2018-02-13
290
В соответствии с Федеральным Стандартом Оценки №1 «Основные понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем создаваемый объект той же полезности.
Таким образом, определение рыночной стоимости размера понесенных убытков будет производиться как сумма реального ущерба и упущенной выгоды:
СПТ = СРУ +СУВ,
где
СПТ – рыночная стоимость права требования;
СРУ – стоимость реального ущерба;
СУВ – стоимость упущенной выгоды, а именно недополученные доходы, прибыль, которую лицо могло бы получить от единицы продукции, если бы его права или условия деятельности не были нарушены;
Стоимость упущенной выгоды:
Упущенная выгода – отсутствует, поскольку известно, что данная квартира использовалась собственником исключительно для целей проживания, то есть собственники не планировали сдавать данную недвижимость в аренду с целью извлечения дохода.
|
|
|
Стоимость реального ущерба:
Величина стоимости реального ущерба объекта оценки в рамках данного отчета была определена как стоимость восстановительного ремонта (замены элементов) в денежном эквиваленте.
На основании предоставленных заказчиком документов, а именно:
− Копия акта №2/2017 о последствия затопления (залива) жилого помещения от 09.08.2017 г.;
− Копия акта о заливе помещения по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко 48 «А»;
− Копия письма председателю ТСЖ «Семашко-Элит» В.С. Каграманову от члена ТСЖ В.П. Пузикова от 12.12.2017 г.
а также личного визуального осмотра, Оценщик пришел к выводу, что восстановительных ремонтных работ (замены элементов) требуют следующие помещения затопленной квартиры:
| № п/п | Наименование | Площадь, кв.м.[6] | Описание последствий затопления (залива) потолка | Описание последствий затопления (залива) пола | Другие неисправные элементы | ||
| 1 | Холл | 14,81 | гипсокартон (подиум) | отсутствуют | отсутствуют | ||
| 2 | Кухня-столовая | 29,25 | гипсокартон (подиум) | система теплого пола | отсутствуют | ||
| 3 | Коридор | 15,83 | гипсокартон (подиум) | отсутствуют | отсутствуют | ||
| 4 | Ванная комната | 5,09 | отсутствуют | отсутствуют | душевая кабина FUN 90VP с турецкой баней, мех. сместитель хром. | ||
| 5 | Спальная комната №1 | 18,52 | гипсокартон (подиум) | отсутствуют | отсутствуют | ||
| 6 | Спальная комната №2 | 16,25 | гипсокартон (подиум) | отсутствуют | отсутствуют | ||
| 7 | Спальная комната №3 | 15,53 | гипсокартон (подиум) | отсутствуют | отсутствуют | ||
| Площадь помещений, подверженных затоплению, кв.м.
| 110,19 | 29,25 | |||||
Примечания:
- В комнатах, потолки которых выполнены из гипсокартона (подиум), в результате затопления, требуется полная замена отделки, так как после высыхания гипсокартон не только может потерять свои первоначальные свойства, стать неровным, рассохнуться, но так же его намокание может привести к появлению на поверхностях плесени, что недопустимо в жилых помещениях;
- При визуальном осмотре выявлено, что после затопления плинтус в кухне-столовой не пострадал, в связи с чем, допускается не осуществлять его замену.
Стоимость восстановительных ремонтных работ (замены элементов) потолка составит:
− Стоимость демонтажных работ (гипсокартон);
− Стоимость монтажных работ (гипсокартон);
− Стоимость работ по шпатлёвке потолка;
− Стоимость работ по окраске потолка;
− Стоимость работ по демонтажу багетов;
− Стоимость работ по монтажу багетов;
− Стоимость окраски багетов;
− Стоимость гипсокартона;
− Стоимость шпатлевки;
− Стоимость багетов;
− Стоимость краски;
− Стоимость клея
Стоимость восстановительных ремонтных работ (замены элементов) пола составит:
− Стоимость демонтажных работ (плитка);
− Стоимость монтажных работ (плитка);
− Стоимость демонтажных работ (плинтус);
− Стоимость монтажных работ (плинтус);
− Стоимость демонтажных работ (теплый пол);
− Стоимость монтажных работ (теплый пол);
− Стоимость нагревательных матов;
− Стоимость напольной плитки
Таким образом, стоимость восстановительных ремонтных работ (замены элементов) включает в себя:
− Стоимость работ;
− Стоимость необходимого количествова материалов (расход);
Средняя стоимость работ/материалов:
| Источник информации | Стоимость из разных источников | Средняя стоимость | ||
| Стоимость демонтажных работ (гипсокартон), руб. кв.м. | ||||
| http://www.vip-don.ru/price | 160 | 167 | ||
| http://rego-remont61.ru/prajs-remontnyh-rabot.html | 210 | |||
| http://www.domokno.ru/price/potolok-cena | 130 | |||
| Стоимость монтажных работ (гипсокартон), руб. кв.м. | ||||
| http://www.vip-don.ru/price | 450 | 480 | ||
| http://rego-remont61.ru/prajs-remontnyh-rabot.html | 650 | |||
| http://www.domokno.ru/price/potolok-cena | 340 | |||
| Стоимость работ по шпатлёвке потолка, руб. кв.м. | ||||
| http://www.vip-don.ru/price | 220 | 230 | ||
| http://rego-remont61.ru/prajs-remontnyh-rabot.html | 300 | |||
| http://www.domokno.ru/price/potolok-cena | 170 | |||
| Стоимость работ по окраске потолка, руб. кв.м. | ||||
| http://www.vip-don.ru/price | 180 | 147 | ||
| http://rego-remont61.ru/prajs-remontnyh-rabot.html | 140 | |||
| http://www.domokno.ru/price/potolok-cena | 120 | |||
| Стоимость работ по демонтажу багетов, руб. п.м. | ||||
| http://rostov-teplo-holod.ru/Prais_2012.htm | 50 | 50 | ||
| Стоимость работ по монтажу багетов, руб. п.м. | ||||
| http://www.vip-don.ru/price | 250 | 210 | ||
| http://rnd.365rem.ru/ceni-na-otdelochnie-raboti.asp | 280 | |||
| http://arhi-buro.ru/price.html | 100 | |||
| Стоимость окраски багетов, руб. п.м. | ||||
| http://www.vip-don.ru/price | 200 | 116 | ||
| http://rnd.365rem.ru/ceni-na-otdelochnie-raboti.asp | 48 | |||
| http://arhi-buro.ru/price.html | 100 | |||
| Стоимость гипсокартона, руб. лист | ||||
| https://rostov.tiu.ru/p162255609-gkl-2500h1200h125-volma.html?_openstat=tiu_prosale%3B%D0%B3%D0%B8%D0%BF%D1%81%D0%BE%D0%BA%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%BE%D0%BD%3B%D0%93%D0%9A%D0%9B+2500%D1%851200%D1%8512%2C5+%D0%92%D0%BE%D0%BB%D0%BC%D0%B0+%283+%D0%BC2%29%3Bcatalog | 222 | 225 | ||
| https://misterprof.ru/catalog/gipsokarton_standartnyy_gkl/gipsokarton_volma_1200kh2500kh12_5_mm/ | 232 | |||
| http://rostov.blizko.ru/products/121999249-volma_2500_1200_12_5_mm_gipsokarton | 220 | |||
| Стоимость шпатлевки 20 кг, руб. упаковка | ||||
| http://www.vektor61.ru/goods/70252320-shpatlevka_tsementnaya_ivsil_fasadnaya_lyux_20_kg | 350 | 370 | ||
| http://domostroy161.ru/shop/shpaklyovka/shpaklyovka-tsementnaya/shpatlevka-tsementnaya-ivsil/ | 385 | |||
| https://misterprof.ru/catalog/shpaklevki/tsementnaya_shpaklevka_fasadnaya_ivsil_fasadnaya_lyuks_20_kg/ | 375 | |||
| Стоимость багетов, руб. шт. | ||||
| https://www.ampir.ru/catalog/lepnina/75575/ | 1 660 | 1 660 | ||
| https://lepidekor.ru/magazin/product/c333 | 1 660 | |||
| http://gaudisalon.ru/catalog/orac_decor/karnizi_luxxus/c_333_26391/ | 1 660 | |||
| Стоимость краски 9,0 л., руб. банка | ||||
| http://www.krepmetstroj.ru/goods/83448893-glubokomatovaya_kraska_dlya_potolkov_aura_isberg_9_lhttp://www.krepmetstroj.ru/goods/83448893-glubokomatovaya_kraska_dlya_potolkov_aura_isberg_9_l | 879 | 850 | ||
| http://www.xn--61-6kclg1a8apdfl.xn--p1ai/goods/57983993-glubokomatovaya_kraska_dlya_potolkov_aura_isberg_9_l | 880 | |||
| https://lemax-t.ru/catalog/remont_i_stroitelstvo/materialy_lakokrasochnye/kraska/kraski_dlya_potolkov/kraska_glubokomat_dlya_potolkov_aura_isberg_9l/ | 791 | |||
| Стоимость краски 4,5 л., руб. банка
| ||||
| http://dalsbit.com/catalog/kraska_vodnodispersionnaya/kraska_dlya_potolka_glubokomatovaya_4_5l_aura_isberg_/ | 470 | 494 | ||
| http://www.caparol-rost.ru/goods/75207353-kraska_dlya_potolkov_aura_isberg_aura_aysberg_4_5_l | 509 | |||
| http://www.tdivdis.ru/goods/72014796-glubokomatovaya_vysokoukryvistaya_kraska_d_potolkov_aura_isberg_4_5_l | 504 | |||
| Стоимость клея, руб. лит. | ||||
| http://www.stroimarka.ru/show.php?goodid=80 | 170 | 196 | ||
| http://chehov.gs-komplekt.ru/catalog/element/eko-nacet-eko-naset-kley-universalnyy-polimernyy/ | 203 | |||
| https://www.kraski.ru/catalog/eko_nacet_eko_naset_kley_universalnyy_polimernyy_/ | 214 | |||
| Стоимость демонтажных работ (плитка), руб. кв.м. | ||||
| http://www.vip-don.ru/price | 150 | 125 | ||
| http://rego-remont61.ru/prajs-remontnyh-rabot.html | 105 | |||
| http://xn--61-jlcettedeegojoih2l.xn--p1ai/ceny-na-remont | 120 | |||
| Стоимость монтажных работ (плитка), руб. кв.м. | ||||
| http://www.vip-don.ru/price | 650 | 560 | ||
| http://rego-remont61.ru/prajs-remontnyh-rabot.html | 450 | |||
| http://xn--61-jlcettedeegojoih2l.xn--p1ai/ceny-na-remont | 580 | |||
| Стоимость демонтажных работ (плинтус), руб. п.м. | ||||
| http://www.vip-don.ru/price | 50 | 35 | ||
| http://rego-remont61.ru/prajs-remontnyh-rabot.html | 20 | |||
| http://xn--61-jlcettedeegojoih2l.xn--p1ai/ceny-na-remont | 35 | |||
| Стоимость монтажных работ (плинтус), руб. п.м. | ||||
| http://www.vip-don.ru/price | 210 | 150 | ||
| http://rego-remont61.ru/prajs-remontnyh-rabot.html | 105 | |||
| http://xn--61-jlcettedeegojoih2l.xn--p1ai/ceny-na-remont | 135 | |||
| Стоимость демонтажных работ (теплый пол), руб. кв.м. [7] | ||||
| http://gruz-na-donu.ru/demontazhnye-raboty/prays-na-demontazhnye-raboty-rostov/ | 100 | 100 | ||
| http://demontag-rostov.ru/prais.html | 100 | |||
| Стоимость монтажных работ (теплый пол), руб. кв.м. | ||||
| http://www.vip-don.ru/price | 350 | 512 | ||
| http://rego-remont61.ru/prajs-remontnyh-rabot.html | 835 | |||
| http://xn--61-jlcettedeegojoih2l.xn--p1ai/ceny-na-remont | 350 | |||
| Стоимость нагревательных матов, руб. рулон | ||||
| http://evropa-san.ru/index.php?route=product/product&path=495&product_id=28886 | 8 790 | 7 360 | ||
| https://rostov-na-donu.promindex.ru/catalog/1303629-mat-nagrevatelniy-electrolux-serii-easy-fix-mat-samokleuschi.html | 6 700 | |||
| https://santehnika-online.ru/product/teplyy_pol_electrolux_eefm_2_150_3_samokleyashchiysya/ | 6 590 | |||
| Стоимость напольной плитки, руб. 0,9 кв.м. | ||||
| https://otdelkino.ru/otdel_granite/kerama/keramicheskaya-plitka-piemme-valentino-mpv059-pav-prestige-seta-avorio-30x30/ | 2 631 | 2 731 | ||
| http://www.bestceramic.ru/goods/mpv059-pav-prestige-seta-avorio-30x30 | 2 811 | |||
| https://keram.ru/product/napolnaya-plitka-prestige-seta-avorio-pav/ | 2 750 | |||
Стоимость работ, определяется в соостветствии с площадью помещений, подверженных затоплению:
| Наименование работ | Средняя стоимость, руб. | Поправка | Площадь/длина по периметр помещений, подверженных затоплению, кв.м./п.м. | Стоимость, руб. |
| Стоимость демонтажных работ (гипсокартон), руб. кв.м. | 167 | Так как в результатате залива был испорчен только гипсокартон (замена металического каркаса не требуется), стоимость демонтажных работ ведется в объеме 40% | 110,19 | 7 361 |
| Стоимость монтажных работ (гипсокартон), руб. кв.м. | 480 | Так как в результатате залива был испорчен только гипсокартон (замена металического каркаса не требуется), стоимость монтажных работ ведется в объеме 40% | 110,19 | 21 156 |
| Стоимость работ по шпатлёвке потолка, руб. кв.м. | 230 | Поправка не вводилась | 110,19 | 25 344 |
| Стоимость работ по окраске потолка, руб. кв.м. | 147 | Требуется окраска в 2 слоя | 110,19 | 32 396 |
| Стоимость работ по демонтажу багетов, руб. п.м. | 50 | Стоимость работ по демонтажу багетов рассчитывалась в соответствии с периметром потолка комнат подверженных затоплению (с учетом количества ярусов) | 103,70 | 5 185 |
| Стоимость работ по монтажу багетов, руб. п.м. | 210 | Стоимость работ по монтажу багетов рассчитывалась в соответствии с периметром потолка комнат подверженных затоплению (с учетом количества ярусов) | 103,70 | 21 777 |
| Стоимость окраски багетов, руб. п.м. | 116 | Стоимость окраски багетов рассчитывалась в соответствии с периметром потолка комнат подверженных затоплению (с учетом количества ярусов) | 103,70 | 24 058 |
| Стоимость демонтажных работ (плитка), руб. кв.м. | 125 | Поправка не вводилась | 29,25 | 3 656 |
| Стоимость монтажных работ (плитка), руб. кв.м. | 560 | Поправка не вводилась | 29,25 | 16 380 |
| Стоимость демонтажных работ (плинтус), руб. п.м. | 35 | Стоимость демонтажных работ (плинтус) рассчитывалась в соответствии с периметром пола комнат подверженных затоплению (с учетом проходов) | 23,10 | 809 |
| Стоимость монтажных работ (плинтус), руб. п.м. | 150 | Стоимость монтажных работ (плинтус) рассчитывалась в соответствии с периметром пола комнат подверженных затоплению (с учетом проходов) | 23,10 | 3 465 |
| Стоимость демонтажных работ (теплый пол), руб. кв.м. | 100 | Поправка не вводилась | 29,25 | 2 925 |
| Стоимость монтажных работ (теплый пол), руб. кв.м. | 512 | Поправка не вводилась | 29,25 | 14 976 |
|
|
|
Стоимость необходимого количествова материалов (расход), определяется в соостветствии с площадью помещений, подверженных затоплению:
| Стоимость гипсокартона, руб. | |
| Стоимость гипсокартона, руб. лист | 225 |
| Кол-во кв.м. в 1 листе гипсокартона (25 см*12 см)[8] | 3,0 |
| Кол-во листов, необходимых для замены, шт. (округл.) | 37 |
| Поправка на дополнительный расход материалла +15% | 15 |
| Стоимость гипсокартона, руб. | 9 574 |
| Стоимость шпатлевки, руб. | |
| Стоимость шпатлевки 20 кг, руб. упаковка | 370 |
| Расход упаковки, кв.м. (1 кг - 1 кв.м.)8 | 1,0 |
| Кол-во упаковок, необходимых для шпатлевки, шт. (округл.) | 6 |
| Поправка на дополнительный расход материалла +15% | 15 |
| Стоимость шпатлевки, руб. | 2 553 |
| Стоимость багетов, руб. | |
| Стоимость краски, руб. | |
| Стоимость краски 9,0 л., руб. банка | 850 |
| Стоимость краски 4,5 л., руб. банка | 494 |
| Расход банки, кв.м. (1 л - 10 кв.м.)8 | 10,0 |
| Кол-во литров, необходимых для окрашивания потолков, литров | 11,0 |
| Кол-во литров, необходимых для окрашивания багетов, литров | 1,2 |
| Кол-во банок, необходимых для окрашивания 9,0 л., шт. (округл.) | 1 |
| Кол-во банок, необходимых для окрашивания 4,5 л., шт. (округл.) | 1 |
| Поправка на дополнительный расход материалла +15% | 15 |
| Требуется окраска в 2 слоя | 2 |
| Стоимость краски, руб. | 27 364 |
| Стоимость клея, руб. | |
| Стоимость нагревательных матов, руб. | |
| Стоимость нагревательных матов, руб. рулон | 7 360 |
| Кол-во кв.м. в 1 рулоне (3 кв.м.)8 | 3,0 |
| Кол-во рулонов, необходимых для замены, шт. (округл.) | 10 |
| Поправка на избыточную площадь -10% | 10 |
| Стоимость нагревательных матов, руб. | 66 240 |
| Стоимость напольной плитки, руб. | |
| Стоимость напольной плитки, руб. 0,9 кв.м., руб. кв.м. | 2 731 |
| Кол-во кв.м. в 1 ед. (0,9 кв.м.) 8 | 0,9 |
| Кол-во ед., необходимых для замены, шт. (округл.) | 33 |
| Стоимость напольной плитки, руб. | 90 123 |
Стоимость душевой кабины FUN 90VP с турецкой баней, мех. сместитель хром., составит:
Схема определения стоимости данного оборудования предусматривает три этапа:
На первом этапе определяется стоимость объекта по техническим характеристикам оцениваемого объекта, определяется индекс изменения цен на дату оценки и рассчитывается восстановительная стоимость на дату оценки.
На втором этапе определяется величина износа по объекту.
На третьем этапе рассчитывается рыночная стоимость объекта как разница между восстановительной стоимостью и стоимостью износа.
Первый этап:
По данным интернет магазина LDEK.RU, стоимость данного оборудования составляет:
| Наименование | Источник информации | Стоимость, руб. |
| Душевая кабина Albatros Fun 90 Vaporsystem | https://market.yandex.ru/offer/d5JPa_iIb2oCNyEhEWDDjA?hid=91616&model_id=1607561&pp=1001&clid=2290985&distr_type=7&cpc=5K2zqXLOc1Mnqr-kiDIaqiMMdKIriEgAbkYzPu9iFRgg9i2lmmjhz5MuG4ORqoURsCn7d5WOQNyyvkO38yBCGyi1RPRv42kj8kZfZ4fIwn4%2C&lr=213 | 156 050 |
Второй этап:
Износ – это технико-экономическое понятие, отражающее уменьшение степени дальнейшей эксплуатационной пригодности или снижение потребительской привлекательности тех или иных значимых свойств оцениваемого объекта с течением времени. При этом существенно, что уменьшение степени эксплуатационной пригодности может обуславливаться как фактическим ухудшением вышеуказанных свойств, так и увеличением вероятности подобного ухудшения. С экономической же точки зрения износ выражается в уменьшении рыночной стоимости оцениваемого объекта.
В настоящем отчете физический износ определялся методом наблюдения на основании предоставленных заказчиком данных о состоянии объекта оценки, а также по результатам визуального осмотра в соответствии с коллективными экспертными оценками значений износа, приведенными в справочнике Л.А. Лейфера «Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка машин и оборудования», стр. 229 – 237:
Таблица 1. Коллективные экспертные оценки значений износа для группы «Серийное оборудование широкого профиля»
| Инструменты, инвентарь, приборы | Число анкет | Среднее, % | Стандартное отклонение, % | Расширенный интервал, % | |
| Описание состояния | мин. | макс. | |||
| Практически новый объект, еще не эксплуатирующийся, в отличном состоянии | 130 | 4 | 3,17 | 0 | 12 |
| Практически новый объект, бывший в недолгой эксплуатации и не требующий ремонта или замены каких-либо частей, в отличном состоянии | 136 | 16 | 6,78 | 12 | 22 |
| Бывший в эксплуатации объект, полностью отремонтированный или реконструированный в хорошем состоянии | 136 | 28 | 11,53 | 22 | 35 |
| Бывший в эксплуатации объект в состоянии пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующий некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей | 136 | 42 | 13,41 | 35 | 51 |
| Бывший в эксплуатации объект в состоянии пригодном для дальнейшей эксплуатации при условии значительного ремонта или замены главных частей или других ответственных узлов | 135 | 60 | 14,79 | 51 | 67 |
| Бывший в эксплуатации объект, требующий капитального ремонта, такого как замена работчих органов основных агрегатов | 135 | 74 | 14,46 | 67 | 82 |
| Объект, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь | 136 | 90 | 8,95 | 82 | |
Третий этап:
Расчет рыночной стоимости объекта оценки приведён в нижеследующей таблице:
| Наименование | Стоимость, руб. | Износ, % | Рыночная стоимость, руб. |
| Душевая кабина Albatros Fun 90 Vaporsystem | 156 050 | 28 | 112 356 |
Таким образом, рыночная стоимость душевой кабины FUN 90VP с турецкой баней, мех. сместитель хром., составит 112 356 руб.
Итак, стимость размера убытов, понесенных собственником в результате затопления (залива) квартиры, площадью 151,2 кв м., расположенной по адресу: Россия, Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, пер. Семашко, дом №48а, кв. 41, в рамках затратного подхода составила:
| № п/п | Наименование | Реальный ущерб, руб. | Упущенная выгода, руб. | Убытки, руб. |
| 1 | КЗК-12-0100000Б-12 молотилка самоходная, зав № 10985, ранее гос номер ЕР 9824 – 1 штука; | 1 802 699 | 1 523 882 | 3 326 581 |
| 2 | КЗК-12-0100000Б-12 молотилка самоходная, зав № 11133, ранее гос номер ЕР 9822 – 1 штука; | 1 802 699 | 1 523 882 | 3 326 581 |
| 3 | КЗК-12-0100000Б-12 молотилка самоходная (10288), гос ранее номер ЕР 9828 – 1 штука; | 1 802 699 | 1 523 882 | 3 326 581 |
| Итого: | 23 585 790 | 19 937 849 | 43 523 639 | |
