Организация эксплуатации жилищного фонда города

Реконструкция и модернизация жилищного фонда

Организация технического обслуживания жилых зданий, планируемых на капи­ -тальный ремонт

Организация и планирование капитального ремонта

Организация и планирование текущего ремонта

Текущий и капитальный ремонт жилищного фонда

Организация контроля за состоянием конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Осмотры общие, частичные и внеочередные.

Организация эксплуатации жилищного фонда города

ТЕМА 3.1 ОРГАНИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО ХОЗЯЙСТВА.

Под воздействием природно-климатических факторов и в процессе эксплуатации конструк­ции и оборудование зданий изнашиваются, что влечет за собой снижение их технико-эксплуатационных характеристик и потребительских параметров.

Процесс утраты технико-эксплуатационных характеристик называется физическим износом, а потребительских параметров — моральным, или функциональным, износом. Физический износ приводит к утрате конструктивными элементами зданий прочности, жесткости, влагостойкости, теплозащитных и звукоизоляционных свойств, к появлению внешних и внутренних дефектов.

С течением времени повышаются и требования населения к функционально-потребительским качествам жилых помещений. Поэтому ранее построенное жилье уже может не удовлетворять потребности жителей по своим планировочным и конструктивным характеристи­кам, уровню благоустройства, местоположению и другим качественным параметрам. В результате снижается потребительская и, соответственно, стоимостная оценка жилого фонда, т.е. наступает его моральный износ. К примеру, отсутствие в квартире таких видов благоустройства, как цен­тральное отопление и горячее водоснабжение, ванные и душевые комнаты, а также коммунальное заселение воспринимается в настоящее время как серьезные потребительские дефекты, что суще­ственно снижает ценность данного жилья и, соответственно, его стоимостные параметры. Хотя еще в середине XX в. в массовом сознании большинства горожан наличие отдельной теплой ком­наты на семью в квартирах без «излишеств» считалось нормой заселения воспринималось как полноценное жилье. В настоящее время сформировалась также низкая потребительская оценка отдельных квартир типовых панельных зданиях 60-70-х годов постройки, хотя они приспособлены для посемейного проживания и обладают базовым уровнем благоустройства. В то же время в пе­риод их возведения типовой панельный фонд воспринимался населением как сравнительно каче­ственное жилье, особенно по сравнению с коммунальными квартира ми. Изменение потребитель­ских предпочтений населения является важным фактором развития жилищного рынка и должно учитываться в системе эксплуатации и преобразования жилищного фонда.

Для обеспечения нормативных технико-эксплуатационных качеств жилых зданий в течение всего срока службы необходимо функционирование системы эксплуатации жилищного фонда, включающей текущий и капитальный ремонт жилых объектов, техническое и санитарное содер­жание зданий. Для совершенствования технико-эксплуатационных и потребительских качеств жи­лья проводится реконструкция и модернизация жилищного фонда.

Основные виды работ по содержанию, ремонту и преобразованию жилищного фонда пред­ставлены в табл. 1.

Нормативной основой проведения работ по эксплуатации жилищного фонда являются «Пра­вила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (утверждены Государственным ко­митетом РФ по строительству и жилищному комплексу в 1997 г.).