Пример расчета рентной поправки

Показатели	Месячная арендная плата, руб.
Участок земли в 1 гектар имеет стоянку для автомобилей	20000000
Участок земли в 1 гектар без стоянки	15000000
Поправка на наличие стоянки	5000000

 

Помимо дохода в виде арендной платы, владелец имущества может получать другие доходы, которые могут быть получены в процессе владения имуществом в виде:

платы за пользование стоянок и гаражом;

платы за установление рекламы;

платы за стационарную антенну и т. д.

Для определения величины ПВД оценщик должен сложить суммарную величину рыночной арендной платы с другими доходами, вытекающими от владения имуществом.

Однако полученный расчетным путем ПВД может быть изменен из-за вакансий (незагруженности объекта собственности), недосбора арендной платы. Оценщик должен учитывать, что всегда имеется вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого периода владения имуществом не будет собрана. Не существует стандартов для допусков на наличие вакансий и недосбор денежных средств. Лучшим способом для получения этой информации является рассмотрение сходного объекта собственности, для которого имеются данные по рентным платежам за продолжительный период времени, из которых можно будет узнать каковы же были потери на практике по оцениваемому имущества.

Таким образом, предполагаемые убытки из-за незагруженности помещений (наличия вакансий), смены арендаторов и неуплаты арендной платы (потери при сборе арендной платы), то есть допуски «на вакансии и недосбор денежных средств» вычитаются из ПВД для получения эффективного валового дохода (ЭВД).

Для получения ЧОД оценщик проводит анализ расходов. Расходы владельца имущественного комплекса делятся на три группы: постоянные (фиксированные расходы) операционные (эксплуатационные) расходы и резерв на замещение.

Постоянные расходы представляют собой налоги на имущество и расходы по страхованию. Эти расходы определяются как фиксированные, они практически не зависят от степени загруженности объекта собственности.

Операционные (эксплуатационные) расходы включают в себя расходы типичного года на содержание имущества, предоставление услуг для арендаторов и поддержание потока дохода.

Рассмотрим список операционных расходов, составленный по многим объектам собственности:

1. Плата за услуги по управлению.

2. Коммунальные услуги: электричество, газ, топливо, уголь, телефон, вода, канализация, водопровод.

3. Вывоз мусора и отбросов.

4. Заработная плата.

5. Налоги на заработную плату.

6. Пособие служащим.

7. 7. Содержание и ремонт.

8. Договорные услуги: противопожарная система, лифт, телефон, охрана, и т. д.

9. Окраска и внешний декор (если это здание, сооружение).

10. Содержание офиса, его уборка и т. д.

11. Банковские платежи.

12. Плата за юридические услуги.

13. Реклама.

14. Плата за бухгалтерские услуги.

15. Расходы на автотранспорт.

Не каждый владелец имущества несет все расходы, перечисленные в данном списке, но есть и такие, у которых расходы выходят за рамки данного примерного перечня.

Резерв на замещение (восстановление). В процессе эксплуатации объекта собственности владельцем откладываются (резервируются) денежные средства на: ремонт водопроводной системы; канализации; мебели; крыши; лифтов; телефонной системы и т. д. Оценщик должен знать, что если даже эти денежные средства не используются владельцем, при оценке собственности они должны учитываться.

 

Условный пример расчета ЧОД.

 

1.	Площадь сдаваемого в аренду офисного здания	1000 кв.м
2.	Арендная ставка	200 долл/кв.м
3.	Эксплуатационные расходы, возрастают на 5% ежегодно	30 долл./кв.м
4.	Простой помещений (1-й год)	10% в год
	(2-й год)	5% в год

 

Рассчитать ЧОД за 1 -й и 2-й годы.                

Решение:

                                                             

	1-й год, долл	2-й год, доля
Потенциальный валовый доход	200000	200000
Скидка за простой	20000	10000
Эффективный валовый доход	180000	190000
Эксплуатационные расходы	30000	31500
ЧОД	150000	158500

 

При оценке имущества предприятия оценщику важно определить какой вид дохода будет использован для капитализации. Выбор вида дохода зависит от характера имущества. Если оценивается имущество с быстроизнашивающимися элементами или устаревшим оборудованием, то для расчета берется показатель чистой прибыли. Если балансовая стоимость имущества с течением времени изменяется не очень существенно (например, здания, сооружения, земля...), то берется за основу показатель чистого денежного потока.

Расчету дохода предшествует анализ финансового положения предприятия или производственной системы, куда входит оцениваемый объект за ряд лет. Анализируют отчет балансовой и чистой прибыли в соответствии с отчетностью форма № 2 (отчет о финансовых результатах и их использовании). По результатам анализа составляется прогноз размеров годовой чистой прибыли (в денежных единицах). Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю данного объекта собственности в капитале производственной системы.

Если в качестве показателя дохода берется чистый денежный поток, то он рассчитывается по следующей формуле:

Чистый денежный поток = Чистая прибыль + Амортизация (износ) + Прирост долгосрочной задолженности - Прирост собственного оборотного капитала - Капитальные вложения.

В практике оценки имущества предприятия наиболее распространенно применение следующих показателей дохода:

для отдельного объекта собственности, находящегося в общем иму­щественном комплексе - «чистый операционный доход»;

для имущества с быстро изнашиваемым, устаревшим, ветхим имуществом — «чистая прибыль»;

для имущественного комплекса со стабильной балансовой стоимостью — «чистый денежный поток».