Учет затрат, связанных со строительством объекта у застройщика

Основополагающими документами для отражения хозяйственных операций у заказчика (заказчика-застройщика) являются Положение № 160 и ПБУ 2/94.

Заказчики (заказчики-застройщики) при выполнении договоров на строительство должны обеспечить формирование информации по объектам бухгалтерского учета по следующим показателям:

■ незавершенное строительство;

■ завершенное строительство;

■ авансы, выданные подрядчикам и другим субъектам, занятым
в строительстве объектов, в соответствии с договорами на
строительство.

Бухгалтерский учет долгосрочных инвестиций ведется заказчиком-застройщиком на счете 08 «Капитальные вложения» по фактическим затратам без учета НДС. Затраты застройщика на строительство объекта включают в себя:

■  расходы, связанные с его возведением (строительные работы,
приобретение и монтаж оборудования, прочие капитальные
затраты);

■  расходы на ввод в эксплуатацию или сдачу инвестору.
Сметная стоимость строительства (ремонта) в соответствии с технологической струк­турой капитальных вложений и порядком осуществления деятельно­сти строительно-монтажных организаций может включать в себя:

■  стоимость строительных (ремонтно-строительных) работ;

■        стоимость работ по монтажу оборудования (монтажных ра­бот);

■         затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебе­ли и инвентаря;

■        прочие затраты.

По этому принципу можно организовать и аналитический учет капитальных вложений в бухгалтерском учете.

К числу названных расходов относятся и затраты по содержанию застройщиков. Они производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость объекта.

При реализации инвестиционных проектов за счет бюджетных средств расходы на содержание заказчика-застройщика ограничены установленным нормативом. При строительстве за счет иных средств (юридических и физических лиц) лимит средств на содер­жание службы заказчика-застройщика не установлен и определяется организацией самостоятельно.

Размер средств на содержание заказчика (заказчика-застрой­щика) должен содержаться в сводном сметном расчете стоимости строительства. Расчет служит основанием для определения лимита капитальных вложений и открытия финансирования строительства. Он составляется в целом на строительство (Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ, утвержден­ная постановлением Госстроя РФ от 5 марта 2004 года № 15/1). Рас­ходы по содержанию застройщиков производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость объектов.

Прежде чем включить стоимость услуг на организацию строи­тельства в инвентарную стоимость объекта, расходы, связанные с оказанием этих услуг, отражаются по счету 20 «Основное произ­водство», так как они относятся к расходам по обычным видам дея­тельности (п. 5 ПБУ 10/99). По мере признания выручки от ока­зания услуг эти затраты списываются в дебет счета 90 «Продажи» субсчет «Себестоимость продаж». Выручка от оказания услуг по организации процесса строительства отражается по кредиту счета 90 субсчет «Выручка» в корреспонденции с дебетом счета 08 «Капитальные вложения», на котором формируется инвентарная стоимость объекта.

До окончания работ по строительству объектов затраты по их возведению, учтенные на счете 08, составляют незавершенное строи­тельство. К счету 08 должны быть открыты субсчета: «Строительство объектов основных средств», «Приобретение отдельных объектов основных средств», «Приобретение земельных участков», «Приобретение нематериальных активов» и др. (п. 7 ПБУ 2/94).

Если заказчик (заказчик-застройщик) выполняет только функцию по организации строительства и больше никаких функций не совмещает, то он привлекает к строительству подрядные организации, с которыми заключает договор.

Средства, перечисленные подрядным организациям для выпол­нения строительных работ, отражаются у заказчика с применением счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» субсчет «Аван­сы выданные».

Основанием принятия работ у подрядчика является акт о при­емке выполненных работ (форма № КС-2) и справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3). Формы этих доку­ментов утверждены постановлением Госкомстата России от 11 но­ября 1999 года № 100. На основании этих документов заказчик (за­казчик-застройщик) отражает принятые работы (услуги) по дебету счета 08 субсчет «Строительство объектов основных средств».

Форма № КС-2 применяется для приемки выполненных под­рядных строительно-монтажных работ. Акт составляется на осно­вании данных журнала учета выполненных работ (форма № КС-6а) в необходимом количестве экземпляров. Акт подписывается упол­номоченными представителями сторон, имеющими право подписи (производителя работ и заказчика (генподрядчика)).

На основании данных акта о приемке выполненных работ за­полняется справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3).

Форма № 3 применяется для расчетов с заказчиком за выполнен­ные работы. Справка составляется в необходимом количестве экзем­пляров. Один экземпляр — для подрядчика, второй — для заказчика (застройщика, генподрядчика). В адрес финансирующего банка и инвестора форма № КС-3 представляется только по их требованию. Выполненные работы и затраты в форме № КС-3 отражаются исходя из договорной стоимости.

В стоимость выполненных работ включается стоимость строи­тельно-монтажных работ, предусмотренных сметой, а также прочие затраты, не включаемые в единичные расценки на строительные работы и в ценники на монтажные работы (рост стоимости материалов, заработной платы, тарифов, расходов на эксплуатацию машин и механизмов,дополнительные затраты при производстве работ в зимнее время, средства на выплату надбавок за подвижной и разъездной характер работы, надбавки за работу на Крайнем Севере и в приравненных к нему районах, изменение условий организации строи­тельства и т. п.).