Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в системе государственной регистрации ипотеки

Со вступлением в силу 31 января 1998г. ФЗ №122-фз от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», введена единая процедура регистрации вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится. Начата работа по созданию единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Все это в конечном счете позволит сделать рынок недвижимости России прозрачным, во многом подрубить корни преступности и мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества. За истекший период созданы и работают соответствующие учреждения юстиции в половине субъектов Федерации. В них назначены Главные государственные регистраторы. Все это вселяет уверенность, что работа по созданию единой российской системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет завершена в срок, не позднее 01.01.2000г.

Государственная регистрация ипотеки проводится в соответствии с ГК РФ, со ст.29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» которые устанавливают следующее:

1. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

К заявлению залогодателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

2. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.

4. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда.

5. Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке.

Как видно из п.1 ст.29, непременное условие ипотеки- чтобы вещное право на передаваемое в залог недвижимое имущество прошло государственную регистрацию, установившую принадлежность этого права залогодателю. В ипотеку может быть передано прежде всего недвижимое имущество, на которое залогодатель имеет право собственности или хозяйственного ведения, при этом допускается ипотека и части имущества, но только при условии, если оно по своей природе допускает его раздел в натуре (земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома, квартиры, гаражи и т.п.).

Пункт 2 ст.29 имеет в виду, что в соответствии со ст.20 Закона «Об ипотеке» залогодатель должен представить нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копию, названные в договоре об ипотеке в качестве приложения документы, документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, а так же документ подтверждающий оплату регистрационного сбора.

Если в договоре предусмотрено, что права удостоверяются закладной, необходимо также представить отвечающую требованиям Закона «Об ипотеке» саму закладную, а также те документы которые являются приложениями к ней (ст.20 Закона «Об ипотеке»). В закладной должны содержаться перечисленные в ст.14 Закона «Об ипотеке» данные, индивидуализирующие залогодателя- должника, первоначального залогодержателя, обеспечиваемый ипотекой договор (иное обязательство) с указанием суммы и срока погашения долга, описание заложенного имущества и его оценка, указание на наличие или отсутствие обременений закладываемого имущества, подписи залогодателя (а если не он является должником по обеспеченному ипотекой обязательству,- то и последнего), сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В наименовании содержащей все эти сведения ценной бумаги должно присутствовать указание на то, что это закладная.

П.4 анализируемой статьи указывает на основания для погашения записи об ипотеке, исполнение основного договора, под которым подразумевается исполнение обеспеченного ипотекой договорного или вытекающего из другого основания обязательства. При этом частичное исполнение во внимание не принимается.

Решением суда, арбитражного суда или третейского суда о которых идет речь в том же пункте, может быть признан, в частности факт, исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или, напротив, его недействительность.