2020-01-14
122
Залог недвижимости (строений и земельных участков)
К недвижимому имуществу относятся земельные участки и объекты, размещенные на них, которые неразрывно связаны с земельным участком и их перемещение невозможно без их обесценения и изменения назначения. В случае залога недвижимого имущества появляется такой вид залога, как ипотека. Объектом ипотеки могут быть: здания, сооружения, земельные участки, жилые дома и квартиры, дачи, садовые участки, гаражи и другие строения потребительского назначения.
Согласно Гражданскому кодексу Украины, ипотекой является залог недвижимого имущества, которое остается во владении залогодателя или третьего лица. В соответствии с Законом Украины «Об ипотеке», ипотека - это вид обеспечения выполнения обязательств недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, в соответствии с которым ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника.
Закон Украины «Об ипотеке» содержит следующие основные моменты, конкретизирующие земельно-ипотечные отношения:
- в случае передачи в ипотеку здания (сооружения) ипотека также распространяется на принадлежащий ипотекодателю на праве собственности земельный участок или его часть, на которой расположено соответствующее сооружение (здание) согласно целевому назначению. Если данный земельный участок принадлежит другому лицу и был передан ипотекодателю в аренду (пользование), после обращения взыскания на предмет ипотеки его новый собственник приобретает права и обязанности ипотекодателя по договору, в котором установлены условия аренды (пользования);
- и наоборот, в случае передачи в ипотеку земельного участка ипотека также распространяется на расположенные на нем здания (сооружения) и объекты незавершенного строительства, принадлежащие ипотекодателю на праве собственности;
- исключительно ипотекодатель имеет право на основании согласия ипотекодержателя возводить, уничтожать или проводить капитальный ремонт зданий (сооружений), расположенных на земельном участке, который является предметом ипотеки, или осуществлять существенные улучшения этого земельного участка;
- действие Закона Украины «Об ипотеке» не распространяется на земельные участки, которые пребывают в государственной или коммунальной собственности и не подлежат приватизации.
В то же время особый акцент необходимо сделать на следующих ограничениях залога земельных участков, введенных в Земельном кодексе:
- земельный участок, который находится в совместной собственности, может быть передан в залог (ипотеку) по согласию всех собственников;
- передача в залог части земельного участка осуществляется после выделения ее на местности;
- земельный участок, передаваемый в залог (ипотеку), не должен являться государственной и коммунальной собственностью, не подлежащей приватизации.
В ипотеку банки не принимают аварийные здания, здания, планируемые под снос, жилые и нежилые здания и помещения, имеющие капитальные перепланировки, не прошедшие техническую инвентаризацию и регистрацию.
Производственное оборудование
В залог могут передаваться отдельные единицы оборудования, технологические линии и комплексы. При рассмотрении возможности оформления оборудования в залог необходимо обращать внимание на следующие характеристики:
- значение для бизнеса (задействовано в производственном процессе или нет, насколько критично отсутствие или остановка данного оборудования для процесса производства, возможна ли его быстрая замена). Для понимания важности оборудования для бизнеса необходимо изучение оценщиком всего технологического процесса и при возможности отображение его в схематическом виде;
- специализированное оборудование или стандартное (рынок стандартного оборудования более развит, нежели специализированного);
- год выпуска и соответствие современным технологиям (как правило, эти две категории взаимосвязаны: чем старше оборудование, тем больше шансы на устаревание технологии, под которую было разработано данное оборудование);
- комплектность оборудования по факту и по бухгалтерии (правоустанавливающим документам). Учет оборудования может вестись как по объекту в целом, так и по отдельным составляющим. Поэтому при идентификации залогового имущества необходимо сверять бухгалтерскую учетность с фактическим наличием и расположением оборудования;
- состояние оборудования и его работоспособность. В случае если оборудование не задействовано в производственном процессе, довольно сложно определить его исправность и комплектность. Поэтому при отборе залога к такому оборудованию нужно относиться очень осторожно;
- возможность демонтажа оборудования.
Товары в обороте
При залоге товаров в обороте компания-заемщик не ограничена в проведении обычных коммерческих операций, она может продавать и закупать товары, сырье, материалы и т. п. Реализованные товары с момента их перехода к приобретателю перестают быть предметом залога, и напротив, приобретенные товары, не указанные в договоре о залоге, с момента возникновения права собственности на них становятся залогом. Важно соблюдать лишь одно условие: общая стоимость товаров обязана соответствовать цене, предусмотренной договором о залоге, а их ликвидность не должна изменяться.
Ликвидность товара для банка может быть подтверждена:
· анализом конъюнктуры рынка аналогичных товаров;
· динамикой роста спроса и предложения;
· местом на рынке товара, производимого или реализуемого именно вашей компанией;
· описанием ценовой политики компании;
· динамикой объемов продаж в количественном и стоимостном выражении.
Банк могут заинтересовать основные конкуренты на рынке, их цены и условия продажи аналогичной продукции. Вряд ли будут рассматриваться в качестве залога продовольственные товары с просроченным или истекающим сроком реализации и промышленная продукция, долго хранящаяся на складе, товары без сопроводительных документов, паспортов, инструкций по эксплуатации, без необходимых сертификатов и разрешений. Повреждение заводской упаковки, потеря товарного вида также исключают возможность того, что продукцию примут для обеспечения кредита.
При оценке товаров в обороте в качестве залога любой банк прежде всего будет интересовать сама возможность (техническая, экономическая, организационная) компании обеспечить основное условие такого залога - поддержание неснижаемого товарного остатка на складе. И тут одними обещаниями и заверениями дело не ограничивается. Необходимо представить в банк пакет документов, подтверждающих:
· динамику выпуска и реализации товара в течение последнего года в стоимостном и натуральном выражении;
· ритмичность подвоза сырья, комплектующих и товаров для перепродажи;
· перечни постоянных поставщиков, перевозчиков и крупных оптовых покупателей.
Благоприятное впечатление произведет наличие соответствующих долгосрочных договоров купли-продажи, поставки, контрактов с зарубежными экспортерами или импортерами, а также открытых паспортов сделок по этим контрактам. Нелишней будет и справка о степени загрузки основных действующих мощностей и об имеющемся резервном оборудовании.
Залог ценных бумаг
Если ценные бумаги имеют документарную форму, то они принимаются банком в заклад, т. е. передаются на хранение в банк на срок действия кредитного договора. Кредитной организации потребуется некоторое время для оценки их ликвидности. Если банк не уверен в финансовом состоянии эмитента ценных бумаг, он может отказаться принять их в качестве обеспечения.
Критерием качества ценных бумаг с точки зрения приемлемости их для залога служат: возможность быстрой реализации и финансовое состояние выпускающей стороны. В этой связи наиболее высокий рейтинг качества имеют государственные ценные бумаги с быстрой оборачиваемостью.
Анализ норм действующего законодательства позволяет выделить два основания ограничительного характера, которые оказывают влияние на возможность использования ценных бумаг в качестве предмета залога: в силу прямого указания на невозможность использования отдельных видов ценных бумаг в качестве предмета залога и в силу особого режима обращения некоторых видов ценных бумаг.
Так, в соответствии со статьей 5 Закона «О приватизационных бумагах», приватизационные бумаги не могут быть использованы для осуществления расчетов, а также в качестве залога для обеспечения платежей или кредитов.
В соответствии со статьей 18 Закона «О ценных бумагах», именные сберегательные сертификаты не подлежат обращению, а их продажа (отчуждение) иным лицам недействительна.
В соответствии с Положением об инвестиционных фондах и инвестиционных компаниях, инвестиционные сертификаты, выпущенные открытыми инвестиционными фондами, не подлежат свободной перепродаже.
Также к факторам, которые могут послужить причиной нежелательности использования некоторых ценных бумаг, в качестве предмета залога с точки зрения рисков будущего залогодержателя относитсяограниченная ликвидность. К таким ценным бумагам можно отнести:
Акции, которые находятся в собственности эмитента (выкуплены эмитентом)
В соответствии со статьей 8 Закона "О ценных бумагах и фондовой бирже", акции, которые выкуплены эмитентом, должны быть реализованы или аннулированы в срок не более одного года. Поэтому в том случае, если срок выполнения обязательств по кредитному договору превышает срок, в течение которого эти акции должны были быть аннулированы или реализованы, дальнейшее обращение взыскания на эти акции по истечении срока, отведенного законодательством на их реализацию (аннулирование), может быть невозможно в связи с принятием Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку штрафных санкций в виде приостановки обращения этих акций, что, в свою очередь, приведет к невозможности их отчуждения.
Акции закрытых акционерных обществ
Прием в залог акций ЗАО может привести к осложнениям, связанным с:
- невозможностью их продажи на бирже (статья 25 Закона «О хозяйственных обществах») в случае обращения взыскания (если договор залога предусматривает реализацию заложенного имущества, на которое обращено взыскание);
- необходимостью принятия общим собранием акционеров решения о внесении в учредительные документы изменений о составе учредителей (если договор залога предусматривает непосредственное обретение прав собственности на предмет залога).
Ценные бумаги, не имеющие активного рынка
Прием в залог ценных бумаг, не имеющих активного рынка, приведет к осложнениям, связанным с недостаточностью спроса при их продаже, в случае обращения взыскания.
К предметам залога относятся также векселя (торговые и финансовые). Главное требование к торговому векселю как предмету залога состоит в обязательности отражения реальной товарной сделки. Необходимо также учитывать срок платежа по векселю, который не может быть короче срока выдаваемого кредита.
В качестве залога могут использоваться депозитные вклады, находящиеся в том же банке, который выдает кредит. Такие вклады, как правило, имеют целевой характер использования. Например, организация производит накопление денежных ресурсов для осуществления производственных капитальных вложений или строительства объектов социальной сферы (жилых домов, профилакториев, детских дошкольных учреждений, спортивных комплексов). При получении в банке кредита на текущие производственные нужды предприятие может использовать в качестве залога созданные депозиты в соответствующей сумме, в том числе валютные.
Залог имущественных прав
В современной банковской практике предметом залога при выдаче ссуд выступает не только имущество, принадлежащее клиенту, но и его имущественные права. В большинствеслучаев в банковской практике объектом залога выступают имущественные права требования:
- получения товара;
- получения денежных средств, оплаты стоимости товара, оказанных услуг (дебиторская задолженность при условии ее возникновения), т. е. в случае наличия факта оплаты товара, факта отгрузки товара, оказания услуг, что подтверждено документально.
Право требования, которое принадлежит залогодателю, может быть предметом залога только до окончания срока действия права требования.
