2018-03-09
102
--------------------------------
<1> См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе Российской Федерации // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 276.
Д.И. Мейер писал, что нет необходимости, чтобы юридическое деление имущества на движимое и недвижимое совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей. Вмешательство государства в имущественные (земельные) отношения и определение категории недвижимого имущества объясняется отнесением частных земельных участков к государственной территории и публичными (общественными) интересами <1>.
--------------------------------
<1> См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1. С. 141, 142.
Необходимость установления правового режима недвижимого имущества объясняется невозможностью полного и абсолютного владения человеком земельными ресурсами планеты, большой ролью недвижимости в обеспечении кредита. С развитием цивилизации и экономического оборота значение правового деления имущества на движимое и недвижимое возрастает <1>.
--------------------------------
<1> См.: Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. С. 118.
Если внимательно проанализировать содержание ст. ст. 130, 131 ГК РФ, то можно сделать вывод о том, что российский законодатель выделил следующие признаки недвижимого имущества: а) естественное свойство вещи (земельные участки, участки недр); б) прочная связь с земельным участком (здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, имущественные комплексы, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению); в) юридико-формальная потребность распространения правового режима недвижимого имущества на некоторые виды движимых вещей (воздушные, морские, речные суда и космические объекты).
По поводу приоритетного значения земли в системе объектов недвижимости И. Кант писал: "Земля (под которой подразумевается вся почва, пригодная для заселения) в отношении всего подвижного на ней должна рассматриваться как субстанция, а существование всего подвижного - лишь как присущность, и так же как в теоретическом смысле акциденции не могут существовать вне субстанции, так и в прагматическом смысле все подвижное на земле не может быть своим кого-то, если предварительно не будет допущено, что земля находится в его правовом владении (как его свое)" <1>.
--------------------------------
<1> Кант И. Критика практического разума. С. 311.
В настоящее время недвижимое имущество в силу Гражданского кодекса РФ характеризуется следующими чертами: 1) особый порядок приобретения права собственности на недвижимые вещи в силу давностного владения (ст. 234); 2) особый порядок распоряжения недвижимым имуществом (ст. 295); 3) действие особых правил совершения сделок с земельными участками и расположенными на них строениями (ст. ст. 271, 273); 4) исполнение обязательств по поводу недвижимого имущества происходит по месту нахождения имущества; 5) особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349); 6) наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения; 7) рассмотрение споров о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи по месту нахождения недвижимых вещей; 8) существование такого правового института, как ипотека (ст. 334); 9) обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним <1>.
--------------------------------
<1> См.: Гражданское право: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. Ч. 1. С. 215, 216; Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М., 2004. С. 225; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2007. Т. 1: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). С. 136; Коротких О.А. Право собственности на недвижимое имущество: особенности гражданско-правового регулирования: Дис.... канд. юрид. наук. М., 2009. С. 9.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является не существенным признаком объекта недвижимости, а требованием закона по укреплению правового режима недвижимого имущества, правовым последствием признания недвижимой вещи объектом права. Государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, являющийся доказательством существования зарегистрированного права <1>.
--------------------------------
<1> Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Государственная регистрация <1> позволяет решать публичные и частные задачи по совершенствованию имущественного оборота и правообладания: а) представляет предельно открытую, легальную и объективную информацию об объекте недвижимости и о правах на эту недвижимость; б) обеспечивает государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на него), защищая при этом права и законные интересы субъектов права; в) вносит единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории РФ.
--------------------------------
<1> Для системы государственной регистрации характерны: 1) единство процедуры; 2) единство регистрирующих органов; 3) ведение ЕГРП; 4) открытость сведений о государственной регистрации прав. См.: Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2007. С. 22.
Государственная регистрация осуществляется на основе норм Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, Федеральных законов "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "О государственном кадастре недвижимости", Правил ведения Единого государственного реестра прав и других нормативно-правовых актов.
Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, а также предусматривает существенные элементы характеристики объекта недвижимости: 1) вид объекта (здание, сооружение, объект незавершенного строительства или земельный участок); 2) кадастровый номер объекта недвижимости; 3) описание местоположения объекта недвижимости; 4) площадь объекта недвижимости.
§ 3. Право частной собственности на помещения,
здания, строения и предприятия
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Жилые помещения относятся к недвижимому имуществу <1>. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подробно регламентирует процедуру регистрации прав на жилое помещение как объект недвижимости.
--------------------------------
<1> Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах жилищной политики" включал в понятие "недвижимость" в жилищной сфере: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1).
К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната <1>. Согласно Жилищному кодексу РФ (ЖК РФ) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме <2>, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16) <3>.
--------------------------------
<1> Закон РФ "Об основах жилищной политики" относил к жилым помещениям, входившим в жилищный фонд страны, совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
<2> Многоквартирным домом признается совокупность двух квартир и более, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. См.: Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005.
<3> См. подробнее: Андреев Ю.Н. Судебная защита жилищных прав граждан: теория, законодательство, практика. СПб., 2008. С. 11 - 133; Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М., 2006. С. 44 - 60; Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2006. С. 104 - 136; Фаршатов И.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2006. С. 82 - 164.
По нашему мнению, жилым домом (домовладением) считается капитальное строение с жилыми комнатами и подсобными помещениями, хозяйственными постройками, отвечающее строительным, техническим, противопожарным и санитарно-техническим требованиям, пригодное для постоянного или преимущественного проживания людей, расположенное на земельном участке, пригодном для нахождения на нем дома, хозяйственных построек, для ведения личного подсобного хозяйства <1>.
--------------------------------
<1> К.П. Победоносцев называл домом "строение, назначенное для постоянного жительства и имеющее прочную связь с землей (прочный фундамент), с совокупностью служебных к нему построек, а не отдельное здание, имеющее нежилое и временное назначение (например, сарай и т.п.)" (Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. / Под ред. В.А. Томсинова. Т. 1. С. 34). Анализируя дореволюционное российское законодательство, В.Б. Ельяшевич писал, что "под именем "дом" обозначены земельные участки со строениями, предназначенные для жилья. Этот термин заменил понятие "дворы" (Ельяшевич В.Б. Избранные труды о юридических лицах, объектах гражданских правоотношений и организации их оборота: В 2 т. М., 2007. Т. 2. С. 21).
Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Правительством РФ на основе Жилищного кодекса РФ и других федеральных законов (п. 3 ст. 15 ЖК РФ). Так, согласно Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории. Жилое помещение должно обеспечивать безопасное пребывание граждан в помещениях; быть снабжено необходимыми инженерными системами, инфраструктурой; защищено от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды; иметь допустимую высоту, инсоляцию, звукоизоляцию; обеспечивать пожарную безопасность, естественное освещение, экологическую безопасность и т.д. <1>. Положение распространяется на все находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности.
--------------------------------
<1> Согласно Федеральному закону от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам и нормам (ст. 23).
Градостроительный кодекс РФ (ГсК РФ) также предъявляет ряд требований к собственникам возводимого жилья при жилищном строительстве, капитальном ремонте, перепланировке, переоборудовании, проектировании строительства, устанавливает предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства (градостроительный регламент).
Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" указывает на возможность (с соблюдением соответствующих норм) строительства и перестройки жилого строения, хозяйственных строений и сооружений на садовом земельном участке; жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений - на дачном земельном участке; некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений - на огородном земельном участке.
По одному из заслушанных дел Конституционный Суд РФ признал неконституционными отдельные нормы Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Согласно выводам Суда дачные земельные участки так же, как и садовые земельные участки, предоставляются гражданам или приобретаются в целях отдыха, однако при этом не исключается возможность возведения на дачном земельном участке не только жилого строения без права регистрации проживания в нем, но и жилого дома с правом регистрации проживания в нем <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7-П.
В многоквартирном доме гражданину (гражданам) может принадлежать на праве частной собственности квартира (квартиры) в этом доме, а на праве общей долевой собственности (с собственниками других квартир) - помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме <1> (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
--------------------------------
<1> Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (п. 2 ст. 290 ГК РФ).
По нашему мнению, ст. 290 ГК РФ следует дополнить такой существенной составляющей общего имущества собственников многоквартирного дома, как земельный участок, обслуживающий данный дом <1>. Концепция 2009 г. предлагает рассмотреть вопрос о возможности включения в текст ГК РФ положений, допускающих одновременное возникновение права общей долевой собственности на земельный участок и возведенное на нем здание (жилое и нежилое) как на единый объект недвижимости (п. 3.5) <2>.
--------------------------------
<1> См., например: Постановление Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. N 12-П.
<2> Ранее действовавший Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" предусматривал термин "кондоминиум". Под ним понимался единый комплекс недвижимого имущества, который включает земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости и в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, публично-правовых образований (домовладельцев), а остальные части (общее имущество) - в их общей долевой собственности (ст. 1).
Собственникам комнаты (комнат) в коммунальной квартире на праве общей долевой собственности в данной квартире принадлежат помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты (ст. 41 ЖК РФ).
Собственники жилого помещения вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего им имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Они обязаны осуществлять право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением <1> в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК РФ). Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается <2>. Пользование жилым помещением должно осуществляться с соблюдением требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических норм, в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, правилами содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 17, п. 4 ст. 30 ЖК РФ). Законодательно предусмотрено прекращение права собственности на бесхозно содержащееся жилое помещение в принудительном (судебном) порядке (ст. 293 ГК РФ).
--------------------------------
<1> Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ). Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также с иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (ст. 288 ГК РФ). См.: Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8. Использование собственником жилого помещения не по назначению может привести к прекращению права собственности на него (ст. 293 ГК РФ).
<2> Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п. 2 ст. 17 ЖК РФ). Налицо противоречие норм Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ.
Собственники несут солидарную (с другими дееспособными членами семьи) ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (п. 1 ст. 292 ГК РФ), несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля таких обязательных расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (ст. 39 ЖК РФ) <1>. Собственники комнат в коммунальной квартире также несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (п. 1 ст. 41 ЖК РФ).
--------------------------------
<1> См.: Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.
Собственник квартиры в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (п. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Жилищный кодекс РФ содержит ряд требований (ограничений) к собственникам жилья относительно переустройства и перепланировки жилых помещений (ст. ст. 25 - 28) <1>.
--------------------------------
<1> См. также: Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170.
Вещные и иные права, обременения (ограничения) этих прав на жилые помещения и иные объекты недвижимости подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке в ЕГРП.
Гражданский кодекс РФ предусматривает особенности оборота жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры: их продажи (ст. 558), найма (гл. 35), ренты (пожизненного содержания с иждивением) (ст. ст. 601 - 605), наследования и т.д., а Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержит подробные правила и требования к ипотеке жилых домов и квартир (гл. XIII).
Гражданский кодекс РФ не раскрывает понятия "нежилое помещение", "сооружение", это делают Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который относит нежилые помещения к числу объектов недвижимости, входящих в состав зданий и сооружений (ст. 1, п. 6 ст. 12), Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который рассматривает жилые дома и иные строения, сооружения, непосредственно связанные с землей, как разновидность зданий, способных быть объектом ипотеки (ст. 5), а также Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые предусматривают, что нежилые помещения есть составляющие зданий и сооружений и требуют внесения в реестр реквизитов нежилого помещения (этаж, размер, назначение, площадь и т.п.).
Градостроительный кодекс РФ указывает на помещения как на часть объекта капитального строительства (здание, строение, сооружение, строительство которых не завершено), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (ст. 1) <1>.
--------------------------------
<1> Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утвержденный Постановлением Комитета РФ по стандартизации, метрологии и сертификации от 26 декабря 1994 г. N 359, определяет нежилые здания как архитектурно-строительные объекты, назначение которых - создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Нежилые здания используются для административных, производственных, учебных, лечебных, культурно-просветительских и других целей и могут включать нежилые помещения (магазины, столовые и т.д.).
С точки зрения русского языка здание - это архитектурное сооружение, постройка, дом, а сооружение - родовое понятие по отношению к зданию. Сооружение - это всякая значительная постройка (различных видов и назначения) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., 1997. С. 227, 747.
Ввиду нечеткости терминологии действующего отечественного законодательства понятия "здание", "строение", "сооружение", "нежилое помещение" и их соотношение неоднозначно оцениваются в научной среде. Так, В.В. Витрянский полагает, что попытка дать юридические понятия зданий и сооружений нецелесообразна, поскольку они не относятся к числу правовых категорий <1>.
--------------------------------
<> См.: Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 6. С. 8.
Однако большинство исследователей приходят к вполне обоснованному выводу о существовании таких общих признаков здания (сооружения), как искусственность возведения, привязка к определенному земельному участку <1>, невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, самостоятельность, законченность. Таким образом, под зданием (сооружением) понимается любой искусственно возведенный на (под) земельном участке самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба для него <2>. Кроме того, здания и сооружения конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации <3>.
--------------------------------
<1> В отличие от здания право собственности на нежилое помещение в здании не обусловлено наличием прав на земельный участок.
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).
<2> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 2006. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 446, 447; Дурнева Т.Н. Помещение как объект гражданского права // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. ст. / Под ред. О.Ю. Шилохвоста. М., 2005. Вып. 9. С. 307, 308.
<3> См.: Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. 2001. N 2. С. 55.
Категория "строение" активно применялась в советский период для обозначения отдельно стоящей постройки капитального или некапитального типа, однако в настоящее время, по существу, произошло ее поглощение понятием "здание". Сооружение как вид объекта капитального строительства - это обобщающее определение всего того, что построено ("здания и другие сооружения"), либо такие инженерно-строительные объекты, которые предназначены не для пребывания людей, а для технического, инженерного назначения <1>.
--------------------------------
<1> См.: Бартонь Н.Э., Чернов И.Е. Архитектурные конструкции. М., 1974. С. 3; Булгаков С.Н. Философия, концепция и принципы создания современных производственных зданий // Промышленное и гражданское строительство. 2001. N 2. С. 17; Кузьмина И.Д. Объекты права собственности в здании // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. М., 2008. С. 110.
Здания, сооружения (строения) в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" должны соответствовать документам территориального планирования, проектной документации, зафиксированы в техническом паспорте и поземельной книге. Их строительство, перестройка и снос должны производиться в строгом соответствии со строительными нормами и правилами, генеральными планами, правилами землепользования и застройки, градостроительными регламентами, зонированием территории, видами разрешенного использования земельного участка, регламентированными Градостроительным кодексом РФ.
По верному выражению Д.А. Максимовича, помещение - это особый, отличный от здания имущественный объект, представляющий собой относительно самостоятельную неотъемлемую часть здания, конструктивно, технически, пространственно обособленную от него. Помещение не может быть в принципе выделено в натуре из здания, оно не может существовать вне его <1>.
--------------------------------
<1> В то же время ученый называет помещение натуральной долей - обособленную до уровня объекта права собственности индивидуально определенную часть здания, предоставляющую автоматически ее владельцу (собственнику помещения) соответствующую долю в праве общей собственности на здание, в котором помещения принадлежат более чем одному лицу. См.: Максимович Д.А. Совершенствование правового режима зданий и помещений // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. N 7. С. 23; Он же. Помещение как натуральная доля в праве общей собственности на здание // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 11. С. 23.
И.М. Исрафилов вполне обоснованно полагает, что Гражданский кодекс РФ специально не выделяет нежилые помещения, поскольку объединил их в числе объектов гражданских отношений под общим названием "здание", включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.п.) и жилых строений. Нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть <1>.
