III. Особливості викупу земельних ділянок з метою передачі їх у власність громадянам, підприємствам, установам, організаціям

Основні умови викупу земельних ділянок:

а) такий викуп може здійснюватися тільки за згодою власників земельних ділянок та землекористувачів;

б) підставою для викупу є рішення місцевих рад та Верховної Ради України;

в) викуп земельних ділянок, що перебувають у колективній або приватній власності, для державних і громадських потреб прова­диться відповідними радами за рахунок коштів місцевих бюджетів;

г) за рішенням сільської, селищної ради викуп земельних діля­нок можливий:

— із земель сіл і селищ, за винятком особливо цінних продук­тивних земель та зайнятих природними та історико-культурними об'єктами (ст. 33 ЗК України);

— за межами сіл і селищ у разі передачі їх у власність для:

будівництва шкіл, лікарень, підприємств торгівлі та інших

об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням населення;

сільськогосподарського використання;

ведення селянського (фермерського) господарства;

обистого підсобного господарства;

індивідуального житлового будівництва;

дачного і гаражного будівництва;

індивідуального та колективного садівництва, крім випадків,

коли це відноситься до повноважень інших рад або стосується

особливо цінних земель, що охороняються;

д) за рішенням міської ради можливий викуп земель у межах міста для всіх потреб, крім ріллі, земельних ділянок, зайнятих ба­гаторічними насадженнями, та особливо цінних продуктивних зе­мель і земель, що охороняються;

е) за рішенням районної, міської ради, в адміністративному підпорядкуванні якої є район, викуп можливий з метою передачі у власність земельних ділянок для ведення селянського (фермерсько­го) господарства.

Процедура викупу земель з метою передачі їх у власність грома­дянам та визначеним у законодавстві юридичним особам:

1. Заінтересовані у викупі земельних ділянок особи звертаються з клопотанням до відповідної місцевої ради про попереднє погод­ження місць розташування відповідних об'єктів.

До клопотання додаються необхідні матеріали і розрахунки:

а) витяг з проекту районного планування або проекту плануван­ня та забудови населеного пункту;

б) копія плану земельної ділянки з нанесенням на ній варіантів розміщення об'єкта із зазначенням площі, яка підлягає викупу;

в) склад угідь земельної ділянки, що підлягає викупу;

г) умови викупу земельної ділянки.

2. Розгляд відповідною місцевою радою у місячний термін кло­потання, поданих матеріалів й розрахунків; у разі згоди місцева ра­да дає дозвіл на підготовку матеріалів попереднього погодження місця розташування об'єкта.

3. Вказані особи погоджують місце розташування об'єкта, розміри земельної ділянки, умови викупу із:

а) власниками землі або землекористувачами;

б) районними (міськими) спеціально уповноваженими органами:

— землевпорядними;

— у сфері екології і природних ресурсів;

— санітарними;

— архітектури.

4. Передача відповідних погоджених матеріалів до сільської, се­лищної, міської ради на розгляд і погодження місця розташування об'єкта та розмірів земельної ділянки в межах наданих повнова­жень щодо вилучення та викупу земельної ділянки.

5. Розгляд та погодження місця розташування об'єкта і розмірів земельної ділянки, а у разі, якщо це відноситься до повноважень інших за підпорядкованістю рад, відповідна місцева рада готує свій висновок і подає для погодження до районної, міської ради, в адміністративному підпорядкуванні якої є район.

6. Розгляд вказаних матеріалів у місячний термін районною (міською) радою та погодження місця розташування об'єкта, під який викуповується земельна ділянка, внесення рішення про викуп земельної ділянки або подання висновку до обласної ради.

7. За наслідками попереднього погодження клопотання і обґрун­товуючих матеріалів відповідна рада дає дозвіл на складання проекту відведення земельної ділянки у місячний термін з часу їх отримання.

8. Укладання угоди з проектною землевпорядною організацією на складання проекту відведення земельної ділянки.

9. Погодження проекту відведення земельної ділянки з власни­ком землі або землекористувачем і передача його на розгляд відповідної сільської, селищної, міської ради.

10. Розгляд відповідною місцевою радою проекту відведення зе­мельної ділянки і прийняття рішення про її вилучення, викуп і пе­редачу у власність заінтересованих осіб.

11. Укладання угоди про викуп земельної ділянки з її власни­ком, внесення плати відповідно до проведеної експертної грошової оцінки землі, нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки.

12. Встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

13. Виготовлення та видача Державного акта на відповідне пра­во власності на землю.

14. Реєстрація Державного акта у спеціальній Книзі, реєстрація відповідних державних актів.

15. У разі відмови власника землі або землекористувача дати згоду на викуп земельної ділянки чи в разі відмови місцевої ради у її вилученні, ці питання можуть бути вирішені в судовому по­рядку.

16. Рішення суду про задоволення позову про викуп земельної ділянки є підставою для відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і видачі Державного акта, що посвідчує право власності на землю за умови сплати відповідних коштів покупцем.

IV. Правові засади переходу прав власності на земельні ділянки у зв'язку з переходом прав власності на будівлі і споруди (ст. ЗО ЗК Ук­раїни)

1. Загальний принцип чинного законодавства — при переході права власності на будівлю і споруду разом з цими об'єктами пере­ходить і право власності (або користування) на земельну ділянку.

2. За попереднім законодавством цей принцип застосовувався стосовно земель міст і селищ міського типу.

3. Підставою виникнення права на землю є відповідна угода про відчуження будівель і споруд.

4. Таким чином, право на земельні ділянки, на яких розташо­вані об'єкти, було похідним від права власності на будівлю і спо­руду.

За чинним земельним законодавством:

1. Це право обмежено суб'єктним і об'єктним складом, визна­ченим ст. 67 ЗК України, тобто присадибними ділянками, які ви­користовуються для індивідуального житлового будівництва, а та­кож ділянками для гаражного і дачного будівництва та право-суб'єктністю громадян, яким надано таке право.

2. Це право залежить від права на земельні ділянки попередніх власників будівель та споруд (можливий перехід тільки права кори­стування).

3. Це право переходить новому власнику будівель і споруд, як­що не змінюється цільове використання земельної ділянки.

4. Допускається можливість набуття права спільної власності на земельну ділянку, якщо будівля (або її частина) переходить до кількох власників.

5. Посвідчення права власності на землю здійснюється шляхом видачі Державного акта на право приватної власності або колек­тивної власності відповідними радами.

6. Обов'язкова реєстрація цих Державних актів відповідною ра­дою (ч. 1 ст. 23 ЗК України).

Отже, зважаючи на викладене, можна констатувати:

І. Сучасна практика правового регулювання відрізняється від

практики попереднього періоду правового регулювання, оскільки

поширюється виключно на земельні ділянки для індивідуального

житлового, гаражного і дачного будівництва.

2. Формально право власності на земельну ділянку для індивіду­ального житлового, гаражного і дачного будівництва поширюється виключно на громадян.

3. Ігнорування цих вимог породило хибну практику відчуження і набуття земель юридичними особами на праві власності, оскільки ч. З ст. ЗО ЗК України передбачає для них тільки перехід права ко­ристування земельною ділянкою при передачі будівель і споруд, маючи на увазі, що передача передбачає безкоштовне відчуження будівель і споруд на користь інших юридичних осіб.

V. Правові форми набуття права власності на землю за спеціаль­ними процедурами

Наявність спеціальних процедур обумовлено прийняттям низки указів Президента, які передбачили особливі вимоги щодо придбан­ня земельних ділянок несільськогосподарського призначення для зайняття підприємницькою діяльністю та на яких розташовані певні об'єкти, зокрема незавершеного будівництва та автозаправні станції, що реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню.

Певний сплеск розвитку інституту придбання земельних діля­нок несільськогосподарського призначення та набуття прав на них надали укази Президента, зокрема, нині скасований Указ Президента України від 14 жовтня 1993 р. «Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва», а також укази Президента України від 29 грудня 1993 р. «Про приватизацію автозаправних станцій, що реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню», та від 12 липня 1995 р. «Про приватизацію та оренду земельних діля­нок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності».

Саме в зазначених нормативно-правових актах застосовується категорія «приватизація» як синонім понять «платна приватизація» та «придбання у власність земельних ділянок» для відповідної діяльності, в тому числі підприємницької. І тільки в Указі Прези­дента України від 19 січня 1999 р. «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення» термін «приватизація» об'єктів незавершеного будівництва ототожнено із категорією «відчуження», а стосовно земельних ділянок чітко визначена мож­ливість їх придбання шляхом купівлі-продажу в установленому по­рядку. В Указі зазначаються також основні суб'єкти цих пра­вовідносин — покупці та продавці вказаних земельних ділянок.

Отже, власне нормативно-правовим шляхом легалізовані ос­новні категорії, що відрізняються від процесу приватизації. Тим са­мим легалізовано юридичні підстави для припинення невиправда­ної дискусії в цій частині, закріпивши інститут придбання земель­них ділянок як самостійні правові норми в системі перерозподілу земельних ділянок на ринку землі та набуття відповідних прав на придбані земельні ділянки. Певною мірою це зумовлено також і Законом України від 14 вересня 2000 р. «Про особливості привати­зації об'єктів незавершеного будівництва», яким чітко закріплено, що покупці об'єктів незавершеного будівництва можуть придбати (підкреслено мною — В. А.) разом з цими об'єктами земельні ділянки, відведені в установленому порядку для будівництва.

Особливості процедури набуття прав на земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти незавершеного будівництва та автозаправні станції, що реалізують пально-мастильні матеріали виключно насе-, ленню.

1. Право на придбання вказаних земельних ділянок мають:

а) громадяни України;

б) юридичні особи, зареєстровані на території України та в ста­тутному фонді яких відсутня частка державного майна (а щодо об'єктів незавершеного будівництва — не перевищує 25 відсотків).

Інші особи, зокрема іноземні юридичні особи, громадяни іно­земних держав, особи без громадянства, спільні підприємства, міжнародні об'єднання та організації за участю іноземних юридич­них осіб та громадян іноземних держав, підприємства, що повністю належать іноземним інвесторам, іноземні держави мають право ви­ключно на довгострокову оренду земельних ділянок.

Прийняття рішення про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва разом із придбанням із земельною ділянкою автозаправної станції здійснюється Фондом державного майна та його регіональ­ними відділеннями, органами приватизації в Автономній Республіці Крим спільно з Держкомземом України, або його органами на місцях.

2. Це рішення є одночасно рішенням про придбання (оренду) земельної ділянки, що відведена під цей об'єкт.

3. Вартість земельної ділянки, на якій розташований об'єкт не­завершеного будівництва, визначається Держкомземом України чи його органами на місцях на підставі експертної оцінки.

4. У разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, за подан­ням органів приватизації Держкомзем України та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства у місячний термін вживають заходів щодо відведення цієї земельної ділянки.

5. Оголошення та проведення продажу на аукціоні та за конкур­сом, а також викуп (за наявності одного покупця — передача за відповідним договором).

6. За результатами аукціону (конкурсу тощо) укладається до­говір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва і земель­ної ділянки, на якій він розташований.

7. Оплата об'єкта незавершеного будівництва і відповідної зе­мельної ділянки.

8. Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу земельної Ділянки.

9. Підписання акта про передачу об'єкта між представником ор­гану-приватизації і нового власника цього об'єкта у п'ятиденний термін після сплати.

10. Видача покупцю Свідоцтва про право власності на об'єкт незавершеного будівництва (автозаправну станцію).

11. Реєстрація Свідоцтва про право власності на вказаний об'єкт відповідними місцевими органами.

12. Посвідчення права власності на землю шляхом видачі по­купцю Державного акта на право власності на землю проводиться після сплати вартості земельної ділянки.

13. Якщо земельна ділянка не підлягає продажу, відповідна місцева рада в місячний термін з дня одержання покупцем Свідоцтва укладає з ним договір оренди на земельну ділянку.

14. Придбання об'єкта незавершеного будівництва під розби­рання надає право особі придбати земельну ділянку, на якій він розташований, тільки під забудову.

15. Кошти, отримані від продажу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти незавершеного будівництва, зараховуються до відповідних місцевих бюджетів.