double arrow

Тема: Договор продажи недвижимости

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Виды рисков при финансировании недвижимости.

Выбор вариантов инвестирования в недвижимость.

Процесс оценки недвижимости.

Оценка объектов недвижимости.

Рынок недвижимости.

Понятие недвижимости.

1.1. Определение недвижимости.
1.2. Отличительные особенности недвижимости как объекта инвестиций.
1.3. Типы недвижимости.
1.4. Типы классификации недвижимости.
1.5. Формы дохода от недвижимости.

2.1. Определение рынка недвижимости, сегменты рынка недвижимости.
2.2. Особенности рынка недвижимости.
2.3. Взаимосвязь между финансовым рынком и рынком недвижимости.
2.4. Участники и источники процесса финансирования недвижимости.
2.5. Возникновение и развитие ипотечного кредитования.

3.1. Сущность оценки недвижимости.
3.2. Компоненты стоимости недвижимости и понятие рыночной стоимо­сти объекта недвижимости.
3.3. Виды стоимости объекта недвижимости.

4.1. Принципы оценки недвижимости.
4.2. Массовая и индивидуальная оценка недвижимости.
4.3. Основные этапы процесса оценки недвижимости.
4.4. Подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный, доход­ный.
4.5. Оценка земли.

5. Определение стоимости инвестируемого капитала на основе капита­лизации дохода.

5.1. Понятие капитализации дохода.
5.2. Прямая капитализация.
5.3. Капитализация дохода по норме отдачи.
5.4. Ипотечно-инвестиционный анализ.

6.1. Методы анализа инвестиционных проектов.
6.2. Правила принятия инвестиционных решений и критерии эффективно­сти инвестиций.
6.3. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости.

7.1. Кредитный риск.
7.2. Риск процентных ставок.
7.3. Риск досрочного погашения.
7.4. Риск предварительных обязательств.
7.5. Риск ликвидности.
7.6. Риск изменения условий мобилизации фондов.

1. Гражданский кодекс РФ. Ч I и II.
2. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.
3. Беренс В., Хааранек П.М. Руководство по оценке эффективности вложе­ний. М.: АОЗТ «Интерэксперт», «ИНФРА-М», 1995.
4. Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Романова Г.К. и др. Риски в современ­ном бизнесе. М.: АЛАНСБ, 1994.
5. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: ПРИОР, 1997.
6. Мелкумов Я.С. Экономическая оценка инвестиций. М.: ИКЦ ДИС, 1997.
7. Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб.: Просветительско-изда­тельское объединение ДЕАН+АДИЛ-М, 1997.
8. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.: Дело, 1998.
9. Смирнов А.Л. Организация финансирования инвестиционных проек­тов. М.: АО Консалтбанкир, 1993.
10. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1999.
11. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 1998.
12. Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2002.
13. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф. П.Г. Грабовского. Смоленск: Изд-во «Смолин плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.

1.Понятие и условия договора продажи недвижимости

2.Особенности пользования земельным участком при продаже

3.Продажа жилых помещений

4. Передача недвижимости

1. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружения, квартиру и другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК). К данному договор применяются общие положения о купле-продаже, а также жилищный кодекс РФ, принятый ГД 22 декабря 2004 г., а также принятые в соответствии с ними указы Президента, постановления Правительства и иные НПА.

Объектом договора является недвижимое имущество.

Существенными условиями договора является предмет, цена и форма договора. Определение предмета договора продажи недвижимости должно включать в себя те данные которые позволяют установить определенное недвижимое имущество его расположение на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Если данное требование не удовлетворено то имущество подлежащее передачи считается не согласованным сторонами, а договор считается незаключенным. При продаже земельного участка необходимо установить цель его использования, определить его адрес, общую площадь и категорию земли. При продаже помещения необходимо указать адрес наименование, назначение, площадь (в том числе и жилую), количество этажей, материал из которого изготовлено помещение и тд.

Цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. Чаще всего оценка стоимости помещение производится специалистами по оценке - оценщиками. Если цена в договоре не определена, то п.3 ст424 ГК не применяется и договор считается незаключенным.

Определение цены на недвижимость имеет ряд особенностей:

Ø если продается недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, то в случае:

а) если земельный участок продается вместе с недвижимым имуществом, то цена включает стоимость участка

б) если земельный участок передается на праве аренды, то в стоимость недвижимости входит не стоимость земельного участка, а лишь стоимость права на земельный участок (диспозитивная норма)

Ø если цена устанавливается за единицу площади или иного показателя размера, то при продаже учитывается фактический размер (площадь) продаваемого имущества.

Любое соглашение о цене и ее изменение должны быть зафиксированы в письменной форме иначе договор будет признан недействительным.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления единого документа и подписывается обеими сторонами. Договор должен пройти нотариальное удостоверение, но момент заключения договора и момент перехода права собственности на недвижимость не совпадают.

Право собственности у покупателя на недвижимое имущества возникает лишь с момента гос.регистрации (в соответствии с законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При этом необходимо учесть, что регистрируется не сам договор, а переход права собственности на недвижимое имущество. Следовательно, до момента гос.регистрации перехода данного права покупатель, даже если получил объект в пользование, он не имеет права распоряжаться данным имуществом.

Согласно п.3 ст.551 ГК, суд имеет право принять решение о принудительной гос.регистрации перехода права собственности на недвижимость, если одна из сторон уклоняется от такой регистрации.

Если продавец продал товар ненадлежащего качества, то применяются правила ст.475, за исключением правила «о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующего качества». Срок выявления недостатков не должен превышать 2 лет (диспозитивная норма).

2. По договору продажи недвижимости одновременно с передачей земельного участка передаются и права на этот земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. Это правило используется, даже если в договоре оговорены иные условия.

Если продавец является собственником имущества, то он имеет право передать земельный участок на праве собственности, в аренду или предоставить иное право. Если продавец не является собственником земельного участка, то он передает покупателю те же права, которые ему (продавцу) принадлежали. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования земельным участком, то необходимо согласие собственника иначе договор считается незаключенным. Если продается земельный участок, на котором находится принадлежащий продавцу недвижимое имущество, без передачи в собственность покупателю этой недвижимости, продавец сохраняет право пользователя частью земельного участка занятого недвижимостью. Данное условие должно быть оговорено в договоре. Если это условие нарушено, то продавец пользуется правилами сервитута. Поскольку сервитут является вещным правом, то права владельца защищаются также как и права собственника. Во всех случаях продажи продавец земельного участка обязан сообщить покупателю о правах третьих лиц на проданное имущество. При решении вопросов связанных с земельным участком нельзя забывать о том, что они должны решаться в соответствии с ЗК.

3. Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений является предмет, цена и целевой характер. Помещение должно быть жилым. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам или иным требованиям законодательства (ст.15 п.2 ЖК). Порядок признания помещения жилым установлено Правительством РФ. В соответствии с ЖК общая площадь жилого помещения составляется из суммы площадей всех частей такого помещения за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Цель использования данного помещения заключается в том, что оно должно быть предназначено для проживания гражданина и зарегистрирована в соответствующих государственных органах (БТИ, муниципальные образования, администрация). Согласно ЖК гражданам разрешается переоформлять нежилые помещения в жилые и наоборот. Жилое помещение должно быть изолированно. Исключением является продажа доли в жилом помещении, принадлежащий на праве общей долевой собственности.

Согласно ст.558 ГК еще одним существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Согласно законодательству к ним относятся:

1. члены семьи прежнего собственника оставшиеся проживать в помещении

2. наниматель жилого помещения и проживающие с ним граждане

3. поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма.

Если продается дом государственного или муниципального жилого фонда, то в перечень включаются пп.2 и 3. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит гос.регистрации и вступает в силу именно с этого момента. Незарегистрированный договор считается недействительным.

4. Передача недвижимого имущества осуществляется посредством следующих действий:

1. подписания сторонами передаточного акта или иного документа

2. вручение имущества покупателю - фактическое поступление имущества во владение покупателя или указанного им лица

Уклонение сторон от подписания документа, от передачи недвижимости, а также уклонение продавца от вручения, а покупателя от принятия недвижимости является отказом от исполнения договора. Если продавец передал имущество несоответствующее условия договора, то покупатель вправе требовать возмещения убытков, даже если эти несоответствия были оговорены в документе о передаче недвижимости и покупатель согласился их принять.


Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:  



Сейчас читают про: