Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В этом пункте проводится анализ рынка недвижимости региона в котором располагается объект оценки (какие виды сделок совершаются, количество риэлторских фирм, отражение информации о рынке недвижимости в СМИ и т. д.).

Пример проведения анализа

На рынке недвижимости в г. Ростове-на-Дону происходят сделки как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью. В целом рынок хорошо развит, что выражается в большом количестве риэлторских фирм, оказывающих помощь юридическим и физическим лицам в продаже, покупке и аренде нежилой недвижимости, в большом количестве общедоступных печатных изданий, содержащих необходимую информацию по цена предложений на продажу различных объектов.

Однако отсутствуют печатные издания, дающие систематические аналитические обзоры по состоянию и развитию рынка недвижимости анализ цен реальных сделок по типам недвижимости.

В данном анализе изложена точка зрения оценщика на тот сегмент рынка недвижимости, который аналогичен оцениваемому объекту по назначению и характеризуется следующими особенностями.

На рынке недвижимости в г. Ростове-на-Дону представлен самый широкий спектр предложений на продажу и аренду офисных, производ­ственных, торговых и других зданий по использованию, размерам пло­щадей и объемов, месторасположению, оснащенности удобствами и техоборудованием, износу, ремонтопригодности, стоимости и другим параметрам.

Из-за известного состояния в экономике указанный сегмент рынка недвижимости насыщенный, подвержен резким сезонным колебаниям и мгновенно реагирует на экономическую и политическую ситуацию в стране.

Практически низкий (при прочих равных условиях) спрос на объекты, требующие переоборудования, перестройки, капремонта зданий и сооружений.

В течение 1-го полугодия 20хх г. наметилась тенденция к стабилизации и даже некоторому повышению цен на недвижимость, аналогичную рассматриваемой, и даже некоторое ее повышение — на 3—5%.

Оценщик располагает необходимыми данными по предложениям на продажу и реальным сделкам по объектам, аналогичным оцениваемому, на текущий 20хх г. в г. Ростове-на-Дону.

Реклама по продаже деловой недвижимости сосредоточена в следу­ющих источниках информации:

—газеты «Квартиры Ростова», «Квартирный рынок», «Недвижимость Ростова», «Из рук в руки», «Ва-Банк», «Все для Вас», «Ростов официальный» и др.;

—бюллетени фонда имущества г. Ростова-на-Дону;

— «Pronto», каталоги риэлторских фирм «ххх», «ууу» и др. за 20хх г.

В каталогах риэлторских фирм, как правило, указываются основ­ные технические параметры объекта и цены предложений. Коэффици­ент торга (уторгования) изменяется (по ряду известных причин) в пре­делах К_торг = 0,85—0,97 в зависимости от категории недвижимости.

Особенностью рынка недвижимости является узкая специализа­ция его участников (риэлторы, оценщики и т. д.), что становится ос­новной предпосылкой оказания профессиональных услуг высокого качества.

Рынок недвижимости в городе Ростове-на-Дону характеризуется активной конкуренцией всех его участников, разнообразием тактических поисков с целью обеспечения устойчивой конкурентоспособности.

Наилучшее и наиболее эффективное использование является осно­вополагающей предпосылкой при определении рыночной стоимости.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщи­ка в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной» (МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ МСО).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов следующим критериям:

Юридическая допустимость: рассмотрение тех. способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонировании, норма градостроительства, экологическим Законодательством и др. Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Пример выполнения

Типичными вариантами использования застроенной недвижимости могут служить следующие альтернативы:

1.Снос строения. 2.Продолжение использования в том состоянии, в котором объект находится на момент оценки.

3.Изменение использования (предназначения) нереконструированного объекта недвижимости.

4.Реконструкция и модернизация объекта. Все четыре варианта юридически допустимы и физически возможны.

Были рассмотрены все четыре сценария с принятием во внимание ожи­даний инвестора на данный момент. В данном случае возможен следую­щий вариант использования оцениваемого объекта недвижимости:

1) продажа объекта в том состоянии, в котором он находится на момент оценки;

2) проведение капитального ремонта и последующая продажа объек­та под жилой фонд.

Учитывая местоположение объекта в зоне частных домовладений, относительную удаленность объекта от центра города, удобные подъезд­ные автодороги и достаточно высокий спрос на жилую недвижимость в городе, малую площадь земельного участка для нового высотного стро­ительства, Оценщик считает наилучшим и наиболее эффективным ис­пользование оцениваемого нежилого строения:

I вариант — использование на данном этапе под 4-квартирный жилой дом (4x3 комнаты — 245: 4 = 61, 25 м²) с проведением соответствую­щей реконструкции здания.

II вариант — использование под организацию компактного коммер­ческого производства (малого бизнеса) с офисом, производственными и складскими помещениями.

Экономически целесообразным является II вариант.