Учет законченного строительством объекта

Завершенный строительством объект подлежит сдаче государ­ственной приемочной комиссии. Заказчик-застройщик совместно с проектировщиками и подрядчиками готовит объект к сдаче. Принима­ются объекты в два этапа.

Сначала заказчик и проектировщик принимают законченный объект у подрядчика и составляют Акт приемки законченного строи­тельством объекта по форме КС-11, утвержденной постановлением Госкомстата России от 30.10.97 № 71а. Этот документ является под­тверждением выполнения подрядчиками своих обязательств по дого­ворам подряда и служит основанием для окончательных расчетов с ними.

Второй этап — сдача объекта непосредственно государственной приемочной комиссии, которая создается по решению местных вла­стей. В ее состав кроме сдающей стороны и представителей адми­нистрации входят (в зависимости от назначения объекта) также спе­циалисты, способные установить готовность законченного строительством объекта к безопасной эксплуатации в установленном проектно-технической документацией режиме. По результатам осви­детельствования объекта члены комиссии подписывают акт приемки законченного строительством объекта по форме КС-14, утвержденной постановлением Госкомстата России от 30.10.97 № 71а. Данный до­кумент служит основанием для ввода объекта в эксплуатацию.

После получения акта госкомиссии собственники объекта недви­жимости заявляют свои права на построенное здание (или его часть) в государственное бюро регистрации прав, а после получения сви­детельства о праве собственности принимают объект к учету в составе основных средств и отражают его по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет 3 «Строительство объектов основных средств».

Если заказчик выполнял работы по доверенности «под ключ», акт приемки государственной комиссией является основанием для передачи объекта, завершенного строительством, на баланс основ­ного заказчика. При этом в бухгалтерском учете заказчика состав­ляется проводка по дебету счета 86 «Целевое финансирование» или 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с заказчиком (доверителем, принципалом)» и кредиту счета 08-3.

В учете основного заказчика составляется проводка по дебету счета 08-3 и кредиту счета-76 «Расчеты с разными дебиторами и кре­диторами» субсчет «Расчеты с исполнителем по капитальным вло­жениям».

Если застройщик обязан передать определенные части построен­ного объекта инвесторам, эту операцию целесообразно отразить в бухгалтерском учете, используя методику учета по передаче права требования. При этом составляются следующие проводки:

1)  при передаче по условиям инвестиционного договора права на
долю построенного объекта по стоимости осуществленных инвести­ций (с учетом НДС): дебет 86 «Целевое финансирование», кредит 91
«Прочие доходы и расходы» субсчет «Доходы от уступки прав требо­вания»;

2)  передача по акту доли объекта недвижимости по фактической
стоимости строительства: дебет 91 «Прочие доходы и расходы» суб­счет «Учетная (балансовая) стоимость уступленных прав», кредит 08-3
«Строительство объектов основных средств» — на балансовую стоимость уступки прав;

3)  на сумму начисленного НДС (20% от суммы сделки по уступке
прав): дебет 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет «Расходы по сдел­ке, связанные с уплатой налога на добавленную стоимость», кредит 68
«Расчеты по налогам»;

4)  на сумму выявленного финансового результата от сделки: дебет
(кредит) 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет «Сальдо по операции
уступки прав», кредит (дебет) 99 «Прибыли и убытки».

При завершении совместной деятельности в форме простого товарищества в связи с окончанием строительства доли построенного объекта передаются участникам пропорционально и в счет их вкладов в совместную деятельность такими проводками:

1)  передача по акту доли объекта строительства: дебет 75 «Расче­ты с учредителями» субсчет «Расчеты с участниками по вкладам в
совместную деятельность», кредит 08-3 — по стоимости переданной
доли.

При этом следует иметь в виду, что, поскольку построенный объект не принимается к учету в составе основных средств по балансу со­вместной деятельности, уплачиваемый поставщикам и подрядчикам при его строительстве НДС не может быть предъявлен к вычету ни по балансу совместной деятельности, ни дольщиками, которые вели учет затрат на строительство. Поэтому в данном случае НДС должен быть учтен в составе затрат на счете 08 до передачи долей объекта участ­никам;

2) зачет по передаче доли объекта в счет вклада в простое товарищество»: дебет 80 «Уставный капитал», кредит 75 «Расчеты с учредителями» субсчет 1 «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал» — в сумме вклада.

При этом возможное сальдо по счету 75 должно быть погашено в той или иной форме до ликвидации баланса совместной деятель­ности.