2020-01-15
100
Поскольку с начала 20-х годов в России не существовало системы Государственной регистрации прав на недвижимое имущество, задачей нового Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стало не только определение самой процедуры, но и установление системы органов государственной регистрации, порядка их формирования и финансирования.
Законодатель избрал принципиально новый подход к определению органов, занимающихся регистрацией прав и сделок. Ранее существовавшая практика привела к тому, что регистрацией и учетом в различных регионах ведали разные органы – комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, комитеты по управлению муниципальным имуществом, фонды имущества, бюро технической инвентаризации, местные администрации. Отсутствие полной картины прав собственности по каждому объекту недвижимости, будь то жилье, предприятие, земельный участок составляло массу возможностей для махинаций. Раньше собственник мог, например, продать квартиру трем покупателям в один день, оформляя сделку у разных нотариусов. Или продать недвижимость несколько раз в промежутке между заключением сделки и ее регистрацией. Или, например, купить квартиру и обнаружить, что в ней прописан недееспособный гражданин. Существовавшие системы регистрации не были связаны друг с другом. Таким образом, единообразия в этом вопросе не было, что порождало разнобои в правоприменительной практике, затрудняло координацию и централизованный сбор сведений о правах и сделках с недвижимостью, и соответственно, не способствовало эффективной защите прав заинтересованных лиц.
|
|
|
Согласно Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с 31 января 1998 года по 1 января 2000 года субъекты Российской Федерации должны создавать за счет собственных средств самостоятельно учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество. С момента организации таких учреждений все нормы закона вступают в силу в полной мере за одним исключением: положения, касающиеся получения информации на всей территории государства, независимо от места совершения регистрации, вступают в действие с созданием единой информационной системы.
Новый подход законодателя к решению данной проблемы, выразившийся в избрании учреждений юстиции в качестве регистрирующих органов, привлекателен, поскольку,
во-первых, позволяет обеспечить законность в непростом деле регистрации юридически сложных действий в сфере недвижимости,
во-вторых, исключит множественность регистрационных структур,
в третьих, привнесет централизованное начало, и в конечном итоге, системную замкнутость всей совокупности прав и сделок с недвижимостью.
|
|
|
Система органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним достаточно сложна и весьма далека до окончательного формирования. По мнению большинства ученых-правоведов, следует условно разделить органы, осуществляющие регистрацию недвижимости, на те, которые осуществляют регистрацию до и после создания учреждений юстиции по регистрации прав.
Регистрация до создания учреждений юстиции (в переходный период).
К числу органов, осуществляющих регистрацию недвижимости в жилищной сфере, в подавляющем числе субъектов Российской Федерации относятся органы технической инвентаризации (БТИ). Регистрацию прав на земельные участки осуществляют органы по землеустройству. В некоторых регионах регистрацию сделок с нежилыми помещениями осуществляют органы по управлению государственным (муниципальным) имуществом.
До создания субъектами Российской Федерации учреждений юстиции по регистрации прав координацию на федеральном уровне вышеназванных органов осуществляют, соответственно, Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике, Государственный комитет РФ по землеустройству, Министерство государственного имущества РФ.
Регистрация после создания учреждений юстиции по регистрации прав.
Учреждение юстиции – такой выбор органа вытекает из самой природы регистрации, которую должен осуществлять орган, юридический компетентный.
Законодатель предложил трехуровневую систему управления процессом государственной регистрации прав на недвижимость: регион – учреждение юстиции – Минюст.
Во-первых, порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с Министерством юстиции РФ. Кроме того, субъекты Федерации утверждают региональную программу поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, устанавливают плату за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, а также осуществляют другие полномочия.
Во-вторых, к компетенции учреждений юстиции, которые непосредственно занимаются государственной регистрацией, относится: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах и некоторые другие полномочия.
В-третьих, в последнее время на Минюст России был возложен ряд принципиально новых для Министерства функций, среди которых – выполнение роли уполномоченного органа по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Министерство юстиции РФ является уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Министерство юстиции РФ осуществляет как кадровую политику (назначение и освобождение от должности регистратора прав и др.), так и нормативно-контрольные полномочия (координация работ по созданию учреждений юстиции, правовой контроль за их деятельностью, разработка методических материалов и др.). Большую роль в осуществлении этих задач призваны выполнить подразделения Минюста России: Департамент государственной службы, отдел по регистрации прав на недвижимость, который в дальнейшем планируется преобразовать в департамент или управление. Как с сожалением отметил бывший Министр юстиции С.В. Степашин на семинаре-совещании «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской академии государственной службы: «В настоящее время система регистрации прав на недвижимость сложилась не во всех субъектах Федерации. Сложности создания специальных органов обусловлены, в частности кадровыми проблемами. Поэтому был издан приказ Министра о составе специальной комиссии по подбору кадров регистраторов».
|
|
|
Организация и взаимодействие Хабаровского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с органами исполнительной власти и органами по учету объектов недвижимого имущества.
В целях координации деятельности комитета по управлению государственным имуществом Хабаровского края, управления юстиции, комитета по строительству, комитета по топливно- энергетическому комплексу и жилищно - коммунальному хозяйству, комитета промышленности, транспорта и связи, комитета по экономике, департамента по природным ресурсам и ресурсодобывающей промышленности, управления по делам архивов, агропромышленного комитета, комитета по земельным ресурсам и землеустройству, финансового департамента администрации края, управлением министерства РФ по налогам и сборам по Хабаровскому краю образована межведомственная комиссия.
Комиссия в своей работе руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными и краевыми законами, указами и распоряжениями Президента Российской Федерации, постановлениями и распоряжениями Правительства Российской Федерации, постановлениями и распоряжениями главы администрации Хабаровского края и осуществляет свою деятельность во взаимодействии с федеральными, краевыми и муниципальными органами исполнительной власти, а также заинтересованными организациями (Дальневосточным проектно - изыскательским предприятием земельно - кадастровых съемок, Дальневосточным аэрогеодезическим предприятием, Дальневосточным государственным научно - исследовательским и проектно - изыскательским институтом по землеустройству и другими).
|
|
|
Основными задачами Комиссии являются:
· выработка единой политики на территории края в вопросах учета объектов недвижимости и регистрации прав на недвижимое имущество;
· обеспечение взаимодействия органов исполнительной власти в сфере создания, развития и поддержания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
· анализ практики взаимодействия Хабаровского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуется - учреждение юстиции по регистрации прав) и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
· координация деятельности органов исполнительной власти по вопросам учета объектов недвижимого имущества;
· рассмотрение проектов нормативных актов органов исполнительной власти и законопроектов, регулирующих вопросы недвижимости;
· обобщение практики работы органов исполнительной власти в вопросах недвижимости и разработка проектов нормативных правовых актов;
· выполнение в установленном порядке контрольных функций за соблюдением законодательства в сфере недвижимости.
Комиссия осуществляет свою деятельность в соответствии с планом мероприятий, который принимается на заседании и утверждается председателем Комиссии.
Организационно - техническое обеспечение деятельности Комиссии осуществляют учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и комитет по управлению государственным имуществом Хабаровского края.
Отдельно следует сказать о порядке создания и принципах размещения учреждения юстиции по регистрации прав. Данные вопросы относятся к компетенции субъекта Российской Федерации. Как правило, руководители (президенты, губернаторы и др.) субъектов Федерации издают соответствующие постановления, которые направляются на согласование в Министерство юстиции РФ. Таким образом, основная нагрузка в деле создания соответствующих органов ложится на региональные органы, которые накопили достаточно солидный опыт в деле государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Наиболее логичным является создание одного регистрационного округа на территории субъекта Российской Федерации и, соответственно, одного учреждения юстиции по регистрации прав с филиалами в городах, районах и иных муниципальных образованиях. Именно такая структура позволит наиболее эффективно сформировать единую практику применения Закона в регионе и обеспечить контроль за проведением регистрации прав на недвижимость. В конечном итоге будет создана единая система учреждений юстиции Российской Федерации в результате единообразного применения Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, специальных федеральных законов и подзаконных нормативных правовых актов, единой федеральной методики государственной регистрации, выработанной Минюстом РФ, регулярного повышения квалификации регистраторов в федеральных образовательных учреждениях.
Создаваемые учреждения юстиции призваны реализовывать сбалансированную государственную политику по созданию и развитию единой государственной системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.
Круг полномочий учреждений юстиции установлен в самом Законе. Имеются в виду:
· проверка действительности поданных заявителем документов;
· наличия у гражданина, юридического лица или соответствующего органа власти, обратившихся за регистрацией соответствующих прав;
· проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
· осуществление государственной регистрации прав;
· выдача документов, которые ее подтверждают;
· предоставление информации о зарегистрированных правах. Таким образом, существенную часть деятельности учреждений составляет то, что именуется правовой экспертизой.
Законом установлены определенные ограничения для соответствующих учреждений. Им запрещено заниматься любой иной, кроме указанной в Законе деятельностью. При этом, поскольку правоспособность соответствующих юридических лиц ограничивается законом, совершенные ими сделки, противоречащие требованиям Закона, признаются ничтожными, то есть недействительными с самого начала, а также независимо от воли самого учреждения и того, кто заключил с ними такую сделку.
Учреждения юстиции по регистрации прав в субъектах Российской Федерации осуществляют свою деятельность на основании Положения об учреждении юстиции. Примерное положение об учреждении юстиции по регистрации прав утверждено Правительством Российской Федерации. В Положении урегулированы вопросы о целях и предмете деятельности учреждения, его структуре, организации и управлении, порядке формирования имущества и средств учреждений, основах его финансирования и др.
При этом учреждение юстиции возглавляет главный государственный регистратор прав субъекта Федерации, а филиалы государственные регистраторы прав. Главный государственный регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним назначается на должность и освобождается от нее Министерством юстиции РФ по согласованию с органами исполнительной власти субъектов федерации. Другие регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним назначаются на должность и освобождаются от нее Управлениями (Министерствами) юстиции субъекта Российской Федерации по согласованию с органами исполнительной власти соответствующего субъекта Федерации.
Федеральный закон устанавливает требования для назначения на должность регистратора прав. Любой регистратор должен иметь высшее юридическое образование или опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет. При назначении кандидат в регистраторы должен пройти обучение на курсах государственных регистраторов при Российском институте государственных регистраторов при Министерстве юстиции РФ и сдать квалификационный экзамен в соответствии с требованиями, устанавливаемыми Минюстом РФ. Регистратор прав является государственным служащим, занимающим ведущую государственную должность. Наряду с регистраторами в учреждениях должны работать специалисты, обеспечивающие осуществление государственной регистрации прав и сделок.
По мнению ученых-правоведов, правовой статус регистратора должен быть аналогичным правовому статусу судьи или нотариуса. Установление особого правового положения регистратора необходимо для того, чтобы гарантировать объективность и независимость осуществляемой имущество деятельности. При выполнении своих функций регистратор должен основываться исключительно на положениях действующего законодательства и быть независимым от управленческих указаний со стороны вышестоящего руководства. Как и нотариус, государственный регистратор должен быть застрахован от профессиональных рисков.
В целях обучения и повышения квалификации работников в системе государственной регистрации прав Министерством юстиции РФ создан Российский институт государственных регистраторов.
В Хабаровском крае органы государственной регистрации уже прошли первый этап своего становления. В настоящее время в данном субъекте Российской Федерации действует на основании Постановления Губернатора Хабаровского края, Хабаровское краевое учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возглавляющее всю систему учреждений юстиции в административно-территориальных образованиях, и непосредственно осуществляющее регистрацию в городе Хабаровске.
|
Хабаровское краевое учреждение юстиции является юридическим лицом, и имеет в городах и районах края филиалы. В настоящее время создано 9 филиалов, - Хабаровский, Чегдомынский, Комсомольский-на-Амуре, Амурский, Вяземский, Бикинский, Советско-Гаванский, Солнечный, Нижне-Амурский - которые производят регистрацию на местах. В настоящее время филиалы материально-технически обеспечены, штаты в своем большинстве укомплектованы полностью.
 |
| Филиалы | Адрес (почтовый) | Территория обслуживания |
| Хабаровский | 680000 г. Хабаровск ул. Фрунзе,71 | -Хабаровский район; -Нанайский район. -пос. Переяславка; -район им. Лазо. |
| Чегдомынский | 682080 п. Чегдомын ул.Центральная, 49 | с. Троицкое. -пос. Чегдомын; -Верхнебуреинский район. |
| Комсомольcкий на-Амуре | 681000 г. Комсомольск- на- Амуре Ул. Демитрова, 5. | г.Комсомольск-на- Амуре; -Комсомольский район. |
| Амурский | 682640 г. Амурск пр. Мира, 15 | -Амурский район; -г.Амурск. |
| Вяземский | 682940 г. Вяземский ул. Козюкова, 1 | -Вяземский район; -г.Вяземский. |
| Бикинский | 682980 г. Бикин ул. Тигровая, 9 | -Бикинский район; -г.Бикин. |
| Советско- Гаванский | 682880 г. Советская Гавань ул. Гончарова, 15А | -Ванинский район; -СоветскоГаванский район; -г.Советская Гавань. |
| Солнечный | 681901 п.Солнечный ул.Ленина,23 | -Солнечный район; –район им. Полины Осипенко |
| Нижне- Амурский | 682430 г. Николаевск-на- Амуре ул.Приамурская, 128 | -Николаевский р-н; -Аяно-Майский р-н; -Тугуро- Чумиканский; -Ульчский; -Охотский район. |
 |
Такая структура учреждения юстиции на территории Хабаровского края позволяет избежать излишних расходов на создание регистрирующих органов, обеспечить единообразие практики регистрации, сделать ее максимально удобной для заявителей, которые могут обратиться за регистрацией непосредственно по месту нахождения недвижимости. Столь значительные успехи в формировании системы органов регистрации объясняются тем, что краевая администрация развернула деятельность по созданию учреждения юстиции сразу же после введения в действие Закона о регистрации. Это было вызвано практической потребностью в наведении порядка на рынке недвижимости, пресечению массовой незаконной передачи государственной и муниципальной собственности в частную и иную собственность, обеспечении гарантии бесспорности прав собственников недвижимости. Интерес Субъекта Федерации к скорейшему созданию учреждения юстиции на территории Хабаровского края объясняется также и тем, что в соответствии с п.3 ст.11 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» централизуемая доля средств, поступающих в виде платы за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах, не превышает 5% взимаемых платежей. Остальные же 95% остаются в регионе и идут на первом этапе на развитие системы и ее становление. Система органов регистрации в Хабаровском крае близка к совершенству. Ведется работа по оптимизации деятельности филиалов с учетом интересов физических и юридических лиц при реализации их прав на рынке недвижимости, по подбору квалифицированных кадров и материально-техническому обеспечению, особенно компьютерной техникой, что важно при создании единой и стабильно функционирующей информационной системы.
Учреждение юстиции – государственный орган. В своей работе обязан принимать во внимание как распоряжения и постановления Губернатора Хабаровского края, так и методические указания, идущие из Минюста РФ, то есть каждая власть на своем уровне и в пределах своих полномочий может, так или иначе, влиять на процесс регистрации права собственности. Непосредственно же регистраторы никому не подчинены, что является не мало важным и является косвенным гарантом независимости в принятии решений.
Отдельно следует остановиться на Межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая образована Постановлением правительства РФ от 21 февраля 1998 г. N 238 в целях координации деятельности Министерства юстиции Российской Федерации, Министерства государственного имущества Российской Федерации, Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике, Государственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, Министерства экономики Российской Федерации, Министерства финансов Российской Федерации, Государственной налоговой службы Российской Федерации по вопросам, входящим в компетенцию Комиссии.
Комиссия осуществляет свою деятельность во взаимодействии с федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а также заинтересованными организациями.
Основными задачами Комиссии являются:
· обеспечение взаимодействия федеральных органов исполнительной власти в сфере создания, развития и поддержания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
· анализ практики взаимодействия учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
· координация деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам учета объектов недвижимого имущества;
· рассмотрение проектов нормативных правовых актов Российской Федерации, обеспечивающих координацию взаимодействия учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Комиссия имеет право:
· запрашивать у федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, учреждений юстиции по регистрации прав, органов по учету объектов недвижимого имущества необходимую информацию по вопросам, относящимся к компетенции Комиссии;
· заслушивать на своих заседаниях представителей федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, учреждений юстиции по регистрации прав, органов по учету объектов недвижимого имущества по вопросам создания, развития и поддержания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
· создавать рабочие группы из сотрудников федеральных органов исполнительной власти и научных организаций для подготовки проектов нормативных правовых актов Российской Федерации по вопросам, относящимся к компетенции Комиссии;
· вносить в установленном порядке в Правительство Российской Федерации предложения по вопросам, относящимся к компетенции Комиссии и требующим решения Правительства Российской Федерации.
Комиссия осуществляет свою деятельность в соответствии с планом мероприятий, который принимается на заседании и утверждается председателем Комиссии.
Заседания Комиссии проводятся по мере необходимости, но не реже одного раза в квартал, и считаются правомочными, если на них присутствует более половины ее состава.
Состав Комиссии утверждается Правительством Российской Федерации.
Организационно - техническое обеспечение деятельности Комиссии осуществляет Министерство государственного имущества Российской Федерации.
