Определение стоимости объекта недвижимости затратным методом

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ С ПРИМЕНЕНИЕМ КОЭФФИЦИЕНТОВ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ КАЧЕСТВ

Оценка проводится в соответствии с методикой, опробованной на практических занятиях.

Определение стоимости недвижимости является сложным аналити­ческим процессом, охватывающим весь спектр внешних и внутренних взаимосвязей объекта оценки. Данные, полученные в результате анали­за социально-экономической ситуации в регионе, анализа месторасполо­жения и рынка недвижимости, а также характеристики объекта оценки являются основой для формализации и количественного измерения эко­номических взаимосвязей.

Для учета различных факторов, непосредственно влияющих на цену недвижимости, оценщиком применяются три подхода к оценке: затрат­ный метод, метод сравнительного анализа продаж (сравнительный ме­тод) и доходный. Приоритет применения каждого из указанных подходов к оценке зависит от специфики конкретного объекта и определяется его эффективностью и, как следствие, точностью его результатов.

Рыночная стоимость объекта (PC) определяется по формуле:

PC = PC_кв. + SPC_улучш.;

где PC_кв.— рыночная стоимость квартиры, руб.;

PC_улучш — рыночная стоимость дополнительно выполненных работ, повышающих комфортность проживания, руб.

В процессе оценки недвижимости использованы три традиционных метода:

Затратный метод основан на принципе замещения, а также принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения. В целях анализа земля рассматривается отдельно от зданий и сооружений.

Метод сравнительного анализа продаж (САП) также основан на применении принципа замещения. Согласно ему для сравнения выбирают конкурирующие с оцениваемой собственностью объекты. При этом как правило, между оцениваемым объектом и выбранными объектами существуют различия, которые корректируются в соответствии с принципом вклада.

Доходный метод — это метод определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности (Принцип ожидания).

Пример выполнения.

Ниже приводятся расчеты по определению реальной (текущей) рыночной стоимости объекта недвижимости по, состоянию на (число, месяц) 20хх г.

Стоимость объекта затратным методом рассчитывалась по формуле:

PC_затр. = (СС_кв. — ИЗ_кв.) + (СС_улучш. — ИЗ_улучш.),

где СС_кв. — полная стоимость нового строительства, руб.; ИЗ_кв. и ИЗ_улучш. — оцененные накопленные износы квартиры и улучшений, руб.

Исходные данные для расчета:

V_{стр. кв.} = 33,78 м³; h_расч. =2,60 м;

Группа капитальности 3.

Территориальный пояс 2.

Поправочный коэффициент по климатическому району 3— К_кр = 0,95.

К_инд. — индекс цен на ……… 20….. года на СМР;

К_инд = И(69 —>84) • ТК1 • И(84—>91) • ТК2 • И(91—>00),

где И(69—>84) = 1,17 — индекс изменения стоимости строительства к ба­зовому уровню 1969 г. на 1.01.84 г. для конкретной отрасли народного хозяйства, установленный Постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94;

ТК1 = 1,02 — территориальный коэффициент для Ростовской обла­сти к индексам изменения стоимости строительства на 1.01.84 г., установ­ленный по отраслям народного хозяйства;

И(84—>91) = 1,57 — индекс изменения стоимости строительства на 1.01.91 г. к базовому уровню 1984 г. для конкретной отрасли народного хозяйства, установленный Письмом Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14-д;

ТК2 =1,04 — территориальный коэффициент для Ростовской обла­сти к индексам изменения стоимости строительства на 1.01.91 г., установ­ленный по отраслям народного хозяйства

И(91—>00) =13 519 — индекс изменения стоимости строительства на 29.08.2001 г. (прогноз), предоставленный Областным центром анализа ценообразования в строительстве Минстроя, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства администрации Ростовской области.

К_инд. = 1,17 • 1,02 • 1,57 • 1,04• 13 519 = 26 343,

К_деном = 1000 — коэффициент деноминации;

К_ндс =1,2 — коэффициент, учитывающий НДС;

К_{н. им.} = 1,02 — коэффициент, учитывающий налог на имущество;

К_приб — 1,30 — коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

SK_прив. — поправочный коэффициент на отсутствие или наличие улуч­шений относительно базисной характеристики оцениваемого объекта, SK_прив. = 1,15.

ВС = 32, 9 руб. /м³ — базисный стоимостной показатель;

ПВС = ВС·К_кр. ·К_инд. · V_кв. ·К_ндс ·К_н.им. ·К_приб·SК_прив:К_деном =32,9•0,97•

• 26 343 • 33,78 • 1,2 • 1,02•1,15 • 1,0: 1000 = = 39 973 руб. с учетом НДС.