическом уровне, можно сказать, что общей целью государственного и муниципального регулирования является обеспечение максимально экономически и социально эффективного использования недвижимости с минимизацией отрицательных внешних эффектов.

Эта цель находит свое отражение в подцелях, важнейшими из которых являются:

1 во-первых, надежное обеспечение прав и интересов собственников, владельцев и пользователей недвижимости с соблюдением интересов общества в целом и местных сообществ;

2 во-вторых, стимулирование эффективного использования недвижимости в процессе экономической деятельности на всех уровнях экономической системы.

В целом система государственного регулирования отношениями в сфере недвижимости включает в себя такие направления, как:

· - государственный учет недвижимости, оценка стоимости недвижимости и регистрация прав на недвижимость, в единстве создающие основу для активного воздействия государства и муниципалитетов на отношения, возникающие в обществе по поводу объектов недвижимости;

· - регулирование землепользования: выделение категорий земель и установление для них различных режимов использования;

· -регулирование городской застройки путем зонирования городских территорий и создания системы ограничений, дифференцированных по видам территориальных зон;

· -лицензирование отдельных видов деятельности на рынке, либо создание системы саморегулируемых организаций, обеспечивающих соблюдение квалификационных и иных требований профессиональными участниками рынка недвижимости;

· - создание системы технических нормативов и регламентов, обеспечивающих соответствие деятельности и результатов деятельности профессиональных участников рынка недвижимости (застройщиков, управляющих и пр.) градостроительным, экологическим и иным требованиям;

· - налогообложение недвижимости и сделок с ним.

Система государственного регулирования рынка недвижимости, как и система государственного регулирования экономикой в целом, содержательно состоит из трех основных подсистем, органически связанных друг с другом:

-нормативно-правовой базы (законы и подзаконные акты);

-организационной (органы государственного регулирования и принятые процедуры подготовки, принятия и реализации решений);

- экономические рычаги и стимулы (налоги, платежи, штрафы, субсидии и пр.).

Эффективность государственного регулирования может быть обеспечена только при согласованном развитии всех указанных подсистем и в ином случае, при их несбалансированности отдельные меры оказываются неэффективными.

Следует учитывать также, что система управления обществом отношений в сфере недвижимости включает себя государственное управление (регулирование), включающее в себя федеральный и субфедеральный уровень, и муниципальное управление (регулирование).

Проблемы государственного регулирования рынка недвижимости изучаются в целом ряде учебных курсов, так что в данном учебнике излагаются основы только двух из вышеназванных направлений:

-вопросы государственного регулирования землепользования и городской застройки;

-проблемы налогообложения недвижимости и сделок с недвижимостью.