Проблемы на рынке недвижимости и пути их решения

Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В этом можно убедиться на примере кризисов 1998 и 2008 годов, когда нестабильная ситуация в стране негативно влияла на рынок недвижимости. Минувший 2009 год охарактеризовался экономической нестабильностью, что в совокупности с постоянно снижающимся платежеспособным потенциалом населения оказало негативное влияние на привлекательность риэлтерских операций.

Отрицательные процессы, которые происходят на рынке недвижимости в первую очередь обусловлены экономическим кризисом. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с элитным жильем, нежилыми помещениями и земельными участками.

Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются:
     1. Нестабильность финансового сектора.

2. Несовершенная система ипотечного кредитования.

3. Высокие цены на недвижимость.

4. Низкие доходы населения

5. Плохая организация долевого участия в строительстве.

6. Несовершенство законодательства.

Проводимая федеральными и местными органами власти экономическая политика, в настоящее время приводит к понижению уровня доходов населения, что отрицательно сказывается внедрении эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. От неоправданно жесткой политики государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью увеличивается нелегальный оборот наличных денег, а следовательно и криминогенная ситуация на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлтерскими компаниями.

Я считаю, что одной из основных проблем на рынке недвижимости является ипотечное кредитование, так как развитию ипотеки в последнее время уделяется значительное внимание как со стороны органов власти и управления, так и со стороны рынка. При этом в целом все сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике страны.

В России с ее перманентной жилищной проблемой, ипотека является единственным способом решения жилищного вопроса с привлечением средств населения. Кроме того, грамотное развитие системы ипотечного кредитования предполагает увеличение ввода нового жилья, что само по себе влечет увеличение ВВП страны, а также имеет кумулятивный эффект на смежные отрасли (строительные материалы, мебель, товары для ремонта, целый ряд услуг и пр.).

Для роста доли ипотечных кредитов в нашей стране я считаю нужно решить ряд следующих проблем:

1. Одной из основных проблем ипотечных кредитов является завышенные процентные ставки по ипотеке, которые составляют 11-14%, и высокий процент первоначального взноса, который составляет 20%. К примеру в США процентная ставка составляет 5,5%, в Германии – 3,5%, Франции – 3,77% и в Англии – 4%. За последний год ставка рефинансирования снижалась 13 раз с 12,5% до 8%, а снижение ставки по ипотеке практически было не заметно, она снизилась в среднем с 13% до 12%. Для развития ипотечных кредитов необходимо снижать первоначальный взнос, хотя бы до 10%, и саму процентную ставку, хотя бы до 8,5-9%, при нынешней ставке рефинансирования.

2. Следующая проблема не менее серьезна, она касается завышенных требований для получения ипотеки. В настоящее время невозможно получить кредит, если средний доход составляет менее 30 000 рублей. Это говорит о том, что большинству населения нашей страны, не реально получить кредит, так как средние доходы населения на много меньше 30 000 рублей.

3. Одна из проблем состоит в реформировании налогообложения. Кредиты, права по которым банки впоследствии передают аутсорсинговым компаниям, не включены в объекты, исключающие налогообложение. Налог на прибыль по получаемым процентам также очень высок (24%). Его нужно сократить по ипотечным кредитам как минимум до 15%, как по государственным бумагам с ипотечным покрытием. Разумным шагом было бы также увеличить размер налогового вычета для физ. лиц или вообще его отменить. Сейчас размер налогового вычета составляет 1 миллион рублей - этого явно мало при текущем уровне цен на жилье. Помимо этого, целесообразно включить в состав налогового вычета расходы, связанные с перекредитованием, чтобы уменьшить долговую нагрузку заёмщика.

4. В секторе долевого строительства для развития ипотечного кредитования необходимо принять следующие шаги:

- исключить приоритетное положение дольщика в случае банкротстве компании-застройщика;

- не разрешать застройщику в одностороннем порядке расторгать договор с дольщиком без согласия кредитора, ведь в таком случае кредит остаётся без обеспечения - у банка помимо увеличения рисков, возникает необходимость резервирования дополнительных средств;

- изменить схему выплат налогов на прибыль для банков при кредитовании объектов строительства, в том случае, если проценты выплачиваются в завершении срока кредита (то есть сам налог начислять по факту выдачи кредита. В результате, банк не платит налог с прибыли, которую фактически не получил);

- регламентировать регистрацию договоров участия в долевом строительстве, путём внесения поправок в действующее законодательство.

5. В области регистрации тоже не обходится без шероховатостей. Нет единого подхода в истребовании документов, совершении регистрационных действий. В законе невозможно прописать все практические случаи, а ФРС России не имеет права давать разъяснения по поводу данных действий. В данном случае необходимо издать соответствующие нормативные правовые акты и дать Федеральной Регистрационной Службе вышеизложенные права.

6. Также требуются корректировки закона о регистрации и в инструкцию Минюста, устанавливающие жёсткие требования к перечню документов, необходимых для регистрации. В настоящее время всем известно, что этот перечень полностью открыт, и это дает возможность любому регистратору по формальному несоответствию приостановить процесс регистрации или вообще отказать в ней.

7. Очень важно также внести поправки в закон об ипотечных ценных бумагах (долговые ценные бумаги эмитента, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам), изменив соотношение кредита и залога в ипотечном покрытии до 90% (на данный момент 70%) или убрав вообще. Сейчас коэффициент кредита/залога практически во всех банках составляет 90, (доходит и до 100%), но такие кредиты направить в ипотечное покрытие не представляется возможным вследствие ограничений в законодательстве. Неплохо было бы установить льготы для инвесторов в ипотечных ценных бумагах или найти другие стимулы вкладывать денежные средства в ипотечное кредитование.

8. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.

9. Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники и стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.