А. Правовий режим земель населених пунктів

Землями населених пунктів слід визнавати земельні ділянки, віднесені відповідно до земельно-містобудівної документації до зе­мель міст, селищ міського типу і сільських населених пунктів у визначених межах, які підлягають використанню та охороні з ура­хуванням задоволення містобудівних, соціальних, культурно-побу­тових та інших функціональних потреб населених пунктів.

Землі населених пунктів включають:

1) землі міст;

2) землі селищ міського типу;

3) землі сільських населених пунктів.

Відповідно до земель міст, селищ міського типу, сільських на­селених пунктів відносяться землі, які знаходяться в межах відповідних міст, селищ міського типу, сільських населених пунктів.

Межа населеного пункту — це зовнішня частина земель відповідного населеного пункту, яка відокремлює ці землі від інших категорій земель.

Межа міста встановлюється і змінюється в порядку, визначено­му Верховною Радою України.

Межі селищ міського типу встановлюються і змінюються Вер­ховною Радою Автономної Республіки Крим, обласними, Київською та Севастопольською міськими радами або за їх дору­ченням відповідними районними, міськими радами. Межі сільських населених пунктів встановлюються і змінюються відповідно районними, міськими радами, в адміністративному підпорядкуванні яких є райони.

Використання земель населених пунктів здійснюється у відповідності до містобудівної документації, зокрема генерального плану населеного пункту, детального плану території відповідного населеного пункту, проекту забудови території та регіональних і міських правил забудови.

Нормативно-правове підґрунтя правового режиму земель насе­лених пунктів складають:

а) норми ЗК України (ст.ст. 63—67);

б) норми Закону України від 16 листопада 1992 р. «Про основи містобудування», зі змінами від 8 лютого 2001 р.' (ст.ст. 1, 2, 9—14, 20—24 та ін.);

в) Закон України від 20 квітня 2000 р. «Про планування і забу­дову територій»²;

г) інші акти законодавства України.

Особливості правового режиму земель населених пунктів:

1. Переважне використання земель населених пунктів як тери­торіальної бази розміщення міст, селищ міського типу, сільських населених пунктів, шляхів сполучення та місць відпочинку і рекре­ації.

2. Поліфункціональне призначення земель для функціонування різних галузей господарства.

3. Пріоритет використання земель для розміщення об'єктів житлового, комунального та іншого будівництва, соціальної та інженерної інфраструктури.

4. Використання земель населених пунктів на праві власності та праві землекористування фізичними і юридичними особами.

5. Землі населених пунктів перебувають у віданні сільських, се­лищних та міських рад і належать до комунальної власності тери­торіальних громад. Тому виконавчо-розпорядчі функції поклада­ються на відповідні ради.

6. Зонування територій населених пунктів відповідно до функціонального призначення земельних ділянок:

а) земельні ділянки житлової і громадської забудови;

б) земельні ділянки загального користування;

в) земельні ділянки промисловості, транспорту, зв'язку, оборо­ни та іншого призначення;

г) землі природоохоронних, оздоровчих, рекреаційних та істо- рико-культурних об'єктів;

д) землі об'єктів комунального господарства;

е) землі сільськогосподарського використання;

є) землі водогосподарського та лісогосподарського використання. 7. Переважне право територіальних громад в особі сільських, се­лищних, міських рад на викуп земельних ділянок, будинків і спо­руд для містобудівних потреб, визначених містобудівною докумен­тацією для громадських потреб.

8. Визначення територій та вибір земельних ділянок для місто­будівних потреб виключно за погодженням зі спеціально уповнова­женими органами з питань містобудування та архітектури.

9. Забудова земельних ділянок для містобудівних потреб здійснюється після виникнення права власності чи права користу­вання земельною ділянкою в порядку, передбаченому законодавст­вом, та отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

10. Право на забудову (будівництво) виникає щодо земельних ділянок, визначених для містобудівних потреб містобудівною доку­ментацією та місцевими правилами забудови.

11. Складовою правового режиму земель населених пунктів є встановлення режиму забудови та іншого використання земель, призначених для містобудівних потреб:

а) встановлення цього режиму відповідною місцевою радою;

б) закріплення режиму забудови та іншого використання земель для містобудівних потреб у генеральних планах відповідних населе­них пунктів або місцевих правилах забудови;

в) врахування вказаного режиму при розробленні землевпоряд­ної документації;

г) узгодження питань щодо забудови та іншого використання земель для містобудівних потреб із заінтересованими суміжними територіальними громадами на підставі угод та їх відображення в схемах планування цих територій та генеральних планах населених пунктів;

д) встановлення режиму забудови та іншого використання зе­мель для містобудівних потреб не тягне припинення права влас­ності або права користування земельними ділянками, зміни адміністративно-територіальних меж до часу вилучення (викупу), надання цих ділянок для провадження запланованої містобудівної діяльності.

12. Реалізація вищезазначеного режиму земель населених пунктів для містобудівних потреб особами, яким належить право на забудову (будівництво), тобто юридичної можливості власника чи користувача земельної ділянки на здійснення на ній у порядку, встановленому законом, будівництва об'єкта, перебудови або зне­сення будинків і споруд.

13. Здійснення спеціальних функцій управління в сфері викори­стання і охорони земель населених пунктів:

а) планування і забудова території;

б) ведення містобудівного кадастру,

До основних завдань планування і забудови території належить обгрунтування розподілу земель за цільовим призначенням та ви­користання територій для містобудівних потреб.

Організаційно-правовими формами планування і забудови є:

а) генеральна схема планування території України',

б) схема планування території на регіональному і місцевому рівнях;

в) генеральний план населеного пункту;

г) детальний план території;

д) проект забудови території.

Розроблення та затвердження Генеральної схеми, схем плану­вання окремих частин території України здійснюється в системі планування територій на загальнодержавному рівні.

Генеральна схема розробляється Кабінетом Міністрів України з урахуванням показників схем планування територій на регіональ­ному рівні і затверджується Верховною Радою України.'

Вона, зокрема, містить:

а) аналіз стану використання території України та функціону­вання системи розселення;

б) напрями вдосконалення систем розселення та сталого роз­витку населених пунктів;

в) комплекс заходів щодо її реалізації в цій частині та ін. Органи місцевого самоврядування та органи виконавчої влади ви­користовують дані Генеральної схеми, зокрема, в процесі підготовки державної програми з питань охорони земель, довкілля, підготовки та розгляду висновків щодо містобудівної документації на регіонально­му і місцевому рівнях, створення резерву територій, призначених для перспективних містобудівних потреб загальнодержавного значення та визначення режиму використання цих земель тощо.

.Важлива роль належить схемам планування територій на місце­вому рівні, в яких визначаються:

а) потреби в зміні меж населених пунктів та в територіях, пе­редбачених для містобудівних потреб;

б) зонування територій для забудови та іншого використання тощо.

Генеральний план населеного пункту — земельно-містобудівний документ, у якому вирішуються питання щодо розвитку, плануван­ня, забудови та іншого використання території населеного пункту. В ньому визначаються:

а) потреби в територіях для забудови та іншого використання;

б) потреба в зміні межі населеного пункту, черговість і пріори­тетність забудови та іншого використання території;

в) межі функціональних зон, пріоритетні та допустимі види ви­користання та забудови територій;

г) загальний стан довкілля населеного пункту, основні фактори його формування, містобудівні заходи щодо поліпшення еко­логічного і санітарно-гігієнічного стану;

д) планувальна структура та просторова композиція забудови населеного пункту;

е) інші вимоги, встановлені нормами чинного законодавства. Відповідні ради та їх виконавчі органи, а також Київська та Се­вастопольська міські державні адміністрації в разі делегування їм повноважень на виконання вимог генеральних планів населених пунктів забезпечують:

а) підготовку обгрунтованих пропозицій щодо встановлення та зміни меж населених пунктів;

б) підготовку вихідних даних для розроблення планів земельно-господарського устрою території населеного пункту та іншої зем­левпорядної документації;

в) вирішення питання вибору, вилучення (викупу), передачі у власність чи надання в користування земельних ділянок, надання дозволу на будівництво об'єктів містобудування;

г) організацію проведення грошової оцінки земель;

д) встановлення на відповідних територіях режиму використан­ня земель, призначених для містобудівних потреб;

е) організацію розроблення та затвердження місцевих правил забудови, детальних планів території, планів червоних ліній, іншої містобудівної документації та проектів тощо.

Відповідно до генерального плану території розробляється де­тальний план території, тобто містобудівна документація окремих районів, мікрорайонів, кварталів та районів реконструкції існуючої забудови населених пунктів.

Детальний план території розробляється згідно з генеральним планом населеного пункту, який визначає:

а) розташування червоних ліній, ліній регулювання забудови;

б) розташування окремих земельних ділянок та об'єктів місто­будування, вулиць, проїздів, пішохідних зон, щільність, повер­ховість, інші параметри забудови;

в) розташування інженерно-транспортної інфраструктури;

г) принципи формування архітектурно-просторової композиції забудови;

д) інші вимоги, визначені державними будівельними нормами. Рішення про розроблення детальних планів території прий­маються відповідними радами за поданням їх виконавчих ор­ганів, Київської та Севастопольської міських адміністрацій. Спеціально уповноважені органи з питань містобудування та архітектури відповідно до детального плану території надають висновки і пропозиції вказаним органам для наступного прий­няття рішень у межах визначених законодавством повноважень щодо:

а) визначення земельних ділянок для розташування і будівництва об'єктів містобудування та іншого використання;

б) вибору, вилучення (викупу), передачі у власність або корис­тування (оренду) земельних ділянок;

в) визначення поверховості та інших параметрів забудови тери­торії;

г) розроблення та затвердження місцевих правил забудови, про­ектів забудови території, проектів розподілу території мікрорайону (кварталу).

Чільне місце у системі містобудівної документації належить про­екту забудови території, що розробляється для будівництва ком­плексів будинків і споруд з метою розташування об'єктів містобу­дування, місцевих проїздів відносно червоних ліній, архітектурно-просторове вирішення, призначення, щільність та інші показники конкретних об'єктів містобудування тощо.

У разі необхідності в його складі може розроблятися проект роз­поділу території для конкретного мікрорайону (кварталу) чи його частини з метою розмежування земельних ділянок, зокрема визна­чення площ та меж:

а) прибудинкових територій існуючих і запроектованих жилих будинків;

б) земельних ділянок, на яких розміщують громадські споруди та інші об'єкти містобудування;

в) надлишків земельних ділянок, призначених для подальшого спорудження жилих і громадських будівель і споруд та іншого ви­користання;

г) територій загального користування;

д) територій обмеженого користування земельною ділянкою, встановленого згідно з договором, за рішенням суду або в іншому визначеному законом порядку.

Рішення про розроблення та затвердження проектів розподілу території приймаються відповідними радами. Такі проекти є осно­вою для визначення меж земельних ділянок на територіях існуючої забудови для розташування будинків і споруд, розроблення відповідної землевпорядної документації та оформлення відповідних правовстановлюючих документів власником, співвлас­ником, орендарем земельних ділянок і встановлення меж земель­них ділянок у натурі, площа яких визначається з урахуванням дер­жавних будівельних норм і детального плану території (проекту за­будови території).

Функція ведення містобудівного кадастру включає дані:

а) плану зонування або генерального плану чи детального плану;

б) про належність територій до відповідних зон;

в) про правовий режим, допустимі види забудови та інше вико­ристання земельних ділянок;

г) про єдині умови та обмеження забудови окремих земельних ділянок;

д) про функціональне призначення та характер будівництва, інженерних мереж тощо;

е) інші відомості відповідно до державних будівельних норм.

Відомості про землі мають базуватися на даних державного зе­мельного кадастру і використовуватися разом з іншими даними містобудівного кадастру в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

14. Здійснення державного контролю за використанням і забу­довою земель, призначених для задоволення містобудівних потреб, забезпечення можливості проведення на них запланованої місто­будівної діяльності покладається на органи державної виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, спеціально уповноважені на це державні органи та їх підрозділи на місцях.

15. Наявність спеціальних обов'язків власників земельних діля­нок і землекористувачів щодо озеленення і благоустрою від­повідних територій міст, селищ міського типу та сільських населе­них пунктів.

Використання земельних ділянок на землях населених пунктів може здійснюватися на праві власності або праві землекористування.

На титулі права власності можуть використовуватися:

а) присадибні земельні ділянки громадян для будівництва індивідуальних жилих будинків і господарських будівель;

б) земельні ділянки, передані громадянам для будівництва га­ражів;

в) земельні ділянки, передані громадянам для будівництва дач;

г) прибудинкові території та земельні ділянки, на яких розташо­вані приватизовані багатоквартирні будинки та передані у власність товариствам власників чи забудовників таких квартир;

д) придбані в установленому порядку земельні ділянки із земель населених пунктів для здійснення підприємницької діяльності або на яких розташовані об'єкти незавершеного будівництва та автоза­правні станції, що реалізують пально-мастильні матеріали виключ­но населенню;

е) інші земельні ділянки на землях населених пунктів, придбані громадянами у приватну власність шляхом викупу, переходу прав власників на будівлі і споруди, купівлі-продажу, міни, спадщини тощо.

На праві загального та спеціального землекористування можуть використовуватися такі земельні ділянки на землях населених пунктів:

а) землі загального користування:

— майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, бульвари;

— парки, міські ліси, сквери;

— сінокоси, пасовища (неокультурені);

— кладовища, пантеони тощо;

— місця знешкодження та утилізації відходів;

б) землі спеціального користування:

— земельні ділянки, надані для розміщення будинків державної влади та державної виконавчої влади*;

~ земельні ділянки підприємств, установ, організацій для здійснення управлінських, господарських та інших видів діяльності в різних галузях народного господарства відповідно до їх функціонального призначення;

— земельні ділянки, на яких розміщені об'єкти соціальної, культурно-побутової та інженерної інфраструктури;

— земельні ділянки житлових, житлово-будівельних, гаражно-будівельних, дачно-будівельних та інших кооперативів;

— земельні ділянки, надані громадянам для індивідуального, га­ражного і дачного будівництва;

— земельні ділянки, передані в постійне та тимчасове користу­вання для зайняття підприємницькою діяльністю;

— орендовані земельні ділянки у зв'язку з придбанням об'єктів незавершеного будівництва та автозаправних станцій, що реалізу­ють пально-мастильні матеріали виключно населенню;

— земельні ділянки, надані в користування іншим юридичним і фізичним особам.

Б. Особливості правового режиму земель промисловості, транспор-" ту, зв'язку, оборони, іншого призначення.

Землі промисловості — землі, надані в користування або придбані у власність у встановленому порядку для зайняття підприємницькою діяльністю і використовуються для розміщення та експлуатації основних підсобних та допоміжних будівель і споруд промислових, гірничодобувних, транспортних та ' інших підприємств, розміщення їх під'їзних шляхів, адміністративно-побутових будинків, інженерних мереж та інших споруд.

Землі транспорту, зв'язку та іншого призначення — землі, надані в користування організаціям залізничного, автомобільного, морсь­кого, внутрішнього водного, повітряного та трубопровідного транс­порту, а також підприємствам та організаціям, що здійснюють ек­сплуатацію ліній електропередач і зв'язку.

Землями для потреб оборони визнаються землі, надані для розміщення та постійної діяльності військових частин, установ, військових навчальних закладів, підприємств та організацій Зброй­них Сил України та інших військових формувань і внутрішніх військ.

1. Склад цих земель та юридичні засади використання визнача­ються спеціальним законодавством:

а) Законом України від 27 березня 1991 р. «Про підприємства»';

б) Законом України від ЗО червня 1993 р. «Про дорожній рух»²;

в) Повітряним кодексом України від 4 травня 1993 р.³;

г) Законом України від 10 листопада 1994 р. «Про транспорт»⁴;

д) Законом України від 4 липня 1996 р. «Про залізничний транспорт»';

е) Законом України від 15 травня 1996 р. «Про трубопровідний транспорт»² та ін.

2. Особливості правового режиму використання та охорони зе­мель спеціального призначення:

а) багатогранність цільового використання земельних ділянок (для потреб промисловості, транспорту, зв'язку тощо);

б) множинність внутрішньогалузевого управління в сфері викори­стання та охорони вказаних земель (наприклад, Міністерство транс­порту України та його департаменти (адміністрації). Міністерство па­лива та енергетики України, Міністерство оборони України та ін.).

3. Наявність спеціального підзаконного нормативно-правового регулювання у вигляді норм відводу земель для відповідних потреб:

а) Норми відводу земель для автомобільних доріг (СН 407-74);

б) Норми відводу земель для залізниць (СН 468-74);

в) Норми відводу земель для аеропортів (СН 457-74);

г) Норми відводу земель для магістральних трубопроводів (СН 452-73);

д) Норми відводу земель для ліній зв'язку (СН 461-74);

е) Норми відводу земель для електричних мереж напругою 0,4— 5000 кВт (СН 465-74)³;

є) інші норми, які визначають особливості та порядок відведен­ня смуг відведення (смуг земель) для відповідних видів діяльності.

4. Чітка нормованість земельних ділянок, наданих для промис­лових потреб, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначен­ня, визначених нормами відведення, державними будівельними нормами.

5. Встановлення розміру земельних ділянок для промислових, транспортних та інших спеціальних потреб з метою розміщення відповідних об'єктів та їх обгрунтування відповідно до проектно-кошторисної документації.

6. Відведення вказаних земельних ділянок з урахуванням черго­вості їх освоєння (тобто, в міру розміщення і забудови різних ви­робничих, комунально-побутових та інших об'єктів із наступним використанням за цільовим призначенням).

7. Встановлення довкола земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони тощо санітарних, захисних, охоронних зон, у яких забороняється житлове будівництво та проживання населення. Розміри цих зон визначаються залежно від ступеня екологічної не­безпеки діяльності, що здійснюється, та поширення негативного впливу від експлуатації цих об'єктів відповідно до класифікації їх за п'ятьма класами небезпеки (1000 м; 500 м; 300 м; 100 м; 50 м).

8. Особливий склад об'єктів землекористування (будівельні майданчики, виробничі території, смуги відведення, смуги зе­мель, ділянки земель тощо, для яких притаманний відповідний режим використання (розміщення автомобільних шляхів, залізничних колій, трубопроводів, підземних ліній електропере­дач, зв'язку тощо).

9. Наявність обов'язків власників об'єктів землекористування з відшкодування збитків і втрат сільськогосподарського виробництва в разі надання їм у користування земель сільськогосподарського призначення, або в разі встановлення цих зон з виключенням з обороту земель сільськогосподарського і лісогосподарського вико­ристання чи переведення їх до менш цінних земель та в разі втра­ти якості земель внаслідок виробничої діяльності за межами цих зон, а також обов'язків щодо відновлення цих земель, зокрема, шляхом рекультивації (знесення, зберігання, нанесення, плануван­ня, біологічного поліпшення якості тощо).

10. Використання земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони здійснюється переважно юридичними особами на титулі права землекористування з обмеженою можливістю їх використан­ня громадянами України, іншими фізичними особами на титулі права землекористування, а також громадянами України на титулі права власності в разі зайняття ними підприємницькою діяльністю на землях промисловості.

11. Розташування цих земель за межами населених пунктів, оскільки включення їх до складу населеного пункту обумовлює зміну правового режиму земель населених пунктів відповідного функціонального призначення та зонування території.

12. Обмеження господарської та іншої діяльності суб'єктів пра­ва власності на землі та землекористувачів на суміжних земельних ділянках, на яких встановлено режим санітарної, захисної чи охо­ронної зони щодо розміщення господарських та інших об'єктів, складування виробничих та побутових відходів, будівництва висот­них будівель, споруд тощо.

13. Поєднання права тимчасового та постійного землекористу­вання на цих землях.

Використання земельних ділянок на праві тимчасового земле­користування допускається в разі необхідності проведення розвідувальних, будівельних, монтажних робіт, встановлення освітлювального, сигналізаційного, комунікативного обладнання, зведення окремих споруд, мережі підземних ліній зв'язку, електро­передач, монтажу підземних трубопроводів (нафтопроводів, газо­проводів, продуктопроводів), теплотрас тощо. В усіх інших випад­ках використання земельних ділянок для потреб промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого спеціального призначення здійснюється на праві постійного землекористування відповідно до вимог чинного земельного законодавства та проектно-кошто­рисної документації.

14. Відповідальність за порушення правового режиму земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначен­ня визначається нормами ЗК України, спеціальним законодавст­вом, що регулює вказані види діяльності, а склади таких правопо­рушень передбачені відповідно Кодексом України про адміністра­тивні правопорушення. Кримінальним кодексом України, іншими актами законодавства України.

В. Правовий режим земель природоохоронного, рекреаційного, оз­доровчого, історико-культурного призначення.

Юридичні засади режиму вказаних земель визначаються:

а) нормами Закону України від 25 червня 1991 р. «Про охорону навколишнього природного середовища» (ст.ст. 60—64);

б) Законом України від 16 червня 1992 р. «Про природно-за­повідний фонд України»';

в) Законом України від 5 жовтня 2000 р. «Про курорти»²;

г) нормами Закону України від 15 вересня 1995 р. «Про туризм» (ст.ст. З, 12, 22, 26 та ін.)³;

д) нормами Закону України від 8 червня 2000 р. «Про охорону культурної спадщини»⁴.

До земель природоохоронного призначення відносяться ділянки зе­мель, на яких розташовані об'єкти природно-заповідного фонду (заповідники, заказники, пам'ятки природи, національні природні парки, регіональні ландшафтні парки, заповідні урочища, дендро­логічні, зоологічні парки, парки-пам'ятки садово-паркового мис­тецтва), які мають особливу екологічну, наукову, естетичну, госпо­дарську та історико-культурну цінність.

У межах правового режиму земель природоохоронного призна­чення виділяються правові режими земель природних територій та об'єктів:

а) природних заповідників;

б) біосферних заповідників;

в) національних природних парків;

г) регіональних ландшафтних парків;

д) заказників;            <, е) пам'яток природи;

є) заповідних урочищ.

Правовий режим земель штучно створених територій і об'єктів природно-заповідного фонду притаманний для:

а) ботанічних садів;

б) дендрологічних парків;

в) зоологічних парків;

г) парків-пам'яток садово-паркового мистецтва. Для правового режиму земель природоохоронного призначення характерно:

1. Заборона будь-якої діяльності, яка суперечить їх цільовому призначенню або яка може негативно впливати на їх якісний стан.

2. Встановлення довкола цих земель охоронних зон для забез­печення їх режимів і заборона будь-якої діяльності, яка порушує порядок їх використання та охорони.

3. Внутрішнє функціональне зонування земель природоохорон­ного призначення, в якому визначається диференційований режим охорони, використання і відтворення.

Так, у межах земель біосферного заповідника встановлюються такі режими функціональних зон:

а) заповідна зона — територія, призначена для збереження і відновлення найбільш цінних природних та мінімально порушених антропогенними факторами природних комплексів, генофонду рослинного і тваринного світу та режим якої визначається відповідно до вимог, встановлених для природних заповідників;

б) буферна зона — включає території, виділені з метою за­побігання негативного впливу на заповідну зону господарської діяльності на прилеглих територіях; режим і порядок створення та­кої зони визначається відповідно до вимог, встановлених для охо­ронних зон природних заповідників;

в) зона антропогенних ландшафтів — включає території тра­диційного землекористування, лісокористування, водокористуван­ня, місць поселення, рекреації та інших видів господарської діяль­ності;

г) зона регульованого заповідного режиму — може виділятися в межах біосферних заповідників; до складу цієї зони включаються регіональні ландшафтні парки, заказники, заповідні урочища з до­триманням вимог щодо їх охорони.

Зонування територій природоохоронних об'єктів і територій пе­редбачається і для інших земельних ділянок природоохоронного призначення. Скажімо, в межах національних природних парків визначається диференційований режим щодо охорони, відтворення та використання таких функціональних зон:

а) заповідної;

б) зони регульованої рекреації;

в) зони стаціонарної рекреації;

г) господарської зони.

4. Вилучення заповідних ділянок з господарського використання.

5. Встановлення підвищених санкцій за порушення режиму зе­мель природоохоронного призначення.

6. Природні заповідники, біосферні заповідники, національні природні парки, дендрологічні, зоологічні парки є за статусом на­уково-дослідними природоохоронними установами з режимом особливої охорони природно-заповідної території.