Организация контроля за состоянием конструктивных элементов и систем инже­нерного оборудования. Осмотры общие, частичные и внеочередные

Основные виды работ по эксплуатации и развитию жилищного фонда

Таблица 1.

В соответствии с требованиями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда контроль за состоянием конструктивных элементов и систем инженерного оборудования осущест­вляется путем проведения систематических осмотров и обследований.

Осмотры подразделяются на общие, частичные и внеочередные. Рекомендуемая периодич­ность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в приложении 1.1.

Общие осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью. В процессе их проведения об­следуются здания в целом, включая основные конструкции (фундаменты, стены, перекрытия, ле­стницы, оконные и дверные проемы, крыши и др.), инженерное оборудование (системы водоснаб­жения и канализации, электро-, газо- и теплоснабжения, лифтовое хозяйство, аварийно-диспетчерские системы и пр.), элементы внешнего благоустройства (состояние придомовой терри­тории, зеленых насаждений, детских и спортивных площадок).

Частичные осмотры проводятся по мере необходимости. При этом обследуются отдельные элементы зданий. Внеочередные осмотры проводятся после ливней, ураганов и других стихийных природных явлений, а также в случае аварий и отказов функционирования инженерного оборудо­вания. Особое значение имеет подготовка зданий к сезонной эксплуатации в осенне-зимний пери­од. Для обеспечения нормальной эксплуатации здания в зимний период выполняется ремонт, на­ладка и регулировка систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, утепление наруж­ных конструкций и т.д.

Техническая эксплуатация систем инженерного оборудования заключается в ремонте или замене систем и элементов, пришедших в негодность. Наладка систем внутреннего водоснабжения осуществляется два раза в год в процессе подготовки зданий к весенне-летнему и осенне-зимнему периодам эксплуатации. Герметичность сетей и стыков проверяют путем проведения испытаний при повышенном давлении.

Системы отопления проверяются ежегодно при подготовке к отопительному сезону и подвергаются необходимой ревизии и ремонту. Техническое состояние систем электроснабжения проверяется в соответствии с установленным графиком. При необходимости проводятся работы по устранению неисправностей и укреплению безопасности работы оборудования и электропро­водки.

Техническую эксплуатацию систем газоснабжения и лифтового хозяйства осуществляют специализированные организации. Так, газовые службы должны регулярно проводить регулировку и планово-предупредительный ремонт оборудования, домовых и подводящих газовых сетей. Лифтовые установки подлежат ежегодным техническим осмотрам и освидетельствованиям. В процессе освидетельствований проводятся статические и динамические испытания лифтового хо­зяйства. При осуществлении статических испытаний проверяется прочность лифтового оборудо­вания и механизмов, а при динамических испытаниях проводится проверка действия всех меха­низмов в работе. В процессе плановых осмотров лифтового хозяйства проверяется действие аппа­ратов управления, проводится наладка механизмов. Нормативные документы определяют перио­дичность осмотров лифтов, включая ежемесячные и ежеквартальные осмотры.

Техническое и санитарное содержание мусоропроводов заключается в их промывке не реже одного раза в неделю и очистке — не менее одного раза в месяц.

Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следую­щим образом. Общие осмотры зданий проводятся специальной комиссией включающей предста­вителей заказчиков и обслуживающих организаций, а частичные — обслуживающим персоналом Общие осмотры включают оценку состояния наружных конструкций включая осмотр наружных стен зданий со всеми относящимися к ним элементами (лоджии, балконы, пожарные лестницы), стыков панелей и перемычек, осмотр лестничных клеток и вестибюлей, лифтов и мусоропроводов, осмотр чердаков, технических этажей и кровли подвалов и подполий, осмотр придомовой терри­тории и элементов ее благоустройства. Они выявляют готовность зданий к осенне-зимнему сезону и определяют потребность жилищного фонда в ремонте.

В процессе частичных осмотров зданий определяется техническое состояние отдельных кон­струкций и их элементов. Кроме того, в процессе этих осмотров проводится наладка и регулиров­ка санитарно-технического оборудования зданий, мелкий ремонт кранов и электрооборудования, проверка вентиляционных камер и другие аналогичные работы. Частичные осмотры зданий про­водятся для выявления и устранения мелких неисправностей и дефектов.

Неудовлетворительное состояние объектов, несоблюдение установленного порядка проведе­ния осмотров и ремонтов ведут к появлению дефектов и отказов, которые могут быть классифи­цированы

по трем группам:

1) ухудшают условия проживания населения;

2) ухудшают внешний облик здания;

3) снижают безопасность эксплуатации и ускоряют нарастание этического износа конструк­тивных элементов зданий.

Дефекты первой и второй групп снижают потребительские качества жилья, а дефекты треть­ей группы ухудшают технико-эксплуатационные характеристики зданий.

Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устра­нены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или по договору с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в сроки, ука­занные в приложении 1.2..

Своевременное выявление и устранение дефектов позволяют предотвратить чрезмерные рас­ходы на ремонт, модернизацию и реконструкцию жилищного фонда.