Введение в девелопмент

Актуальные проблемы экономики отрасли

Куклин Антон Владимирович

 

Наиболее актуальные проблемы в данный момент – кризис в строительной области, комплексная, жилая застройка, положение застройщиков в отрасли.

09.09.2010

Кризис в строительной области

Разделим строительный рынок на сегменты:

· Жилищное строительство

· Промышленное

· Прочее коммерческое

· Дорожно-инфраструктурное

Особенности жилищного строительства:

1. низкий уровень обеспеченности населения жильем (в количественных и качественных показателях), потребность всегда превышает спрос.

2. квартиры и дома выступают средством сбережения и инвестиций и не только для проживания.

3. группа покупателей-инвесторов во многом определяет тенденции поведения других групп покупателей, ориентируясь не на текущую цену, а на будущую

4. если на большинстве рынках товаров уменьшение цен приводит к увеличению спроса на них, то рынок недвижимости демонстрирует прямо противоположную тенденцию

5. предложение на строительном рынке имеет свои отличия и характеризуется тем, что инвестиционный процесс нацелен на будущее, а не создание товара. Прекращение инвестиций сокращает предложение.

 

Схема поступления денежных средств в строительную отрасль

 

                  

Строительная отрасль представляет собой не только строительство недвижимости, но и производство строительных материалов.

Хозяйственные механизмы регулирования в РФ не эффективны.

Условия недостатка недвижимости, сниженного спроса продлится в строительной отрасли еще 3-4 года.

 

Введение в девелопмент

Девелопмент- развитие недвижимости.

2 вида:

1) за плату/ free-девелопмент

Девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Строительство зданий под ключ и возможно наполнение его арендаторами. Ответственность за весь проект лежит на девелопере. Гонорар достигает 10%.

2) спекулятивный

Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступает как единоличный организатор проекта. Занимается еще и построением финансовой схемы проекта. Девелопер вкладывает свои денежные средства, которые и являются стержнем будущей денежной системы. Попытка положиться на один финансовый источник обеспечена на провал. Только смешанное финансирование. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта, девелопер может претендовать на 50%.

Этапы девелопмента:

1. предпроектная:

· анализ рынка недвижимости

· подбор объекта недвижимости

· формирование стратегии

· инвестиционный анализ

· оформление исходно-разрешительной документации

· привлечение кредитных и инвестиционных средств.

2. проектирование:

· разработка финансовой схемы и организация финансирования

· формирование архитектурно-инженерной группы

· привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать недвижимость

· руководство проектирования

· проведение тендера на строительные работы

3. строительство:

· координация строительных работ

· контроль качества строительства и сметных расходов.

4. реализация:

· маркетинг и реализация площадей

· контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

 

Для первой стадии наиболее важно – анализ рынка и в каком секторе рынка существуют незаполненные ниши и сохраняются ли они в дальнейшем?

Какой именно объект нужно построить?

Каков наиболее вероятный уровень цен продажи построенных площадей?

Каков прогноз рентабельности проекта?

Уровень конкуренции в том или ином сегменте?

Возможные риски и способы их уменьшения?

Выбор времени должен иметь свою закономерность (обычно от 2-х лет), выбор местоположения. Факторы выбора места площадей, оживленность места, расположение транспортных магистралей, перспектива продажи или сдачи в аренду площадей, назначение и качество застройки прилегающих участков, размеры, топография, конфигурация участка, существующие архитектурные ограничения, сложности подведения коммуникаций, состояние грунтов, экология.

На стадии проектирования наиболее важное – организация финансирования. При реализации девелоперских проектов важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственным и заемным капиталом. После вложения 10% собственных средств девелопер привлекает крупного стратегического инвестора, который вкладывает 25% при этом обоим достается по 50% проекта, далее, привлечение банковского кредита 25%-30% стоимости проекта, затем, в проект вступают средства подрядчика, около 10%, остаток добирается за счет предарендных платежей клиентов, поиск которых начинается не позднее 50% готовности проекта.

На стадии строительства наиболее важный механизм – контроль сроков и строительных затрат. Стадия реализации должна начинаться задолго до завершения строительства.

Особенности девелопмента при создании жилых, офисных и торговых площадей:

1) на рынке жилья:

· при выборе площадки под застройку- фактор экологии района

· сложившееся место района в рейтинге престижности

· насыщенность социальной инфраструктуры

· удобство транспортного сообщения

Маркетинг рассчитан на определенных лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей: балконы, эркеры.

Планировочная особенность: главная цель застройщика – разбить площадь этажей таким образом, чтоб добиться максимального увеличения полезной площади и долей помещения общего пользования.

2) на рынке офисных помещений:

· приоритетным считается центр города или район деловой активности

· экология имеет меньшее значение, но желательно не вблизи магистралей

· наличие подземного гаража или большой парковки

В маркетинге девелоперы ориентируются на юридические лица. Доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важно подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях. Девелопер старается сдавать помещения этажами.

· Архитектура практически значения не имеет

· Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен соответствовать уровню потребителей

· При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств еще на этапе строительства.

3) на рынке торговых площадей:

· расположение в русле транспортных потоков и потоков населения

· экология не имеет значения

· имидж района имеет меньшее значение

· наличие парковки и удобных подъездных путей очень важно

· в маркетинге ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж

· планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию движения покупателей.