Этап 2. Расчет ставки капитализации

Существует несколько способов получения ставки капитализации. Простейшим из них является ее определение с помощью собранных на рынке данных. Например, имеется информация об объекте собственности сопоставимом с оцениваемым. Сопоставимый объект был продан за 200000 долларов и имел чистый операционный доход в размере 25000 долларов. Ставку капитализации можно определить путем деления чистого операционного дохода на стоимость имущества.

ЧОД

Ставка капитализации = (26)

Стоимость имущества

СК = 25000/200000 = 0,125 (Ставка капитализации)

Ставка капитализации, определенная таким образом, называется общей ставкой.

Оценщику не следует пытаться получить ставку капитализации на основе только одного набора данных. Лучшим источником данных для определения ставок капитализации являются другие оценки имущества сопоставимые с оцениваемым. Поэтому из всех существующих способов определения ставок капитализации наилучшим (более простым) является анализ сравнимых продаж. Для извлечения ставки капитализации из сравнимых продаж прибегают при наличии достаточного количества данных по схожим объектам доходной недвижимости, которые выступают для инвестора в качестве альтернативных способов размещения средств.

Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска неполучения дохода в предполагаемом объеме или потери средств, вложенных в приобретение имущества, а также соответствовать ему, насколько это возможно, в том, что касается:

размеров дохода;

соотношения между валовым доходом и эксплуатационными расходами (коэффициента эксплуатационных расходов);

физического сходства;

месторасположения;

ожидаемых изменений стоимости.

По каждому сравниваемому объекту должны быть собраны следующие данные:

цена продажи;

чистый доход;

коэффициент эксплуатационных расходов;

условия финансирования сделки;

ситуация на рынке в момент заключения сделки.

Приведем пример извлечения ставки капитализации из данных по сравнимым объектам:

Показатели	Сравнимые объекты
	1	2	3	4
Чистый доход, усл. ед.	65000	72000	55000	74000
Цена продажи, усл. ед.	374000	400000	230000	420000
Ставка капитализации	0,1719	0,1800	0,1719	0,1762

Для выбора итоговой ставки капитализации, которая может быть использована при оценке имущества, необходимо выполнить следующие условия: характеристики всех сравнимых объектов должны совпадать; данные по сравнимым объектам должны быть достоверны и из надежных источников.

Если выполняются оба условия, оценщик рассчитывает ставку капитализации как среднюю арифметическую ставку капитализации по сравнимым объектам. В нашем примере итоговая ставка капитализации будет равна 0,1754.

Рассчитаем ставку капитализации, используя конкретные условия объекта собственности.

Пример 1.

Дано: усл.ед.

ПВД 200000

Скидка на простой площадей 20000

Эффективный валовый доход 180000

Эксплуатационные расходы 70000

Чистый операционный доход 110000

Расходы по обслуживанию долга 80000

Прибыль на собственные средства

(до уплаты налогов) 30000

Собственные средства 110000

Определить:

Ставку капитализации для собственных средств, %.

Решение: СКсс = 30000: 110000 х 100% = 27,27%

Ответ: СКсс = 27,27%

Пример 2.

Как изменится ставка капитализации для собственных средств (СКсс), если ПВД упадет на 10% (при условии неизменности остальных показателей)?

Решение:

усл. ед.

ПВД 180000

Скидка на простой площадей 20000

Эффективный валовый доход 160000

Эксплуатационные расходы 70000

Чистый операционный доход 90000

Расходы по обслуживанию долга 80000

Прибыль на собственные средства будет составлять 10000

Решение: СКсс = 10000: 110000 х 100% = 9,09%

Ответ: СКсс = 9,09%

Пример 3.

Как изменится ставка капитализации для собственных средств (СКсс), если эксплуатационные расходы вырастут на 10% (при условии неизменности остальных показателей)?

	усл. ед.
ПВД	200000
Скидка на простой площадей	20000
Эффективный валовый доход	180000
Операционные расходы	77000
Чистый операционный доход	103000
Расходы по обслуживанию долга	80000
Прибыль на собственные средства	23000

Решение: СКсс = 23000: 110000 х 100% =20,9%

Ответ: СКсс = 20,9%

Пример 4.

В состав имущественного комплекса входят 10 офисов, каждый из которых сдается за 750 долл. в месяц. Какова будет безубыточная загрузка объекта, если эксплутационные расходы составляют 35070 долл., а обслуживание долга 35000 долл.?

Решение:

Безубыточная загрузка = операционные расходы + обслуживание долга (27)