Порядок государственной регистрации ипотеки

Государственная регистрация осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав в соответствии с требованиями установленными:

· Гражданским кодексам Российской Федерации;

· Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

· Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Правила ФЗ «Об ипотеке» применяются к отношениям, возникающим в связи с залогом недвижимого имущества (ипотекой) после его введения в действие (20 июля 1998г.).

По отношениям, возникшим до введения в действие ФЗ «Об ипотеке», правила указанного закона применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

В Хабаровском краевом учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разработана инструкция о порядке регистрации договоров ипотеки. Инструкция утверждена приказом руководителя учреждения юстиции Евдокимова И.М. от 15.10.1999г. №15.

Инструкция устанавливает: основные положения о регистрации договора ипотеки; перечень и требования к документам, представляемым на государственную регистрацию договора ипотеки; порядок правовой экспертизы документов, основания для приостановления или отказа в регистрации; порядок погашения регистрационной записи об ипотеке.

Порядок регистрации залога, возникшего в силу закона.

Кроме возникновения ипотеки по договору залог может возникать также в силу закона в следующих случаях:

· В случае, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит либо в рассрочку, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п.5 ст.488, п.3 ст.489 ГК РФ).

· При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст.587 ГК РФ).

· Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли - продажи жилого дома или квартиры (ст.77 Закона «Об ипотеке»).

Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры.

В этом случае, одновременно с регистрацией такого договора купли-продажи, учреждением юстиции регистрируется обременение в виде залога.

С заявлением о регистрации обременения обращается лицо, в пользу которого оно возникло. К заявлению прилагается документ об оплате регистрации.

Регистрация указанных обременений, производится сразу после регистрации перехода права собственности.   

В указанных случаях регистратор вносит запись об обременении (ипотеке) в подраздел III-6 Единого государственного реестра прав с пометкой «Залог в силу закона».

Прием документов на регистрацию.

Требования к документам предоставленным на регистрацию.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя.

Заявители – физические лица предъявляют документ, удостоверяющий личность. Юридические лица предъявляют учредительные документы (устав со всеми изменениями и дополнениями, учредительный договор, карта постановки на налоговый учет, решение об избрании (назначении) руководителя).

Если действует представитель, предоставляется надлежащим образом оформленная доверенность с обязательным указанием полномочий на совершение действий, связанных с регистрацией договора.

К заявлению прилагаются следующие документы:

· Нотариально удостоверенный договор ипотеки и его копия со всеми действующими изменениями и дополнениями.

· Подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию договора ипотеки.

· Технический паспорт на здание, сооружение или помещение, удостоверенный органом технической инвентаризации давностью не более 5 лет и его копия.

Технический паспорт (свидетельство) должен: содержать кадастровый номер объекта или данные, необходимые для формирования условного номера объекта (номер дома, квартала, инвентарный номер объекта и пр.); быть заверен подписью должностного лица и печатью органа технической инвентаризации; иметь дату изготовления; при наличии более одного листа сброшюрован.

· План земельного участка, заверенный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, если предметом ипотеки является земельный участок.

· Документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (кредитный договор, договор займа или иной договор).

· Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в учреждение юстиции представляется закладная и ее копия, а также указанные в закладной документы.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Государственная регистрация владельца закладной в качестве залогодержателя не допускается, если:

1) предметом ипотеки являются:

предприятие как имущественный комплекс;

земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие настоящего Федерального закона;

леса;

право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга, по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю учреждением юстиции после государственной регистрации ипотеки.

Государственная регистрация владельца закладной в качестве залогодержателя в Едином государственном реестре прав осуществляется на основании заявления владельца закладной в течение одного дня с момента обращения заявителя, при предъявлении закладной на основании:

· совершенной передаточной надписи на имя заявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока (пункт 4 статьи 49 Закона);

· документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;

· решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

Владельцу закладной выдается выписка из Единого государственного реестра прав о регистрации его в качестве залогодержателя по ниже приведенной форме:

 

Хабаровское краевое учреждение юстиции по государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое

имущество и сделок с ним

«__» ___________1999г.                                  №___/___/___

В формах единого государственного реестра прав на недвижимое

имущество и сделок с ним зарегистрировано:

1. Кадастровый номер объекта _____________________________

2. Местоположение объекта недвижимого имущества _________

3. Наименование объекта недвижимого имущества____________

4. Площадь объекта недвижимого имущества ________________

5. Назначение объекта недвижимого имущества ______________

6. Вид права и правообладатель _____________________________

7. Обременения ___________________________________________

8. Выписка дана (Ф.И.О., наименование юр. лица)______________

и содержит сведения из Единого государственного реестра прав на указанную в ней дату.

Регистратор ___________________ _______________________

                            (личная подпись) (расшифровка подписи)

М.П.

 

В случае утраты (потери, уничтожения и др.) закладной восстановление прав по ней производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству на основании:

заявления в их залогодержателя, если по данным, внесенным в Единый государственный реестр прав возможно установить все передаточные надписи, совершенные на утраченной закладной;

решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.

Дубликат закладной составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству с отметкой на нем "дубликат". Дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной.

Дубликат закладной выдается лицу, утратившему закладную.

Все представляемые документы на регистрацию должны быть датированы, иметь надлежащие подписи стороны (подпись должностного лица удостоверяется печатью), быть сброшюрованы. Не принимаются документы, имеющие подчистки, приписки и иные, не оговоренные в них исправления, а также документы с серьезными повреждениями.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется не более чем в течение одного месяца со дня поступления в учреждение юстиции всех необходимых для ее регистрации документов, либо в сроки определенные постановлением главы администрации Хабаровского края №277 от 18.07.98г. Учреждением юстиции плата взимается за:

· регистрацию договора ипотеки;

· регистрацию изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке.

Особенности регистрации ипотеки отдельного вида недвижимого имущества

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.

Особенности ипотеки земельных участков.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами Хабаровского края и нормативными актами органов муниципальных образований края для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется.

Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены.

Особенности ипотеки жилых домов и квартир.

Договор об ипотеке, предметом которой являются жилой дом или квартира, находящиеся в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя.

Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Погашение регистрационной записи об ипотеке.

Погашение регистрационной записи с указанием даты и основания осуществляется в подразделе III-2 Единого государственного реестра прав.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя (с приложением документов подтверждающих исполнение основного обязательства – п.4 ст. 29 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Частичное исполнение основного обязательства не является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В случае аннулирования закладной, регистратор незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа "погашено". Физическое уничтожение закладной не допускается.

Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также в случае прекращения договора об ипотеке.

Договор об ипотеке прекращается в следующих случаях:

· Прекращение обеспеченного залогом основного обязательства уплатой долга, соглашением об отступном, зачетом встречного требования, новацией и др. (представляется соглашение о прекращении обязательств с документами подтверждающими его исполнение).

· Гибель заложенного имущества (представляется справка органа технической инвентаризации, пожарной инспекции и др.).

· Прекращение права собственности или хозяйственного ведения залогодателя на объект по установленным законом основаниям (представляется договор купли - продажи, дарения, мены и т.п., акт приема-передачи).

· Продажа объекта с публичных торгов, на аукционе (представляется протокол о результатах торгов, акт приема-передачи).

· Передача (продажа) объекта залогодержателю в течение 10 дней с момента объявления торгов несостоявшимися (представляется протокол о несостоявшихся торгах, заверенный организацией проводившей торги, договор купли – продажи, акт приема-передачи).

· Приобретение заложенного имущества залогодержателем с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой во внесудебном порядке (представляется нотариально заверенное соглашение между залогодателем и залогодержателем, акт приема-передачи).

В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок.

Иные случаи, предусмотренные законом.

В случае отсутствия оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке регистратор прав выносит решение об отказе в погашении регистрационной записи.

В случае признания договора ипотеки недействительным, регистратор прав в графу «Документы-основания» раздела «Запись о прекращении ипотеки» подраздела III-2 Единого реестра прав вносит запись: «Решение суда», в графе «Особые отметки регистратора» вносит запись: «Запись об ипотеке аннулирована в связи с признанием договора недействительным».