Проектное финансирование. Венчурное финансирование. Ипотечное кредитование

 

Внутреннее финансирование обеспечивается из средств предприятия, планирующего осуществить тот или иной инвестиционный проект – за счет поступлений от операционной деятельности, от продажи избыточных активов и пр. как правило. Для принятия решения о выделении средств на внутреннее проектное финансирование требуется составление технико-экономического обоснования и так называемого внутреннего бизнес-плана соответствующего инвестиционного проекта. Последний в этом случае представляет собой преимущественно «план действий», т.е. план мероприятий по реализации инвестиционного проекта.

Чтобы финансирование инвестиционного проекта из внутренних источников предприятия стало действительно проектным, на предприятии в интересах достаточно крупных проектов могут создаваться механизмы, задачей которых выступает обособление бюджета каждого начинаемого проекта. Это делается, например, с помощью:

· налаживания системы контроллинга, в котором в качестве источников затрат рассматриваются не виды деятельности (выпускаемой продукции), а инвестиционные проекты;

· создания под начинаемые проекты временных проектных подразделений («внутренних венчуров»);

· выделения или учреждения специализированных на проектах дочерних фирм, стопроцентно принадлежащих материнской компании, балансы которых подлежат консолидации с балансом материнского предприятия (при этом идея отдельного бюджетирования проекта реализуется настолько радикально, что роль доходной части бюджета проекта поначалу составляет денежная составляющая уставного капитала организуемой дочерней фирмы, которым она наделяется за счет внутренних источников материнской компании).

В более широком смысле внутреннее проектное финансирование может предполагать и строго целевое, на нужды проекта, использование принадлежащих предприятию активов (в том числе строго учитываемой части рабочего времени машин и оборудования), а также имущественные взносы в уставные капиталы стопроцентно дочерних фирм, создаваемых для выполнения определенного инвестиционного проекта.

Во внешнем проектном финансировании различают заемное и долевое, а также смешанные формы финансирования. Особой разновидностью внешнего проектного финансирования может быть и бюджетное финансирование в виде проектных субсидий, государственных гарантий и целевых инвестиционных налоговых льгот.

 

Главными формами заемного проектного финансирования выступают: инвестиционный банковский кредит, включая специализированную инвестиционную кредитную линию; целевые облигационные займы; лизинг оборудования, приобретение которого предусмотрено в бизнес-плане проекта; приобретение необходимых для проекта активов с оплатой их в рассрочку (коммерческий проектный кредит).

Инвестиционный кредит как форма целевого проектного финансирования характеризуется следующими особенностями. Во-первых, инвестиционные кредиты являются долгосрочными, их срок сопоставим со сроком окупаемости финансируемого инвестиционного проекта.

Во-вторых, для его получения в банк необходимо представить основательно проработанный бизнес-план инвестиционного проекта.

В-третьих, по испрашиваемому кредиту (в дополнение к тому, что для кредитора готовится бизнес-план проекта) нужно предоставить адекватное имущественное обеспечение в виде залога имущества, гарантий и поручительств третьих лиц (возможно. Других банков, государственных органов, имеющих право распоряжаться специально резервируемыми для этого в бюджетах разного уровня средствами, материнских и аффилированных компаний, совладельцев фирмы-заемщика и пр.). При этом рыночная стоимость имущественного залога, оцениваемая за счет заемщика лицензированными оценщиками соответствующего имущества, должна превышать сумму кредита, так как в случае ненадлежащего обслуживания заемщиком своего долга кредитор, чаще всего рефинансирующий предоставление кредита, в свою очередь, взятием средств взаймы (например по депозитам у вкладчиков банка, по кредитам на рынке межбанковских кредитов и т.п.), будет вынужден срочно продавать заложенное имущество по его более низкой, чем рыночная, ликвидационной стоимости (цене быстрой продажи).

В-четвертых, получение инвестиционного кредита возможно лишь тогда, когда кредитор уверен в том, что финансовое состояние заемщика благополучно и позволит ему нормально расплачиваться за кредит. Для этого от заемщика требуется предоставление кредитору исчерпывающей стандартной информации о своем финансовом состоянии (бухгалтерский баланс, подвергнутый внушающему доверие аудиту), а также готовность представить на этот счет любые дополнительные сведения и даже допустить представителей кредитора к проведению собственного анализа финансового состояния заемщика. Чем более финансово прозрачными являются операции и баланс заемщика, тем больше у него шансов получить инвестиционный кредит.

В-пятых, в кредитном соглашении по инвестиционному кредиту обычно предусматривается какой-либо достаточно надежный специальный механизм контроля кредитора за целевым расходованием денег, выделяемых на конкретный инвестиционный проект. Таким механизмом способно оказаться, например, открытие в банке-кредиторе особого счета, куда помещаются выделяемые под проект средства и с которого их снять можно только на оплату предусмотренных в бизнес-плане проекта капитальных и текущих (в начальный период проекта) затрат.

В-шестых, для инвестиционного кредита свойственно то, что льготный период по нему (т.е. период, когда еще не надо приступать к выполнению оговоренного графика погашения основной части долга) является сравнительно длительным. Это облегчает обслуживание кредита, но увеличивает его стоимость, так как регулярные процентные платежи постоянно исчисляются с одной и той же еще непогашенной суммы долга.

Инвестиционные кредитные линии отличаются от инвестиционного кредита тем, что заемщик получает право в пределах объема кредитной линии и определенного длительного периода времени по мере возникновения потребности в финансировании отдельных капитальных затрат по проекту брать отдельные кредиты (транши) на суммы текущей потребности в упомянутых капитальных затратах. Для заемщика это означает экономию на процентном обслуживании кредитных сумм, превышающих текущие потребности финансирования проекта. Для кредитора выделение кредитной линии вместо единовременного предоставления крупного кредита облегчает рефинансирование (изыскание на стороне) необходимых кредитных средств и уменьшает кредитный риск, поскольку в этом в каждый отдельно взятый момент времени риску невозврата подвергается меньший объем средств.

Процентная ставка в кредитной линии, по которой в счет этой линии выдаются отдельные транши, как правило, является плавающей – привязанной, например, к текущей ставке рефинансирования Центрального банка.

Лизинг оборудования предполагает, что оно сначала берется в аренду, а затем (возможно) выкупается по цене, равной его стоимости (оценочной или заранее оговоренной) на момент прекращения арендных отношений. Лизинг оборудования зачастую является более эффективной формой финансирования по сравнению с приобретением оборудования за счет собственных или заемных средств.

Приобретение в кредит (т.е. с оплатой в рассрочку, что равнозначно так называемому товарному или коммерческому кредиту) инвестиционных товаров (оборудования, недвижимости, нематериальных активов и пр.) также является формой целевого заемного финансирования рассматриваемого инвестиционного проекта. Подобная форма способна оказаться весьма эффективной тогда, когда вместо того, чтобы сначала на нужды приобретения необходимых инвестиционных товаров брать банковский целевой инвестиционный кредит, можно получать в кредит – в принципе, на аналогичных условиях и в соответствующем стоимостном эквиваленте – услуги этих же инвестиционных товаров (например, оборудования). Это экономит издержки трансакций и время

Долевое финансирование инвестиционных проектов (особенно инновационных) может осуществляться в двух главных формах:

· дополнительная эмиссия акций существующего в виде акционерного общества предприятия, объявляемая для нужд финансирования конкретного инвестиционного проекта;

· учреждение специально для реализации инвестиционного проекта вновь создаваемого предприятия с привлечением в него соучредителей, которые делают денежный либо имущественный вклад в уставный капитал этого предприятия.

Дополнительная эмиссия акций, объявляемая для нужд финансирования конкретного инвестиционного проекта, на практике весьма редко осуществляется либо оказывается успешной (в смысле привлечения достаточного объема денежных средств).

Учреждение специально для реализации инвестиционного проекта вновь создаваемого предприятия с привлечением в него соучредителей является гораздо более популярным способом целевого долевого финансирования инвестиционных проектов (особенно инновационных). Целевое долевое финансирование проекта в этих случаях выступает в форме взносов сторонних соучредителей в уставные капиталы подобных предприятий. Причем такое финансирование совсем необязательно является единовременным (непосредственно в момент учреждения «предприятия под проект», «проектного предприятия»). Учредительский договор может предусматривать как постепенную оплату взносов а уставный капитал, так и его поэтапное пополнение путем осуществления заранее запланированных дополнительных эмиссий акций, осуществляемых в порядке закрытой (лимитируемой) подписки на вновь выпускаемые акции (так, что это будет соответствовать оговоренному сохранению или изменению долей соучредителей в уставном капитале).

Как уже указывалось выше, долевое финансирование инвестиционных проектов может осуществляться в виде денежных и имущественных вкладов. Чаще всего от приглашаемых сторонних соучредителей требуется денежный вклад, так как инициатор и главный учредитель «предприятия под проект», как правило, обладает некоторыми уникальными для данного проекта (и создающими по нему конкурентные преимущества) активами, но не может сам полностью обеспечить потребность проекта в денежных средствах.

Наиболее характерной эта форма проектного финансирования оказывается для случаев, когда инвестиционный проект инициируется: частными предпринимателями, привлекающими партнерский капитал; крупными многопрофильными (диверсифицированными) фирмами; финансово-кризисными предприятиями, желающими поправить свои дела за счет осуществления эффективных инвестиционных проектов с коротким сроком окупаемости (антикризисных инвестиционных проектов).

К смешанным формам проектного финансирования в первую очередь относятся: инновационные кредиты; целевая дополнительная эмиссия конвертируемых акций (в том числе привилегированных); выпуск целевых конвертируемых облигаций.

Инновационный кредит представляет собой особую разновидность проектного кредита, предоставляемого предприятию, которое создается вновь (или выделяется) под определенный инновационный проект освоения новой продукции либо нового технологического процесса.

Дополнительная целевая эмиссия конвертируемых акций предполагает размещение акций, которые могут обмениваться на облигации заемщика, выпускающего акции для мобилизации средств под определенный проект. В этом случае заранее оговаривается ряд условий: указывается момент времени, в который (или начиная с которого) акции целевой эмиссии можно предъявлять к обмену; согласовываются срок облигаций, на которые будут обмениваться акции, их номинальная стоимость, уровень процентной ставки по ним и сроки выплаты процентов (купонного дохода); вносится определенность в обменное соотношение, которое будет применяться при рассматриваемой конвертации.

 Выпуск целевых конвертируемых облигаций по своим условиям схож с дополнительной целевой эмиссией акций, но имеет смысл в ситуациях, когда конвертирумые облигации, вероятно. Будут покупать лучше, чем обычные целевые облигации, поскольку это даст шанс либо получить в собственность (для последующей перепродажи) растущие в цене акции (если соответствующий крупный инвестиционный проект предприятия-эмитента будет успешно реализовываться), либо в итоге сконцентрировать в своих руках настолько значимый пакет акций, что это предоставит возможность участвовать в управлении предприятием, ставшим высокоэффективным в результате опять-таки успешного осуществления проекта.

Венчурное финансирование является разновидностью проектного финансирования в той его форме, когда средства от внешнего инвестора привлекаются в уставный капитал специализированных предприятий, создаваемых для осуществления конкретных инвестиционных проектов.

Термин «Венчурное финансирование» происходит от английского слова «venture», которое наиболее точно переводится как «рисковое начинание». В понимании сути венчурное финансирование, следовательно, возможны два акцента: финансирование рисковых (инвестиционных) проектов; финансирование еще только начинающихся проектов.

Оба этих акцента могут быть совмещены, если отталкиваться от того, кто, в какой форме и с какими планами (намерениями) финансирует подобные проекты.

Поэтому определение венчурного финанси­рования невозможно дать только на основе описания схемы финанси­рования. Необходимо уточнять род привлекаемого в проект инвестора и его планы. Именно последнее является главной отличительной чер­той венчурного финансирования, которое можно характеризовать как привлечение средств в уставный капитал предприятий, создаваемых для осуществления конкретных инвестиционных проектов, от тех инвесторов, которые изначально рассчитывают на продажу своей доли в предприятии после того, как ее стоимость в результате выполнения бизнес-плана эффективного проекта успеет существенно повыситься по сравнению с уплаченной за нее ранее ценой. Сам проект при этом будет продолжаться — так что основные прибыли по нему будут полу­чать те, кто приобретет у венчурного инвестора его долю.

Венчурное финансирование для проекта означает получение реаль­ных средств, пополняющих или формирующих уставный капитал, из которого оплачиваются необходимые по проекту капитальные затраты. Важно также, что эти средства идут на начало и (или) осуществление первых стадий инновационных проектов, действительно отличающих­ся повышенным риском, но вместе с тем обещающих действительно существенное возрастание стоимости специализированного на одном из таких проектов предприятия и доли в нем.

Инновационными проектами, которые в состоянии привлечь вен­чурных инвесторов обещанием в случае своего успеха существенного повышения стоимости учреждаемой для их осуществления компа­нии, являются, как правило, проекты по разработке и освоению:

· производства радикально новых видов продукции (товаров, ус­луг), способных удовлетворять проявившиеся, но не удовлетво­ряемые потребности платежеспособных покупателей (как инди­видуальных, так и корпоративных);

· выпуска новых продуктов, которые ориентированы на удовле­творение среди широкого круга потенциальных покупателей новых приоритетных потребностей; такие проекты тогда долж­ны сопровождаться активной кампанией по продвижению не столько нового продукта, сколько самой новой потребности;

• новых технологических процессов, при использовании которых без серьезного повышения издержек можно изготавливать го­раздо более высококачественную продукцию;

· новых технологических процессов, обеспечивающих серьезное снижение издержек при выпуске (без потери качества) продук­ции (товаров, услуг), предназначенной для рынков с большой и растущей емкостью спроса.

В первых трех случаях инновационные проекты нацелены на уве­личение в будущем прибыли в результате роста продаж, в последнем случае — на возрастание прибыли за счет снижения себестоимости продукции.

Если инновационные проекты предполагают создание и освоение достаточно новых продуктов, первые коммерческие успехи которых способны существенно повысить рыночную стоимость фирмы-инноватора, то это, как правило, связано с обеспечением этой фирме так называемой инновационной монополии. Последняя может опираться на патентную защиту всех патентоспособных изобретений, заложенных в новый продукт и (или) технологию его изготовления (естест­венно, бизнес-план молодой компании, учреждаемой для реализации соответствующего инновационного проекта, тогда должен учитывать затраты на патентование изобретений — в среднем 5—6 тыс. долл. только на оплату патентной регистрационной пошлины плюс при­мерно по 1 тыс. долл. ежегодно на поддержание в силе патента на каждое изобретение). Инновационная монополия может также осно­вываться на сохранении в секрете ноу-хау (в принципе, возможно, патентоспособного), необходимого для производства рассматриваемо­го изделия (услуги).

Инновационная монополия, в свою очередь, способна обеспечить условия либо для получения сверхприбылей вследствие устанавли­ваемых на востребованное новшество высоких цен, либо для закреп­ления клиентуры в целях сохранения однажды завоеванной доли на рынке. Подобное закрепление клиентуры осуществляется разными способами — например, посредством намеренного противодействия унификации конструкции новых товаров длительного пользования, что вынуждает уже купивших эти товары клиентов пользоваться предоставляемыми только производителем услугами по техническо­му обслуживанию, закупать у него запасные части, а также дополни­тельные количества изделия, которое технически совместимо только с ранее приобретенным товаром.

Венчурное финансирование и венчурных инвесторов в этом смысле надо отличать от финансирования (путем покупки дополни­тельной эмиссии акций) поддержания и развития производствен­но-торговых мощностей ранее существовавших предприятий, доли в которых тоже могут приобретаться для того, чтобы быть перепро­данными позднее за цену, возрастающую в результате подобного фи­нансирования (и проведения мероприятий по увеличению выпуска и продаж выгодной продукции). Подобное финансирование также может оказаться проектным, но оно не направлено на вновь начи­наемые рисковые инновационные проекты.

Ипотечный кредит – это денежные средства, выдаваемые банком или иным кредитором покупателю недвижимости (заемщику) на длительный срок под залог покупаемого недвижимого имущества. За пользование предоставленным кредитом заемщик ежемесячно платит проценты, а также производит возврат части заемных средств. Приобретенное за счет кредита жилье будет находиться в залоге (ипотеке) у банка или иного кредитора до полного погашения ипотечного кредита заемщиком.

Сначала необходимо ознакомиться со всеми ипотечными программами. Можно воспользоваться телефоном или лично обойти все банки, предоставляющие ипотеку в городе. Есть и альтернативный вариант – обратиться за консультацией в агентство недвижимости, которое предлагает услуги по оформлению ипотеки.

После того, как банк и ипотечная программа выбраны, необходимо собрать пакет документов и заполнить анкету (заявку) для предоставления в банк на кредитную комиссию. Чаще всего срок рассмотрения заявки составляет 5-14 дней. Есть банки, которые выдают кредиты за 2-3 дня, другим для принятия решения требуется целый месяц. Но важнее другой срок – период времени, в течение которого действует готовность банка выдать кредит. Он составляет 3-6 месяцев. За это время надо найти квартиру, уговорить продавца согласиться на оплату с использованием ипотеки и получить согласие банка выдать кредит для приобретения именно этой квартиры.

Дополнительные платежи: они самые разные. Это всевозможные банковские комиссии за открытие и введение ссудного счета, выдачу кредита, получение наличных и даже за рассмотрение заявки и составление договора ипотеки. Также оплата небанковских услуг: прежде всего – страховки, но также и оценки жилья, иногда его дополнительной проверки на «юридическую чистоту», оплата услуг нотариуса и риэлтера. Наконец, это оплата государственной регистрации договора ипотеки, конечно же, помимо регистрации самой сделки купли-продажи.

При покупке квартиры по ипотеке в обязательном порядке предлагается застраховать приобретаемое жилье, потому что оно, до того момента пока кредит полностью не будет погашен, будет находиться в залоге у банка. Банк хочет быть уверенным, что если с его залогом что-нибудь случится, то он получит соответствующую компенсацию. Платить за это вынужден заемщик, правда, с осознанием того, что при наступлении страхового случая задолженность по кредиту будет погашена. Всего на дополнительные платежи уходит, в среднем, около 10 тысяч рублей.

Риэлтерские услуги, в среднем, составляют 3-6% от стоимости приобретаемой квартиры (необходимо учесть, что стоимость жилья всегда выше ипотечного кредита).

Функции риэлтера: помощь в подборе квартиры, переговоры с собственником, т.к. расчеты по ипотеке проходят, как правило, на 5-й день после регистрации собственности, и по безналичному расчету, организация оценки квартиры, сбор документов к ипотеке, проведение «юридической чистоты» квартиры до того, как покупатель внес продавцу задаток, (если этого не сделать, можно потерять деньги).

Ипотечный кредит можно погасить досрочно. В случае наличия каких-либо незначительных ограничений в этом вопросе об этом будет прямо сказано в кредитном договоре. Как правило, полное или частичное погашение кредита возможно по истечении шести месяцев со дня предоставления кредита.

На что необходимо обратить внимание при выборе банка и ипотечной программы:

§ Размер ставки кредита и срок, на который он выдается

§ Возможность досрочного погашения кредита, наличие ограничений и штрафов

§ Будет ли покупатель являться собственником квартиры до полного погашения долга

§ Какова полная стоимость всех процедур по оформлению

§ Какие расходы дополнительно покупатель будет нести в течение срока погашения кредита

§ Действия банка в случае невозможности временно осуществлять выплаты

Траты, которые предстоят в течение всего срока погашения кредита

§ Ведение ссудного счета. Тариф рассчитывается от остатка ссудной задолженности (комиссия взимается очень немногими банками)

§ Расходы, связанные с перечислением денег на счет, а именно межбанковские денежные переводы (эти траты легко можно минимизировать или избежать вовсе)

§ Ежегодное страхование

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рын­ке регламентируется действующими законодательными актами, регу­лирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. про­шлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной соб­ственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на за­ложенное жилое помещение и др. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права соб­ственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жи­лой недвижимости. В частности, государственной регистрации подле­жит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор.

Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят Феде­ральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним».

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе дол­госрочного ипотечного кредитования.

В настоящий момент в регионах Российской Федерации представ­лен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако по основным признакам их можно классифицировать в рам­ках четырех типов: кредитование через ипотечный банк, финансиро­вание посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, про­грамма льготного кредитования отдельных категорий граждан.

Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного стро­ительства была разработана в 1992 г. корпорацией «Жилищная ини­циатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных бан­ков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и ин­вестиций коммерческих структур под залог недвижимости и пред­усматривала шесть схем ипотечного кредитования жилищного строи­тельства:

1. Схема «Форвардкредитинвест»,

2. Схема «Ретрокредитинвест»,

3. Схема «Комбиинвест»,

4. Схема «Фьючерсинвест»,

5. Схема «Рентный залог»,

6. Схема «Семейные жилищные накопительные счета».

Процесс предоставления ипотечного кредита состоит из шести основ­ных этапов:

Этап 1. Предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит

Этап 2. Сбор и подтверждение полученной информации.

Этап 3. Проведение оценки вероятности погашения кредита по­тенциальным заемщиком (андеррайтинг заемщика)

Этап 4. Принятие решения кредитным комитетом о предоставле­нии кредита

Этап 5. Заключение кредитной сделки

Этап 6. Обслуживание ипотечного кредита.

Контрольные вопросы по теме 7