2020-01-14
152
2. Область применения
2.1. Это Применение используется во всех ситуациях, где требуется оценка активов, которые выступают или предлагаются в качестве обеспечения ссуд. Ссуды могут предоставляться разными способами, включая ипотеку или другие формы кредитов или кредитных линий.
3. Определения
Определения Международных Стандартов Оценки
3.1. Рыночная стоимость - это определенная сумма денег, за которую на дату оценки имущество будет обменено в сделке между типично мотивированным покупателем и типично мотивированным продавцом, которые не связаны друг с другом, после надлежащего маркетинга, при условии, что каждая сторона действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения. (МСО1 пар. З.1)
3.2. Залог - предоставление интересов в имуществе для обеспечения или дополнительного обеспечения обязательства оплатить долг. В случае несостоятельности должника (залогодателя) погасить долг, кредитор (залогодержатель) имеет право на удовлетворение своих требований за счет объекта залога.
3.3. Специализированное имущество - это имущество, которое редко, если вообще когда-либо, продается на рынке, кроме как в случае продажи бизнеса или субъектов ведения хозяйства, составной частью которого оно является, благодаря уникальности, которая обусловлена специфическим происхождением, конструкцией, конфигурацией, размерами, расположением и тому подобное.
3.4. Коммерческое имущество - определенный тип недвижимого имущества, который спроектирован для конкретного вида предпринимательской деятельности и который в основном продается и покупается на рынке в соответствии со своим коммерческим потенциалом.
3.5. Юридическое определение Европейского Союза
3.6. Залоговая стоимость[1]. Стоимость имущества, которая определена с помощью рассудительного изучения будущей ликвидности имущества с учетом долгосрочных существенных аспектов имущества, обычных и локальных рыночных условий, а также текущего и альтернативного приемлемого использования имущества. Спекулятивные элементы не могут браться во внимание во время определения залоговой стоимости. Отчет об определении залоговой стоимости должен быть выполнен четким и прозрачным способом (Это определение содержится в директиве Европарламента 2006/48/ЕС).
4. Связь со стандартами бухгалтерского учета
4.1. Оценка для целей кредитования не обязательно является такой же, как для целей бухгалтерского учета, в частности, для целей финансовой отчетности. Не обращая внимания на то, что может применяться подобная база, такая как рыночная стоимость, предпосылки, на которых основывается оценка, могут быть разными.
4.2. Например, основной принцип многих оценок для финансовой отчетности - это предположение о будущем функционировании предприятия как о действующем. Однако это обычно является неприемлемым для оценок, которые выполняются для целей кредитования. Такое предположение особенно влияет на специализированные активы, когда стоимость и ликвидность определенного залогового имущества, отделенного от бизнеса, частью которого оно является, могут быть сильно ограниченными.
5. Применение
Для проведения оценок, которые отвечают этому Применению и Общепринятым Принципам Оценки (GAVR), обязательным для оценщиков является соблюдение всех разделов Кодекса Поведения МСО относительно этики, компетенции, раскрытия информации и составления отчетов (разделы 4, 5, 6 и 7).
5.1. При проведении оценки имущества для целей кредитования оценщики должны, как правило, определять рыночную стоимость таких активов в соответствии с Международными Стандартами Оценки.
5.2. Когда обстоятельства предусматривают отклонение от базы рыночной стоимости, эти отклонения должны быть четко определены и объяснены в Отчете об Оценке вместе с идентификацией и определением альтернативной базы стоимости, которая используется, а также с объяснениями причин таких отклонений. Если возникает количественная разница между рыночной стоимостью и альтернативным видом стоимости, она должна быть отражена.
5.3. Суждение оценщика должно быть отражено в соответствии с МСО 3 Отчет об оценке.
5.4. В добавление к требованиям МСО 3 отчет об оценке недвижимого имущества для целей кредитования должен содержать, там, где это нужно, комментарии по таким вопросам:
5.4.1. Текущая деятельность и тенденции на соответствующем рынке.
5.4.2. История, текущий спрос и ожидаемый будущий спрос на определенную категорию имущества в данной местности.
5.4.3. Потенциальный и достоверный спрос на альтернативное использование.
5.4.4. Текущая ликвидность имущества и, если заказано, достоверная длительность этой ликвидности.
5.4.5. Любое влияние событий, которые могут быть предусмотрены (на дату оценки), на стоимость залога.
5.4.6. Принятый подход к оценке и объем рыночных свидетельств в поддержку оценки.
5.5. Оценка для целей кредитования может понадобиться в условиях, когда имущество изменяет свое состояние или условия функционирования, например, предусмотрено строительство нового здания или реконструкция здания. Такая оценка обычно должна осуществляться исходя из предпосылки о том, что такие изменения имеют место на дату оценки. Это не является проекцией стоимости на будущую дату, когда эти изменения действительно состоятся. В отчете должно быть четко отражено, что оценка базируется на предположении, что соответствующие изменения на дату оценки уже состоялись. Использование термина «рыночная стоимость» без модификации при таких условиях может ввести в заблуждение. Термин «рыночная стоимость при условии осуществления изменений» является примером приемлемой модификации термина «рыночная стоимость», которая является уместным при таких обстоятельствах.
5.6. Оценка имущества может понадобиться в предположении, что определенный уровень заполнения уже достигнут. Это также должно отображать реалистичные ожидания и надежды участников рынка на дату составления отчета.
5.7. Корпоративные и индивидуальные ссуды банков и других финансовых учреждений часто обеспечиваются залогами в виде специализированных имущественных активов. Оценщикам нужно общее понимание требований таких учреждений и возможно понимание структуры и сроков кредитных соглашений. Обычно заимодатели требуют конфиденциальности относительно условий конкретной ссуды, но это не освобождает оценщика от обязательства иметь общее понимание кредитного процесса.
6. Обсуждение
6.1. В начале выполнения задания оценщику необходимо четко идентифицировать имущество, которое выступает в качестве обеспечения ссуды. Особое внимание следует уделить классификации разных типов имущества в случаях, когда недвижимое имущество комбинировано с движимым имуществом.
6.2. Способ, которым имущество обычно обменивается на рынке, определяет область применения разных подходов к определению рыночной стоимости. Каждый подход является сравнительным, поскольку базируется на рыночной информации. Может потребоваться использование более одного метода.
6.3. Каждый приемлемый метод, если он применен корректно и целесообразно, приводит к похожим результатам. Все оценочные методы должны базироваться на рыночных данных. Затраты на строительство и износ, там где это применяется, должны быть определены на основании анализа рыночных затрат на строительство и рыночного взгляда на накопленный износ. Применение доходного подхода, в частности метода дисконтированных денежных потоков, должно базироваться на рыночно подтвержденных денежных потоках и уровне доходности, полученного по рыночным данным.
6.4. В некоторых случаях заемщик может заказать оценку на базе, отличной от базы рыночная стоимость. МСО 2 содержит описание типов, случаев использования и сообщения альтернативных видов стоимости. Оценщик должен гарантировать, что альтернативный вид не будет ошибочно восприниматься как рыночная стоимость. Хотя альтернативные виды стоимости могут быть приемлемыми для целей кредитования, пользователи таких оценок должны понимать, что такая стоимость может и не быть реализована, если сделанные альтернативные предположения не будут отвечать действительности.
6.5. Инвестиционная недвижимость
6.5.1. Недвижимость, которая приносит доход, обычно оценивается индивидуально. Кредитные учреждения могут пожелать определить стоимость имущества как части имущественного портфолио. В таких случаях разница между стоимостью имущества, при допущении его индивидуальной продажи, и стоимостью имущества как части портфолио должна быть четко объяснена.
6.5.2. Также оценщик должен прокомментировать ожидаемый спрос и ликвидность имущества на протяжении срока кредитования (см. пар. 5.4 выше). Обычно за рамками работы остаются советы относительно возможности нанимателя принять будущие обязательства по аренде, кроме комментариев о текущих рыночных ожиданиях качества нанимателя.
6.6. Имущество, которое занимает владелец
6.6.1 Имущество, которое занимает владелец, обычно должно оцениваться для целей кредитования в предположении о том, что имущество будет передано независимо от того, что его занимает владелец. То есть покупатель получит полные юридические права контроля и владения. Это не устраняет учета владельца как части рынка, но требует, чтобы любое специальное преимущество, связанное с тем, что владелец занимает имущество, которое может быть отображено в оценке бизнеса, было изъято из оценки.
6.7. Аренда между связанными или ообъединенными сторонами
6.7.1 Внимание должно быть привлечено к случаю, когда имущество, которое предлагается как залог, находится в аренде у стороны, связанной с заемщиком. Если оценщик делает вывод о том, что аренда создает более выгодный поток дохода, сравнивая с предоставлением в аренду третьей, не связанной стороне, ссудодатель должен быть предостережен, и может быть приемлемым не принимать во внимание наличие арендных отношений при оценке имущества, которое предлагается в качестве залога.
6.8. Стимулирование продаж
6.8.1 Не является необычным для продавцов имущества, особенно застройщиков, стимулировать продажи. Примерами такого стимулирования являются гарантии размера арендного дохода, компенсаций расходов покупателя на демонтаж креплений или поставки движимого имущества, такого как мебель и оборудование. Рыночная стоимость не учитывает никакого влияния на цену, связанного с особенными условиями или концессией (МСО 1 пар. 3.2.1.). Может быть приемлемым предупредить заимодателя о влиянии любого предложенного стимулирования на имеющуюся достигнутую цену продажи.
6.9. Специализированное имущество
6.9.1 Специализированное имущество может, по определению, иметь ограниченный рынок и существенное значение стоимости только как части бизнеса (см. Основные положения общепринятых принципов оценки, пар. 8.2.). Для целей кредитования такое имущество обычно должно оцениваться на основании предположении о незанятости (см. выше пар. 6.6.1.). В этом случае оценка обычно основывается на наилучшем и наиболее эффективном альтернативном использовании. Это предусматривает рассмотрение рисков и расходов, которые имеют место при условиях достижения такого использования. Ссудодатель может не рассматривать специализированное имущество как приемлемое для обеспечения ссуды.
6.9.2 Оценка специализированного имущества может понадобиться, когда это имущество является частью действующего предприятия. Нужно защитить заимодателя от оценки, которая зависит от долгосрочного прогноза прибыли (или чего-либо подобного) действующего предприятия. Если стоимость в предположении о незанятости потенциально ниже, это должно быть доведено до сведения ссудодателя.
6.10. Коммерческое имущество
6.10.1. Определенные классы имущества, включая, но не ограничивая, гостиницы и другой бизнес, связанные с торговлей, когда имущество специально создано только для таких целей, обычно оценивается исходя из его способности приносить доход за вычетом Персонального гудвила (см. МПО 12, пар. 3.3.2.). В таких случаях необходимо уберечь заимодателя от значительных расхождений в стоимости, которые могут существовать между действующим предприятием и не действующим предприятием, если бизнес ликвидирован (закрытый), запасы ликвидированы, лицензии и другие нематериальные активы, такие как сертификаты, франшизы или разрешения отсутствуют или подтверждены рискам, существуют другие обстоятельства, которые могут иметь негативное влияние на будущую способность приносить доход или на стоимость.
6.10.2. Если доход, связанный с имуществом, слишком зависит от данного арендатора, арендаторов одной отрасли, или других условий, которые могут вызывать нестабильность дохода в будущем, оценщик должен указать эти факторы в отчете об оценке. В определенных случаях может быть целесообразна оценка стоимости имущества как незанятого при условиях альтернативного использования.
6.11. Имущество под застройку
6.11.1. Имущество, которое содержится для реконструкции, или участок для строительства нужно оценивать с учетом существующих и потенциально возможных директив и разрешений на застройку. Любые предположения относительно планирования и других существенных факторов должны быть подтверждены рыночными данными и четко изложены в отчете об оценке.
6.11.2. Выбор пригодного подхода к оценке имущества под застройку будет зависеть от состояния застройки имущества на дату оценки и может учитывать уровень, в соответствии с которым недвижимость в прошлом продана или сдана в аренду. Этот подход должен быть обсужден и согласован с ссудодателем до проведения оценки. Особое внимание оценщик должен уделить следующему:
6.11.2.1. Сделать обоснованную оценку срока застройки от даты оценки. В этом анализе должно быть освещено влияние дополнительных требований застройки в виде доходов и расходов с применением техники дисконтирования в текущую стоимость там, где это необходимо.
6.11.2.2. Оценить на как можно больший период времени в будущем от даты оценки поведение рынка в течение времени застройки.
6.11.2.3. Рассмотреть и подчеркнуть риски, связанные с застройкой.
6.11.2.4. рассмотреть и отобразить любые известные специфические связки между сторонами, которые принимают участие в застройке.
6.12. Активы, которые истощаются
6.12.1. Специальные проблемы кредитования связаны с оценкой активов, которые истощаются, таких как рудники или карьеры. Внимание заемщика должно быть привлечено к рискам, связанным с этим типом активов, а также к планам, связанным с их добычей или использованием.
6.12.2. Аренда, превышающая текущую рыночную или экономически обоснованную арендную плату, может составлять актив, который истощается, потому что любая стоимость, предопределенная этим фактором, уменьшается мерой выплаты арендной платы и сокращением срока аренды.
6.13. Оценщик
6.13.1. Характер и область применения задания на оценку должны быть понятны оценщику и пользователю оценки. Оценщики должны избавляться от рисков, связанных с оценкой для целей кредитования, когда неверное общение, неверное понимание или ошибка могут привести к дискуссиям или судебным спорам между ссудодателем и оценщиком.
6.13.2. В некоторых юрисдикциях законодательство по финансовым услугам требует специального лицензирования или регистрации, когда консультация связана не только со стоимостью имущества, но и с вопросами обеспечения, такими как собственность, интересы соучредителей, коллективные инвестиционные схемы или синдицированные ссуды. Оценщики могут быть ограничены относительно консультаций, которые они имеют право предоставлять в пределах таких юрисдикций.
6.13.3. Особенно важно при выполнении оценки для целей кредитования, чтобы оценщик был независим от заемщика.
6.13.4. Важно, чтобы оценщик имел соответствующий опыт работы с конкретным типом имущества с учетом места его расположения или в случае отсутствия такого опыта мог получить помощь экспертов.
6.14. Вынужденная продажа или Ограниченный период экспозиции на рынке
6.14.1. Кредитные учреждения иногда будут заказывать проведение оценки на базе стоимости вынужденной продажи или ликвидационной стоимости или налагать ограничение относительно срока, в течение которого будет осуществляться продажа залогового имущества. Поскольку влияние ограничений на цену, которая может быть получена, зависит от конкретных обстоятельств, в которых будет осуществляться продажа, не является реалистичным для оценщика спекулировать с ценой, которая может быть получена без знания причин таких ограничений или обстоятельств, по которым имущество будет предложено к продаже. Должна быть сделана альтернативная оценка, основанная на определенных предположениях, однако оценщик должен обратить внимание заемщика на тот факт, что его суждение верно только на дату оценки, и на него нельзя полагаться в случае будущего дефолта, когда как рыночные условия, так и обстоятельства продажи могут быть другими.
6.15. Нормы резервирования заемщика
6.15.1. Большинство банков и других кредитных учреждений являются обычно объектами регулирования на предмет ограничения общих объемов кредитования пропорционально к их активам, которые известны как нормы резервирования. В международном контексте минимальные нормы резервирования, которые должны устанавливать кредитные учреждения, и порядок их вычисления определяются документом Базель II. В расчетах норм резервирования используется стоимость активов, находящихся в залоге у залогодержателя.
6.15.2. При исключительных обстоятельствах для высокоразвитых и давно основанных рынков документ Базель II требует определения рыночной стоимости и залоговой стоимости залога в виде коммерческой недвижимости. Априорный вес риска 50% устанавливается для ссуды, обеспеченной залогом, которая не может превышать 50% рыночной стоимости или 60% залоговой стоимости.
6.15.3. залоговая стоимость - это метод расчета долгосрочных рисков, потому не является базой оценки. Залоговая стоимость - это методология, которая используется банками в некоторых Европейских странах. Дополнительную информацию о залоговой стоимости можно найти на сайте МКСО.
7. Требования к раскрытию информации
7.1. При составлении отчета о рыночной стоимости, определенной для целей кредитования, оценщик должен раскрыть всю информацию в соответствии с требованиями МСО 3 Отчет об оценке.
7.2. Основа задания на оценку должна быть четко изложена в любом отчете, который будет использован третьими лицами. Все отчеты должны быть предоставлены в виде, который не может рассматриваться заинтересованными лицами как таковой, что вводит в заблуждение.
7.3. Оценщик должен раскрыть нормативную и законодательную базу и любые отклонения от этих стандартов, предопределенные местным законодательством или обычаями.
8. Условия отклонения
8.1. В соответствии с этим Применением допускаются лишь отклонения, сделанные в соответствии с указаниями МСО 3 Отчет об оценке.[1].
Следует отметить, что в МСО четко прописаны основные моменты, на которые нужно обратить внимание оценщику при составлении отчета об оценке для целей кредитования под залог.
Также следует отметить и требования стандартов RICS
Введение
2. Международные стандарты оценки
2.1. Международный комитет по стандартам оценки (МКСО) издает Международные стандарты оценки (МСО), в которых содержатся признанные на международном уровне принципы, процедуры и определения, связанные с оценкой. Эти стандарты приняты RICS.
2.2. Роль стандартoв оценки RICS выражается в создании действенной нормативной базы, действующей в рамках Кодекса поведения и позволяющей пользователям услуг по оценке быть уверенными в том, что оценка, произведенная членом RICS, не просто соответствует международным стандартам, но что на конкретного оценщика или фирму возложена обязанность следовать этим стандартам, а в случае их невыполнения предусмотрены соответствующие санкции. Именно нормативной ролью стандартов RICS объясняется то, что они представлены не так, как МСО, хотя их принципы, задачи и связанные с ними определения тождественны.
2.3. Кроме того, RICS устанавливает определенные требования, которых либо нет в МСО совсем, либо они более подробные или жесткие, чем в соответствующих положениях МСО. Это означает некоторые различия при подробном рассмотрении требований МСО и данных стандартов - прежде всего, в условиях найма и исследованиях, которые проводит оценщик. Однако в силу того, что эти отличия более жесткие, чем требования МСО, RICS считает оценку, проведенную по данным стандартам, автоматически соответствующей МСО.[2]
В стандартах RICS существует следующее Положение о практике:
ПП 4.2. Оценка для целей залога
Оценка для целей залога производится в соответствии с Международным применением оценки 2 МКСО (МПО 2).
Комментарий
1. МПО 2 публикуется МКСО как часть Международных стандартов оценки. В нем содержатся требования к оценке и перечисляются требования к применению в отношении различных типов имущества.
2. В применении сказано, что оценки для кредитования под обеспечение обычно производятся на основе рыночной стоимости, если в законодательстве или нормативных актах не оговорено иное.
3. Специализированное имущество может вообще не иметь рыночной значимости, кроме как являясь частью предприятия, предназначенного на продажу, и связанного с ним, поэтому оно может не подходить для определения его стоимости в качестве обеспечения. В таком случае оценщика могут попросить произвести оценку земли в соответствии с ее нынешним способом применения, но оценщику следует избегать дальнейшего вовлечения.
4. Крупные банки и другие кредиторы следуют правилам, ограничивающим общую сумму выдаваемого кредита как определенную долю их активов. Это понятие известно под термином «коэффициент платежеспособности». В международном контексте Базельский комитет по банковскому надзору принял соглашение – Базель II, в котором указаны минимальные коэффициенты платежеспособности для кредитных учреждений и принципы расчета этих коэффициентов. Их исполнение обеспечивается законодательством стран, а в Европейском Союзе – Директивами ЕС. Оценка активов, которые являются обеспечением, полученным кредитором, используется при расчете коэффициента платежеспособности.
5. В соглашении Базель II о размере капитала указано, что для определения стоимости для целей залога, представляющего собой коммерческую недвижимость, может применяться один из двух следующих подходов к оценке, к которым применяются разные критерии риска:
• рыночная стоимость активов, используемых в качестве обеспечения, или
• ипотечная стоимость.
6. Ипотечная стоимость представляет собой инструмент долгосрочной оценки риска. Он как таковой не является базой оценки, т. е. не служит определению стоимости в предполагаемой сделке на конкретную дату. Ипотечная стоимость при сдаче в аренду применяется банками в ряде стран Европы. В приложении 4.1 содержится пояснительный документ, подготовленный Европейской Ипотечной Федерацией.
7. Подробное применение ипотечной стоимости может различаться по государствам, и перед тем, как принять задание о расчете ипотечной стоимости, члену Института следует убедиться в том, что ему известны любые соответствующие требования национального законодательства, в т. ч. и любые ограничения по поводу того, кто имеет право осуществлять такую работу. Например, ипотечная стоимость широко применима в ФРГ, где специалист, осуществляющий расчет ипотечной стоимости, должен быть сертифицирован в соответствии с правилами данной страны и применять методологию, содержащуюся в нормативах федерального уровня.
Приложение 4.1. Доклад Европейской Ипотечной Федерации об ипотечной стоимости
Введение
Данное приложение, представляющее собой текст пояснительной записки, подготовленной Европейской Ипотечной Федерацией, представлено исключительно для ознакомления. RICS не несет никакой ответственности за его содержание, и данный документ не является ни обязательным для исполнения, ни одобренным указанием.
Ипотечная стоимость
1. Ипотечная стоимость может использоваться в секторе финансовых услуг в кредитовании под обеспечение недвижимостью. Ипотечная стоимость позволяет установить долгосрочный устойчивый лимит стоимости, который учитывается при принятии решений внутри банков в процессе выдачи кредитов (например, соотношение кредита и стоимости, структура погашения, срок кредита) или управления рисками.
2. Ипотечная стоимость упрощает определение того, является ли предоставленное в качестве обеспечения имущество достаточным для обеспечения кредита в долгосрочной перспективе. С учетом того, что ипотечная стоимость должна определять стоимость имущества на долгий срок, подход к ее определению нельзя объединить в одну группу с другими подходами к оценке, используемыми для определения рыночной стоимости на установленную дату.
3. Кроме того, ипотечная стоимость может использоваться как инструмент управления рисками в случаях, когда:
– действуют положения об обязательном уровне капитала в кредитных учреждениях в соответствии с принципами Базель-I и Базель-II;
– финансирование ипотечных кредитов осуществляется за счет облигаций, обеспеченных недвижимостью;
– наблюдается развитие продуктов рынка капитала, превращающих недвижимость и обеспечение в виде недвижимости в коммерческие активы (например, ценные бумаги с ипотечным обеспечением).
4. Подробное определение ипотечной стоимости содержится в законодательстве, директивах и дополнительных нормативах каждой отдельной страны.
5. Под ипотечной стоимостью подразумевается стоимость имущества, определенная оценщиком, проводящим оценку будущей реализуемости данного объекта имущества, принимая во внимание долгосрочные и устойчивые аспекты данного объекта имущества, общую и местную конъюнктуру, а также текущие и возможные альтернативные способы использования данного имущества. Спекулятивные факторы не должны учитываться при определении ипотечной стоимости. Ипотечную стоимость следует отразить в документах ясно и прозрачно.
6. Все признанные в мире методы оценки применяются и в отношении ипотечной стоимости в зависимости от типа имущества и особенностей рынка (исторических, правовых и т. д.), на котором находится данный объект имущества. Это:
– сравнительный метод;
– доходный метод;
– метод амортизированных затрат замещения.
7. Практическая трактовка приведенного выше определения заключается в том, что для долгосрочной обоснованности ипотечной стоимости требуется выполнение определенного ряда этапов, направленных на исключение влияния непродолжительных колебаний и временных рыночных тенденций. При определении ипотечной стоимости оценщику следует рассмотреть следующие ключевые вопросы:
– Будущей реализуемости и привлекательности данного имущества следует дать точную и разумную оценку. Категория времени выходит за рамки краткосрочного рынка, охватывая долгосрочный период.
– Обязательно следует принять во внимание долгосрочные устойчивые признаки данного имущества, такие как качество его местоположения, конструкции и распределения площади. Это должно быть возведено в принцип.
– В части определения уровня устойчивой доходности, доход от аренды следует рассчитать на основании прошлых и нынешних долгосрочных рыночных тенденций. Не следует учитывать неясные факторы, связанные с возможным повышением доходности в будущем.
– Применение коэффициента капитализации также основано на долгосрочных тенденциях рынка и исключает любые краткосрочные ожидания доходов от инвестиций.
– Оценщику следует применять минимальные нормы амортизации, управленческих затрат и капитализации арендной платы.
– Если величина ипотечной стоимости рассчитывается с помощью сравнительных значений или амортизационных затрат замещения, устойчивость сравнительных значений следует принимать во внимание путем учета, при необходимости, соответствующих дисконтов.
– Обычно ипотечная стоимость основана на текущем способе использования данного имущества. Ипотечная стоимость рассчитывается исходя из более выгодного альтернативного способа использования только в определенных случаях, например, при наличии доказанного намерения отремонтировать данное имущество или изменить способ его использования.
– Другие требования, касающиеся, например, соблюдения национальных стандартов, прозрачности, содержания и ясности изложения, служат дополнением к правовой основе расчета ипотечной стоимости.
8. Между рыночной стоимостью и ипотечной стоимостью существуют серьезные различия: рыночная стоимость применяется на международном уровне для определения стоимости имущества в данный момент времени. Она определяет цену, которую можно получить за имущество на дату оценки, несмотря на то, что эта стоимость может очень быстро измениться и стать неактуальной. В отличие от рыночной стоимости ипотечная стоимость используется для получения долгосрочной устойчивой стоимости, определяющей степень пригодности данного имущества как обеспечения для ипотечного кредита независимо от колебаний рынка и на более стабильной основе. Величина ипотечной стоимости обычно ниже рыночной стоимости, что позволяет ей выдерживать краткосрочные колебания на рынке и в то же время точно отражать скрытые долгосрочные тенденции рынка.
©Европейская Ипотечная Федерация, 2006 г. [2].
В Национальных стандартах оценки таких терминов, как «залоговая стоимость» и «ипотечная стоимость» не существует.
На законодательном уровне оценка залогов практически никак не обусловлена и не прописана. Упоминания об оценке залогов существуют лишь в следующих законодательных актах: в Законе «Об оценке и профессиональной оценочной деятельности» и в Национальном Стандарте №1:
«Проведение независимой оценки имущества является обязательным в случаях залога государственного и коммунального имущества...» (Статья 7. Случаи проведения оценки имущества).
и
Специальная стоимость не может применяться во время оценки объекта залога, определения размера возмещения убытков и размера прямых убытков (Ст. 27 Национального стандарта оценки №1).
Объект оценки в случае его залога оценивается по рыночной стоимости без включения в нее суммы налога на добавленную стоимость (Ст. 34 Национального стандарта оценки №1).
Также упоминание об оценке залогов встречается в следующих законодательных актах:
Экспертная денежная оценка земельных участков проводится в случае залога земельного участка в соответствии с законом (Закон Украины "Об оценке земель" от 11.12.2003 №1378-IV, Раздел II, Принципы проведения оценки земель, Статья 13. Обязательное проведение денежной оценки земельных участков).
В Законе Украины «Про ипотеку» также есть упоминания про оценку залогов:
Статья 5. Предмет ипотеки.
Стоимость предмета ипотеки определяется по согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки соответствующим субъектом оценочной деятельности в случаях, установленных законом или договором.
Предметом ипотеки может быть право аренды или пользования недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества. Такое право аренды или пользования недвижимым имуществом для целей данного Закона считается недвижимым имуществом.
Статья 37. Передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки.
Ипотекодержатель получает предмет ипотеки в собственность по стоимости, определенной на момент такого получения на основании оценки предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности. В случае приобретения права собственности на предмет ипотеки ипотекодержатель обязан возместить ипотекодателю превышение 90 процентов стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя.
Статья 38. Право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки.
Цена продажи предмета ипотеки устанавливается по согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем или на основании оценки имущества субъектом оценочной деятельности на уровне, не ниже обычных цен на этот вид имущества. В случае невыполнения этого условия ипотекодержатель несет ответственность перед другими лицами согласно приоритету и размеру их зарегистрированных прав или требований и перед ипотекодателем в последнюю очередь за возмещение разницы между ценой продажи предмета ипотеки и обычной ценой на него.
Статья 43. Подготовка к проведению публичных торгов.
Публичные торги проводятся в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией заявки государственного исполнителя на их проведение. Начальная цена продажи предмета ипотеки устанавливается решением суда или по согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем, а если они не достигли согласия - на основании оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценке имущества и имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность, при этом начальная цена продажи имущества не может быть ниже 90 процентов его стоимости, определенной путем его оценки.
В Гражданском кодексе Украины также встречается упоминание об оценке залога:
Статья 582. Оценка предмета залога.
1. Оценка предмета залога осуществляется в случаях, установленных договором или законом.
2. Оценка предмета залога осуществляется заставодателем вместе с залогодержателем в соответствии с обычными ценами, которые сложились на момент возникновения права залога, если другой порядок оценки предмета залога не установлен договором или законом.
В Земельном кодексе Украины, передача в залог отражена следующим образом:
Статья 133. Залог земельных участков или прав на них.
1. В залог могут передаваться земельные участки, которые принадлежат гражданам и юридическим лицам на праве собственности, а также права на них - право аренды земельного участка, право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис), право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций), если другое не предусмотрено законом.
2. Земельный участок, который находится в общей собственности (или право общей аренды земельного участка), может быть передан (передано) в залог при согласии всех совладельцев (соарендаторов).
3. Передача в залог части земельного участка (или права на часть земельного участка) осуществляется после выделения ее в натуре (на местности) в соответствии с документацией землеустройства.
4. Залогодержателем земельных участков сельскохозяйственного назначения и прав на них (аренды, эмфитевзиса) могут быть лишь банки.
5. Порядок залога земельных участков и прав на них (аренды, суперфиция, эмфитевзиса) определяется законом.
В мировой практике основной целью регулирования оценочной деятельности является повышение качества оценочных услуг и поддержание конкуренции среди оценщиков. Специальность оценщика считается не массовой и элитной. В странах с развитой рыночной экономикой услугами оценщика пользуются в большинстве случаев другие профессионалы – брокеры, риелторы, банковские служащие и т. д. Это обусловило тот факт, что в большинстве таких стран оценочная деятельность регулируется так называемым институтом саморегулирования. Исключением являются Италия, Испания и Япония, в которых оценочная деятельность регламентируется государством в форме лицензирования. Также следует отметить и опыт США, в которых после длительного периода саморегулирования государство стало регламентировать оценочную деятельность в форме лицензирования.[4]
Стоит отметить, что оценка для целей залога в большинстве стран, в том числе и в Украине, является наиболее распространенной целью оценки.
Следует обратить внимание и на российский опыт в сфере оценки для залога. Так, например, в 2008 году в Российской Федерации, были приняты Методические рекомендации (далее Рекомендации) «Оценка имущественных активов для целей залога» (Рекомендовано к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности (Протокол №5 от 18.09.2008)).
Целью этих Рекомендаций является обеспечение единства в понимании и применении подходов, способов и методов оценки для целей залога производителями и потребителями оценочных услуг. Данные Рекомендации распространяются на работу со следующими видами активов: объекты коммерческой недвижимости, движимое имущество в виде машин и оборудования, товарно-материальные запасы.
Данные Рекомендации имеют следующую структуру:
- Используемые термины, определения и сокращения.
- Обзор требований к оценке для целей залога законодательных и нормативных документов, национальных и международных стандартов.
- Необходимая банку оценочная информация о предмете залога.
- Виды стоимости, определяемые для целей залога.
- Этические нормы и правила проведения оценки, рекомендации по взаимодействию участников процесса оценки.
- Общие требования к составу и качеству работ при проведении оценки. Общие допущения и ограничения.
- Общие рекомендации к структуре отчета об оценке для целей залога.
Учитывая то, что на сегодняшний день много российских банков входит в банковскую структуру Украины, к сведению оценщиков, работающих с этими банками, будет полезным знать требования к оценке залогового имущества.
3. Необходимая банку оценочная информация о предмете залога
При рассмотрении имущественного актива в качестве обеспечения кредитной сделки для принятия кредитного решения банку необходимо иметь информацию о ряде следующих характеристик объекта:
A. ликвидность;
B. стоимость;
C. значимость (существенность) актива для бизнеса собственника;
D. прогноз изменения стоимости предмета залога во времени;
E. определение размера издержек, сопряженных с процессом обращения взыскания на предмет залога.
А) Ликвидность
Помимо принципиальной возможности принятия имущества в залог в силу правовых обстоятельств банк интересует принципиальная возможность и быстрота реализации объекта - т. е. его ликвидность.
Ликвидность потенциального предмета залога – наиболее важная характеристика с точки зрения оценки рисков, связанных с обеспечением. Ошибки в определении степени ликвидности достаточно критичны для банка.
Ликвидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т. е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т. е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Применительно к данным Рекомендациям предполагается, что в срок экспозиции не включается время, необходимое для формального закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т. е. срок экспозиции это типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки.
Рекомендуется характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи. Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации (Табл. 1).
Таблица 1
| Показатель ликвидности | Высокая | Выше средней | Средняя | Ниже средней | Низкая |
| Примерный срок реализации, месяцев | Менее 1 | 1-2 | 2-4 | 4-6 | более 6 |
Основное назначение предложенной градации – последующее использование банками в процессе определения залоговой стоимости. Функциональная полезность такой градации заключается прежде всего в возможности сопоставления определенной степени ликвидности со значением ликвидационной скидки и последующим включением ее как составляющей в залоговый дисконт. Более высокая степень ликвидности соответствует меньшему размеру скидки и дисконта.
Ликвидность зависит прежде всего от наличия и величины спроса на имущество. Так, например, торговая недвижимость, расположенная на оживленных магистралях, всегда востребована на рынке и может быть продана в ограниченный период времени по стоимости, близкой к рыночной. В качестве альтернативного примера можно привести производственную недвижимость в промышленных городах, оставшуюся как наследие советской индустриальной эпохи. Спрос на такую недвижимость невелик.
Иными факторами, влияющими на ликвидность, являются:
Эластичность спроса на данный вид имущества. Например, жилые помещения. При отсутствии дефицита и достаточно большом предложении жилья на рынке относительно небольшое снижение цены приведет к увеличению количества желающих приобрести жилую недвижимость. Аналогичный вывод можно сделать в отношении товара, например, металлопроката или нефтепродуктов.
Состояние имущества. В большей степени относится к оборудованию. Как правило, старое и изношенное оборудование в меньшей степени ликвидно, нежели относительно новое, не требующее больших затрат на восстановление.
Соответствие современным технологиям. Фактор особенно критичен для технологического оборудования. Наиболее яркий пример – компьютерная техника. Рассматривая строительную индустрию, можно выделить технологическое оборудование для производства отделочных материалов. Когда одни материалы заменяются другими – более технологичными, удобными, безопасными или экологичными, соответственно, падает спрос на оборудование, на котором производятся устаревшие материалы. При достаточно динамичном развитии этой области рассматриваемый фактор становится весьма коварным. Применительно к недвижимости можно отметить торговые объекты с соотношением торговых и вспомогательных площадей, не соответствующим современным технологиям, когда торговля производится практически «с колес».
Масштабность. Данным фактором характеризуется снижение ликвидности имущества, обладающего характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. Например, линии розлива очень большой производительностью или производственные объекты с большой площадью или объемом. Подобные активы могут быть востребованы очень ограниченным кругом покупателей, и в этой связи срок экспозиции для таких объектов достаточно велик, а высокопроизводительное оборудование при отсутствии в нем потребности у крупных участников рынка вообще может быть неликвидно.
Количество. Достаточно часто ликвидное в небольших количествах имущество теряет ликвидность, когда объем залоговой массы превышает емкость рынка. Наиболее яркий пример – металлорежущие станки. Несколько станков могут быть легко проданы, а несколько сотен станков единовременно продать невозможно.
Местоположение. Если имущество, пользующееся спросом на рынке, находится в таком месте, что его перемещение невозможно либо сопряжено с большими издержками, ликвидность такого имущества будет весьма низкой либо отсутствовать вообще. Например, строительная техника, расположенная в штреках угольных шахт.
В ряде случаев неликвидные активы – узкоспециализированное оборудование, вспомогательные производственные помещения и т. п. могут приобретать ликвидность в составе имущественных комплексов либо их частей. Такие активы можно назвать условно-ликвидными. Ликвидность таких объектов непосредственно связана с ликвидностью технологической группы или производственных комплексов, в состав которых они входят.
Условно-ликвидными активы могут быть признаны при выполнении следующих условий:
- Весь имущественный комплекс либо его автономная часть обладают ликвидностью.
- Рассматриваемые активы являются значимой составной частью комплекса, выполняют ключевые функции в его функционировании и не могут быть отделены без нанесения собственнику комплекса несоразмерного ущерба. При этом с правовой точки зрения активы могут рассматриваться как самостоятельные единицы.
- Активы работоспособны и не требуют замены или существенного ремонта.
Показатель ликвидности принципиально влияет на выбор подхода к оценке и вида определяемой стоимости. Поэтому степень ликвидности объекта оценки рекомендуется изучить в первую очередь с целью корректной постановки задания на оценку.
В связи с отсутствием чаще всего в открытом доступе информации о конкретных сроках реализации различных активов реальным способом определения ликвидности имущества являются консультации с участниками рынка, т. е. с теми, кто непосредственно занимается реализацией рассматриваемых активов на рынке. Применительно к недвижимости - это риелторские компании, применительно к оборудованию – производители либо их представительства, дилеры, а также компании, торгующие б/у оборудованием.
B) Стоимость
Вторым важным показателем является стоимость имущества. Чаще всего, как и предписано ФСО №2 базовой стоимостью для целей залога является рыночная стоимость. При этом банк должен быть уверен, что полученная оценщиком стоимость базируется на реальной информации и полностью соответствует рыночным данным. В случае если потенциальный предмет залога не обладает рыночной стоимостью в силу невозможности самостоятельной реализации, по согласованию с банком может определяться иной вид стоимости.
C) Значимость актива для бизнеса собственника
С учетом стимулирующей роли залога полезной информацией для банка является важность рассматриваемого актива с точки зрения участия в формировании доходов клиента, иначе говоря – значимость для бизнеса предприятия-залогодателя.
Предлагается условное деление рассматриваемых активов на две группы: «Значимое» имущество и «Незначимое» имущество.
К группе «Значимое» могут быть отнесены имущественные объекты, которые играют определяющую роль в бизнес-процессе предприятия. Отчуждение таких объектов, их исключение из состава имущества предприятия может осложнить хозяйственную деятельность вплоть до ее полной остановки. Потеря «значимого» имущества существенно ухудшит финансовые показатели предприятия-залогодателя и снизит его платежеспособность.
К группе «Незначимое» имущество можно отнести объекты, отчуждение которых не окажет существенного влияния на производственно-хозяйственную деятельность залогодателя, не отразится заметно на его финансовом состоянии.
Характеристика значимости играет существенную роль при кредитовании производственных предприятий на этапе выбора активов для обеспечения сделки.
D) Прогноз изменения стоимости
Поскольку акты предоставления кредитных средств и их возврата разнесены во времени иногда существенно (до 5–7 лет), необходимо учитывать изменения стоимости предмета залога во времени, т. е. весьма полезен для банка будет прогноз изменения стоимости имущества в течение срока действия кредитного договора и, возможно, последующего обращения взыскания на предмет залога. Такие изменения будут обусловлены тенденциями рынка, свойствами самого имущества (например, износ), необходимостью производства вложений для поддержания качественного состояния имущества (ремонт и т. п.).
Необходимость выполнения прогнозирования стоимости и его горизонт должны быть оговорены в Задании на оценку.
E) Определение размера издержек, сопряженных с процессом обращения взыскания на предмет залога
Важным вопросом при принятии кредитного решения в части предмета залога является оценка издержек, возникающих при обращении взыскания на предмет залога и его реализации. Такие издержки могут существенно повлиять на величину устанавливаемого банком залогового дисконта. Перечень издержек, подлежащих оценке, может включать в себя:
· эксплуатационные расходы за определенный временной период;
· расходы на демонтаж и транспортировку;
· расходы на консалтинг и посреднические услуги;
· иные издержки, специфичные для отдельных видов активов.
Перечень и размер таких издержек в большинстве случаев поддается прогнозированию.
Обязательность определения вышеперечисленных характеристик, за исключением стоимости, не предписывается ФСО. Однако данный перечень содержит необходимую банку бизнес-информацию и готовность оценщика включить данные характеристики в перечень определяемых параметров, создаст ему весомые конкурентные преимущества. Необходимость определения тех или иных параметров, необходимых банку, оговаривается на этапе постановки задания на оценку.
4. Виды стоимости, определяемые для целей залога
Как указывалось ранее, в большинстве случаев при оценке ликвидного имущества для целей залога в качестве базовой для расчета залоговой стоимости используется рыночная стоимость.
В случае если банком рассматривается инвестиционный проект, по согласованию с заказчиком и банком результатом оценки может являться инвестиционная стоимость.
Использовать методы инвестиционного моделирования для определения рыночной стоимости объектов, предполагаемых к сносу или реконструкции, при оценке для целей залога не рекомендуется.
Ликвидационная стоимость определяется Оценщиком при наличии у заказчика и банка такой потребности. При этом рекомендуется оговаривать применяемую методику на этапе постановки задания на оценку.
В рамках настоящих Рекомендаций при оценке для целей залога ликвидационная стоимость не является обязательной к определению.
Применительно к объектам, не обладающим самостоятельной ликвидностью, но являющимися неотделимой частью имущественного или технологического комплекса, в целом обладающего ликвидностью (условно-ликвидные активы), предлагается как базу оценки рассматривать рыночную стоимость, но в предположении, что реализация активов возможна только в составе имущественного комплекса. Под данной стоимостью будет пониматься доля стоимости комплекса, приходящаяся на данные активы при реализации комплекса по рыночной стоимости.
При оценке условно-ликвидных объектов их стоимость рассматривается как часть стоимости имущественного комплекса, в состав которого они входят.
Поэтому при расчете их стоимости возможны два пути:
1. определение стоимости всего имущественного комплекса и пропорциональное выделение стоимости оцениваемых объектов. Такой подход рекомендуется при рассмотрении совокупности активов, составляющих большую часть комплекса (более половины стоимости);
2. оценка отдельных активов с применением затратного подхода. При определении износа необходимо корректно учитывать все его составляющие. Такой вариант более применим к отдельным составляющим имущественного или технологического комплекса. При наличии возможности отдельной продажи для таких активов необходима оценка рыночной стоимости.
При постановке задания на оценку необходимо четко оговаривать, какой вид стоимости будет определяться в отчете.
5. Этические нормы и правила проведения оценки, рекомендации по взаимодействию участников процесса оценки
Данный раздел не содержит общих этических требований к Оценщику, в раздел включены рекомендации в части этической стороны деятельности Оценщика, обусловленные спецификой оценки для целей залога.
Следует учитывать, что при оценке для целей залога к независимости принципиальности и профессиональной честности Оценщика предъявляются повышенные требования. Это объясняется существующей вероятностью воздействия заказчика оценки на Оценщика с целью побуждения к завышению стоимости своих активов для получения больших объемов заимствований. В большинстве случаев такому субъективному воздействию со стороны заказчика может противостоять только принципиальная позиция Оценщика.
Оценщики должны иметь общее представление о процессе кредитования, требованиях банков и, по возможности, об условиях предоставления займов. Оценщик должен четко представлять, что результаты его работы используются для принятия реальных финансовых решений и рисков. Некачественная работа Оценщиков может привести к экономическим потерям не только банков, но и других участников рынка и населения.
Оценщик должен отдавать себе отчет в уровне своей компетентности. При решении вопросов, требующих узкопрофессиональных знаний, необходимо привлечение технических специалистов. Недопустимо в таких случаях ограничиваться необоснованными экспертными оценками самого Оценщика.
Стоимость услуг Оценщика формируется на основе применяемой им тарифной политики как элемент договорных отношений с заказчиком. Оценщик должен проводить взвешенную тарифную политику, обеспечивающую адекватное качество результатов его труда. Демпинг, неизбежно влекущий за собой снижение качества результата оценки, равно как и необоснованное повышение тарифов не способствуют развитию партнерских отношений. В случае, когда Банк не является непосредственно заказчиком оценки, ему рекомендуется воздерживаться от влияния на формирование стоимости услуг.
Оценщик должен постоянно стремиться к профессиональному развитию, анализировать накопленные знания и опыт, следить за тенденциями рынка, повышать квалификацию и проходить периодическое обучение. Хорошим подспорьем для развития и совершенствования знаний и навыков является взаимодействие в процессе оценки с компетентными сотрудниками соответствующих подразделений банка. Ведение баз данных, автоматизация процессов подготовки отчета, наличие в компании систем контроля качества, подготовка аналитических обзоров по региону являются показателями профессиональной зрелости Оценщика.
Достаточно часто Оценщику становятся известны подробности предстоящих кредитных сделок. Недопустимо разглашение коммерческой и иной информации, которое может нанести ущерб заказчику или банку. Привлечение третьих лиц в качестве экспертов или консультантов, сопряженное с необходимостью раскрытия конфиденциальной информации, подлежит согласованию с заказчиком и банком.
Недопустимо предлагать заказчику оценочных услуг воспользоваться услугами другого банка для совершения сделки.
При взаимодействии с представителями заказчика или банка Оценщик должен проявлять лояльность и такт. При обсуждении текущих вопросов и проблем допустим только конструктивный и деловой тон. В равной степени эта рекомендация относится и к представителям заказчика и банка.
Для преодоления фактора субъективного искажения результатов оценки и повышения эффективности процесса оценки в целом рекомендуется применение механизма, при котором банк либо является заказчиком оценки, либо включается в процесс оценки как созаказчик отчета и принимающая отчет сторона договора. Сотрудник банка, осуществляя контроль качества отчета об оценке, выступает в качестве противовеса воздействию заказчика и в какой-то степени защищает Оценщика.
Для случая, когда банк выступает созаказчиком, общий алгоритм взаимодействия представлен в Табл. 2.
Таблица 2
| Проводимые мероприятия | ||
| 1. | Согласование задания на оценку | Определяется объект оценки, права и обременения, обсуждаются применяемые подходы, допущения и ограничения (определяются необходимый объем информации и сроки проведения оценки). Как правило, проводится при участии заказчика и совмещено с осмотром объекта. |
| 2. | Заключение договора | Договор имеет трехстороннюю форму. Банк выступает в качестве созаказчика и получателя отчета (наряду с залогодателем) и подписывает трехсторонний акт приема-передачи. |
| 3. | Текущие консультации | Оценщик информирует сотрудника банка о возникающих проблемах (например, с предоставлением информации), совместно обсуждаются спорные вопросы. |
| 4. | Представление в банк кратких результатов оценки | Оценщик предоставляет в банк полученные результаты в краткой форме. При согласовании банком результатов Оценщик готовит отчет об оценке. |
| 5. | Представление заказчику | Подготовленный отчет представляется заказчику. |
Представленная схема характеризуется несколькими существенными моментами.
Во-первых, это трехсторонняя форма договора, в соответствии с которой банк является созаказчиком отчета и выступает в качестве приемщика работы.
Во-вторых, это постановка задания на оценку на первоначальном этапе, что позволяет максимально конкретизировать объект оценки, требования к применяемым методам и подходам, отразить необходимые особенности.
В-третьих, это текущие консультации в процессе оценки с сотрудниками банка. Данный этап позволяет в оперативном режиме решать возникающие вопросы и дает возможность сотрудникам банка использовать промежуточные результаты для принятия кредитного решения, не дожидаясь окончательной подготовки отчета.
Также возможна схема, когда по поручению собственника актива, предполагаемого к передаче в залог, банк выступает заказчиком отчета. В этом случае услуги Оценщика оплачивает банк. Последующая компенсация банку понесенных затрат возможна по договоренности между банком и клиентом в приемлемой для них форме. В этом случае договор заключается в двухсторонней форме.
Тесные партнерские отношения Оценщика и банка – гарантия эффективного бизнес-процесса.
6. Общие требования к составу и качеству работ при проведении оценки. Общие допущения и ограничения
Требования к оценке, выполняемой для целей ссудного обеспечения, также как и для иных целей в общем случае приведены в ФСО и стандартах саморегулируемых организаций оценщиков. Тем не менее рассматриваемая цель предполагает наличие определенной специфики, обусловленной следующими причинами:
1. Фактически потребителем услуг Оценщика является кредитная организация, в то время как заказчиком отчета, как правило, или в большинстве случаев выступает потенциальный залогодатель.
2. Стоимость, определенная Оценщиком, рассматривается как базовая для последующего расчета залоговой стоимости. При этом в отличие от иных целей оценки, на первый план выходит вопрос ликвидности объекта оценки, от степени которой существенно зависит залоговая стоимость.
3. Для принятия кредитного решения в отношении залогового обеспечения сделки банку необходимо, помимо базовой стоимости, знать еще ряд параметров, непосредственно связанных со стоимостью потенциального предмета залога (см. раздел 3).
4. Деятельность Оценщика обусловлена следующими факторами:
- с учетом того, что на основании результата оценки банком принимаются реальные финансовые риски, требования к качеству отчета являются достаточно жесткими;
- в соответствии с бизнес-потребностями участников рынка оценочные услуги должны оказываться в приемлемые для всех заинтересованных сторон сроки.
С учетом вышеизложенного к Оценщику при оценке для целей залога должны предъявляться следующие общие требования:
1. Основная задача Оценщика – показать количественные и качественные перспективы реализуемости оцениваемого объекта.
2. Результат оценки, прежде всего, необходим банку, поэтому при проведении оценки Оценщику рекомендуется по согласованию с банком взаимодействовать с его полномочными специалистами. Данное взаимодействие не предполагает давления на Оценщика со стороны банка и нарушения принципа независимости его деятельности.
3. Вид определяемой стоимости зависит от степени ликвидности оцениваемого объекта. Поэтому первоочередной задачей является анализ ликвидности и согласование с банком и заказчиком вида стоимости, определяемого в отчете.
4. В описании объектов оценки должны содержаться четкие признаки, позволяющие однозначно идентифицировать объект. Не допускается ограничиваться указанием наименований и инвентарных номеров.
5. При определении рыночной стоимости в основе всех расчетов и предположений должны лежать достоверные рыночные данные и тенденции. Допущения, основанные исключительно на экспертном мнении Оценщика, должны быть минимизированы.
6. Все приведенные в отчете источники используемой информации должны быть указаны в виде, позволяющем убедиться в их адекватности.
7. Отчет об оценке должен при минимуме объема содержать всю информацию, необходимую для понимания обоснованности полученных результатов.
8. С целью повышения оперативности работ в банк могут быть представлены промежуточные результаты оценки в форме, согласованной с банком.
9. При наличии существенного расхождения в результатах, полученных с применением различных подходов, должен быть проведен анализ причин такого расхождения и в качестве окончательного выбран наиболее достоверный, по обоснованному мнению Оценщика, результат.
10. Не допускается оценка объекта Оценщиком без осмотра объекта. Фотографии оцениваемых объектов (при большом количестве объектов возможно выборочно - наиболее значимых) в обязательном порядке должны включаться в Приложения к отчету. Фотографии должны объективно отражать состояние объекта оценки.
11. По согласованию с банком и заказчиком Оценщик может определять характеристики объекта оценки, не предусмотренные требованиями стандартов оценки, но необходимые банку для принятия решения.
12. Оценка должна быть выполнена в сроки, не выходящие за рамки, обусловленные кредитным процессом. Для минимизации сроков без потери качества Оценщик на этапе постановки задания на оценку должен четко уяснить свою задачу, определить необходимый для работы объем информации и состав документов и оговорить сроки предоставления документов и приоритеты.
13. В разделе анализа сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, должна присутствовать следующая информация:
· анализ текущей деятельности и основных тенденций в соответствующем сегменте рынка;
· ретроспективный, текущий и предполагаемый в будущем спрос на данный вид имущества в регионе;
· существующие и вероятные потребности в альтернативном использовании объекта оценки;
· степень воздействия на стоимость предмета залога тех или иных прогнозируемых факторов (на момент проведения оценки).
14. При использовании доходного подхода при построении денежных потоков необходимо опираться на рыночные показатели, в том числе и в той ситуации, когда собственник объекта пользуется преимуществами, ставящими его в более выгодное положение относительно иных участников рынка (льготы и т. п.). Существующие обременения объекта (напр. аренда, сервитут), которые будут сохранены при отчуждении объекта, подлежат обязательному учету при оценке.
7. Общие рекомендации к структуре отчета об оценке для целей залога
В данном разделе излагаются рекомендации по структуре отчета об оценке для целей залога дополнительно к требованиям, сформулированным в ФСО №3.
Структура отчета об оценке с учетом специфики, обусловленной целями залога, рекомендуется в следующем виде:
Часть 1. Краткое изложение результатов и выводов. Это резолютивная часть отчета об оценке, позволяющая пользователю сразу получить емкую и исчерпывающую информацию о результатах проведенной работы. Здесь кратко приводятся основные характеристики объекта оценки, результаты, полученные при применении различных подходов к оценке, итоговая величина стоимости объекта оценки, а также важные выводы и рекомендации, имеющие важное, по мнению Оценщика, значение для заказчика и для банка.
Часть 2. Задание на оценку. Данная часть отчета содержит три раздела.
1) Приводится исчерпывающее описание объекта со всеми характеристиками, которые учитывались и должны быть учтены при проведении оценки. Указывается роль объекта оценки в бизнесе или производственном процессе собственника, его значимость. Здесь же приводится описание имущественных прав на объект оценки и обременения объекта, оказывающие влияние на его стоимость.
2) У
