Перспективы развития цен на рынке недвижимости

Резкое падение цен и спроса на недвижимость в условиях финансового кризиса породило множество не вполне объективных оптимистических прогнозов и благоприятных сценариев развития рынка жилья в России. Периодически появляются сообщения о том, что положение постепенно стабилизируется, и не за горами долгожданный рост цен и активизация спроса на квадратные метры. Очевидно, что такая информация стимулирует покупателей и вдохновляет инвесторов, риэлторов, продавцов жилья, скучающих по прибыли. Так, недавно глава Сбербанка Герман Греф заявил, что цены на рынке недвижимости достигли дна и, начиная с осени 2009 года, неизбежно начнётся рост стоимости квадратных метров. Однако эксперты расценили это заявление, как необоснованную попытку стимулировать спрос.

Что же на самом деле ожидает рынок недвижимости в 2010 году? Единого мнения среди специалистов нет: слишком сильно «штормило» в 2008-2009 годах, слишком шатко положение рынка жилья на сегодняшний день, слишком много факторов, от которых зависит динамика цен на квадратные метры.

Большинство аналитиков прогнозирует дальнейшее падение цен на недвижимость. За первое полугодие 2010 года ожидается снижение стоимости жилья в среднем по России на 25% по сравнению с уровнем цен в конце 2008 года. Предполагается, что в некоторых регионах России падение цен может быть обвальным (до 60%). Причины столь неблагоприятных тенденций стоит искать в кризисе ипотечного кредитования, в повышении процентных ставок по кредитам, в снижении уровня доходов населения, а, следовательно, и спроса на жильё. Быстрый темп падения стоимости жилья отчасти обусловлен тем, что сильно завышенные в докризисный период цены на квадратные метры возвращаются к своим адекватным значениям. Значительный вклад в падение цен внесёт синдром «усталости от продажи»: те, кто в течение длительного времени искали покупателей на недвижимость, отчаявшись, сбавляют цену, чуть ли не вполовину.

Некоторой стабилизации и начала плавного роста цен можно ожидать не раньше, чем во второй половине 2010 года. Рост этот, по мнению экспертов, вызовет восстановление ипотечного кредитования, фактор «отложенного спроса» и многократное падение предложения, связанное со значительным снижением объема ввода нового жилья. Восстановление рынка начнётся в первую очередь в сегменте вторичной недвижимости: поползут вверх цены на 1-и 2-х комнатные квартиры в домах старой застройки. А к концу 2010 года можно ожидать некоторого увеличения стоимости жилья на рынке первичной недвижимости: скажется острый дефицит предложения.

Точно предугадать развитие событий на рынке недвижимости сегодня довольно сложно в связи с отсутствием стабильности в экономике. Любые колебания макроэкономических показателей могут повлиять на динамику изменения цен, на недвижимость и направить течение событий в другое русло. [14]

В связи со снижением инвестиционной активности в 2009 году, обусловившим сокращение объема работ, наиболее значительное уменьшение ввода в действие жилых домов (более чем на 30 % к 2008 году) ожидается в городе Санкт-Петербург, Республике Бурятия, Омской, Челябинской, Воронежской, Архангельской областях, Красноярском крае.

Наибольшая доля объема жилищного строительства по Российской Федерации традиционно приходится на экономически развитые регионы с высокой численностью населения: города Москву и Санкт-Петербург, республики Татарстан, Башкортостан, Московскую, Ростовскую, Челябинскую, Свердловскую, Новосибирскую, Нижегородскую, Самарскую области, Краснодарский край (более 50 % от общего объема жилищного строительства по Российской Федерации в 2008 году). Удельный вес данной группы регионов в общем объеме строительства жилых домов по Российской Федерации сократится к 2012 году на 5 процентных пунктов, в связи с тем, что среди указанных субъектов Российской Федерации уровень жилищного строительства 2008 года к 2012 году удастся превысить только Свердловской, Нижегородской, Самарской областям и Республике Башкортостан.

На всем протяжении периода с 2008 по 2012 годы сохранится положительная динамика темпов жилищного строительства в 19 субъектах Российской Федерации, причем как в экономически развитых Кемеровской, Нижегородской областях, так и в регионах, в которых не наблюдается резких колебаний инвестиционной активности: Республике Марий Эл, Кабардино-Балкарской Республике, Ивановской области.

Отрицательной динамики жилищного строительства на всем протяжении периода 2010 - 2012 годов не прогнозируется ни в одном субъекте Российской Федерации во многом благодаря тому, что в прогнозном периоде будет завершена реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы.

Тем не менее, достичь уровня 2008 года в 2010 году не удастся 39 субъектам Российской Федерации, в 2012 году – 25 субъектам. [13]

Таблица 8

  Прогноз социально-экономического развития субъектов Российской Федерации на период до 2012 года (в % к предыдущему году).

	оценка		прогноз
	2009		2010	2011	2012
Строительство жилых домов		89,4	106,3	105,0	106,4
Центральный федеральный округ		93,1	102,0	101,6	107,6
Северо-Западный федеральный округ		76,7	122,0	105,3	99,7
Южный федеральный округ		93,5	107,9	105,5	107,4
Приволжский федеральный округ		81	101,9	104,6	105,5
Уральский федеральный округ		85,5	110,8	107,9	108,5
Сибирский федеральный округ		84,2	108,0	112,0	108,6
Дальневосточный федеральный округ		101,5	109,6	104,9	103,2

 

Прогнозировать динамику цен на недвижимость в 2010 году одновременно и легко и сложно. Так после беспрецедентного роста стоимости квадратного метра в предкризисные годы в целом по стране, неизбежность отката цен назад становилась все более очевидной.

С приходом осени 2008 года прогноз рынка недвижимости также был довольно очевиден. После более 7 лет постоянного роста, стоимость квадратного метра должна была, наконец, испытать существенную коррекцию.

Следует отметить, что в нынешних условиях предсказуемость рынка недвижимости стала заметно ниже. Так или иначе, но еще совсем недавно стоимость как жилья, так и коммерческой недвижимости была примерно в полтора раза выше, чем установилась сейчас. И вполне можно понять тех, кто ожидает возвращения цен на прежний уровень. Но можно понять и их оппонентов, которые напоминают, что квартиры в Москве и в других городах России прекрасно строились и продавались по ценам еще в 2-3 раза ниже, чем сейчас, и в нынешних условиях ничто не мешает жилью продолжить дешеветь дальше. Не стоит сомневаться, что сторонники как одного, так и другого лагеря приведут немало аргументов в защиту своей позиции. Проще говоря, после роста в 5-8 раз в течение 2001-2008 годов и падения примерно на треть в конце 2008 – первой половине 2009 годов цены на недвижимость в России «зависли» между своими минимальными и максимальными отметками. И казалось бы, даже незначительные причины могут толкнуть этот «маятник» как в одну сторону, так и в другую.

В этой ситуации проще всего занять нейтральную позицию и сказать, что цены на недвижимость, причем во всех сегментах, в 2010 году заметно не изменятся, то есть будут колебаться примерно на текущем уровне с незначительными отклонениями как вверх, так и вниз. Более того, есть даже вполне подходящий и наглядный прецедент – 2000 год, который аналогичен 2010 году в плане следования за кризисами 1998 и 2008 годов. В 2000 году цены на квартиры оставались практически неизменными – вариации составили не более плюс-минус 5%. Поэтому даже при наличии возможностей к росту или дальнейшему снижению вполне можно полагать, что и в 2010 году стоимость жилья будет во многом «устаканиваться» после падения накануне и сильно уже не изменится.

Почему же недвижимость упала в цене на треть, а не в 3 раза? Это можно объяснить тем, что все причины, вызвавшие многократное подорожание недвижимости в прежние годы можно обобщить в 2 основные группы. Первая – переизбыток свободных денег в стране, а вторая – ограниченность или даже дефицит предложения. С приходом финансового кризиса исчезла первая группа факторов, и квадратный метр откатился назад примерно на треть. Чтобы падение цен продолжилось до еще более низких уровней необходимо исчезновение и второго фактора – дефицита предложения. А чтобы цены вернулись на докризисный уровень, должен вновь возникнуть переизбыток ликвидности, то есть вернуться первый фактор.

Кстати, в отношении него все вполне понятно. Ожидать в 2010 году возвращения былого инвестиционного ажиотажа, легких и доступных кредитов, а также нового расцвета ипотеки, сверхприбылей, высоких бонусов и прочих факторов, подогревающих платежеспособный спрос, вряд ли приходится. А следовательно, рассчитывать на скорый отскок цен на недвижимость к докризисному уровню представляется слишком уж оптимистичным. В частности, осень 2009 года, несмотря на улучшение макроэкономического климата, подросшие цены на нефть и фондовые индексы, а также укрепившийся рубль, не показала даже роста ставок аренды на квартиры в Москве. Это обстоятельство означает отсутствие потенциала платежеспособности у населения. Ведь если бы наметилась тенденция к реальному росту цен на недвижимость, то более ликвидный и мобильный рынок аренды жилья среагировал бы на это первым. А если даже аренда квартир в Москве оказалась неспособной выйти в рост, то и ожидать в ближайшем году заметного подорожания квартир как в Москве, так и в других регионах страны, скорее всего, не приходится.

Что же касается объемов предложения, а также наличия или отсутствия дефицита, то с этим фактором ситуация гораздо сложнее и запутаннее. В зависимости от региона или сегмента рынка недвижимости объемы нового строительства, а также предложения на вторичном рынке могут быть как ограниченными, так и нет. А, следовательно, согласно логике в тех сегментах и регионах, где дефицит сохраняется, цена квадратного метра, скорее всего, останется в 2010 году на прежнем уровне и ниже не пойдет. В остальных же регионах и сегментах, где дефицита не наблюдается а, напротив, есть достаточный ассортимент предложения, цены в 2010 году, во многом, продолжат сползать вниз, хоть и не столь значительно, как это было в 2009 году.

 

Заключение

Поставленные цель и задачи можно считать достигнутыми. В научной работе был освещен теоретический материал, проведен анализ и определены основные проблемы и пути их решения. Полученные знания были успешно применены на практике, что позволило на примере оригинальных данных понять всю важность и значимость данной тематики в современной экономике. 

В практической части работы были рассчитаны все основные показатели статистики цен на примере рынка недвижимости Приволжского Федерального Округа. Были взяты средние цены, на основании которых были произведены расчеты по показателям рядов динамики. В результате расчетов были сделаны выводы, которые отразили, что средние цены на один квадратный метр по всем квартирам различных типов составляют: по первичному рынку 48118,87 рублей, по вторичному – 36910,33 рублей. Ежегодно цены увеличивались в среднем на 6629,43 рублей и 5771,33 рублей по первичному и вторичному рынкам соответственно. Это говорит о том, что расходы населения на покупку квартир растут.

В заключительной главе были приведены основные проблемы, пути их решения и перспективы развития рынка недвижимости. Было выяснено, что основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются: нестабильность финансового сектора, несовершенная система ипотечного кредитования, высокие цены на недвижимость, низкие доходы населения, плохая организация долевого участия в строительстве и несовершенство законодательства. Одной из основных проблем на рынке недвижимости является ипотечное кредитование, поэтому эта проблема была подробно разобрана, выявлены основные проблемы и предложены пути их решения.

Согласно прогнозам аналитиков падение цен на недвижимость в 2010 году будет продолжаться и за первое полугодие 2010 года ожидается снижение стоимости жилья в среднем по России на 25% по сравнению с уровнем цен в конце 2008 года. Так же предполагается, что в некоторых регионах России падение цен может дойти до 60%. Это будет обусловлено тем, что уровень доходов населения будет снижаться. Во второй половине 2010 года прогнозируется стабилизация и начало плавного роста цен.[15]

 

Список литературы

 

1. Налоговый кодекс РФ: части первая и вторая. – М.: Издательство

Омега-Л, 2010. – 583с.

2. Бурцева С.А. Статистика финансов: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 288с.

3. Голуб Л.А. Социально-экономическая статистика: Учебное пособие для высших учебных заведений. – М.: Владос, 2001. – 272 с

4. Гусаров В.М. Статистика: Учебное пособие для вузов – М.: ЮНИТИ ДАНА, 2003. – 463с.

5. Ефимова М.Р. Практикум по общей теории статистики: Учебное пособие / М.Р. Ефимова, О.И. Ганченко, Е.В. Петрова. - 2-е изд., перераб. и доп.- М.: Финансы и статистика, 2005.- 336с.

6. Статистика: Учебное пособие / А.В. Багат, М.М. Конкина, В.М. Симчера / Под ред. В.М. Симчеры.- М.: Финансы и статистика, 2005. - 368с.

7. Статистика рынка товаров и услуг: Учебник./ Под ред. И.К. Беляевского.- 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2002.- 656с.

8. Статистика финансов: Учебник / Под ред. М.Г. Назарова. - М.: Омега-Л, 2005, - 461с.

9. Статистика финансов: Учебник / Под ред. В.Н. Салина.- 2-е изд.- М.: Финансы и статистика, 2003. - 815с.

10. Нижегородстат http://nizhstat.gks.ru/digital/region10/default.aspx

11. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики http://www.gks.ru/free_doc/new_site/prices/housing/tab-hous2.htm

12. Проблемы развития ипотеки http://www.ipoteka-portal.ru/analitika/aug16.htm

13. Прогноз развития жилищного строительства в России на 2010-2012 год http://www.gdeetotdom.ru/analytics/building/1814688/

14. Цены на недвижимость в России в 2010 году: что год грядущий нам готовит? http://www.tim7.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=53:-2010-&catid=36:ndvobsh&Itemid=56

15. Что ждет недвижимость в 2010 году? Прогноз рынка недвижимости в России  http://realty.irk.ru/news.php?id=4753&action=show&type