Содержание этапов реформирования жилищно-коммунального хозяйства г. Челябинска

 

За годы реформ структура жилищного фонда претерпела существенные изменения. Основными принципами изменений явились происходившие в данный период процессы акционирования промышленных предприятий и организаций, приватизация жилья населением, развитие индустриального жилищного строительства. Жилищный фонд местных советов, находившийся в ведении Горжилуправления, составлял 30% жилого фонда города. Основная часть многоквартирных жилых домов находилась на балансе крупнейших промышленных предприятий: Челябинский тракторный завод (АО «Уралтрак», Челябинский металлургический комбинат (АО «Мечел»), завод им. С. Орджоникидзе (АО «Станкомаш»), Челябинский трубопрокатный завод (АО «ЧТПЗ»), АО «Завод дорожных машин им. Колющенко», ГП «Автоматно-механический завод», Челябинский кузнечно-прессовый завод (АО «ЧКПЗ») передавших после акционирования жилой фонд городу [8].

Прирост объемов муниципального жилья за счет приемки от ведомств, а также вновь построенного жилья производился следующими темпами: 1994 г. – 2,2 млн. м², 1995 г. – 2,1 млн. м², 1996 г. – 1,3 млн. м², 1997 г. – 1,4 млн. м², 1998 г. – 1,2 млн. м², 1999 г. – 0,4 млн. м², 2000 г. – 0,05 млн. м², 2001 г. – 0,04 млн. м², 2002 г. – 0,03 млн. м². На сегодняшний день в муниципальной собственности находится 17,8 млн. м² из 21,2 млн. м², числящихся в городе. Ведомственный жилищный фонд составляет 0,7 млн. м². Частный жилой фонд, управляемый ЖСК и ТСЖ составляет 2,7 млн. м². Строительство нового жилья в г. Челябинске характеризуется следующими объемами: 1992 г. – 346 тыс. м², 1993 г. – 295 тыс. м², 1994 г. – 344 тыс. м², 1995 г. – 351 тыс. м², 1996 г. – 250 тыс. м², 1997 г. – 256 тыс. м², 1998 г. – 268 тыс. м², 1999 г. – 322 тыс. м², 2000 г. – 325 тыс. м², 2001 г. – 328 тыс. м², 2002 – 330 тыс. м². В городе всего 29,6 тыс. жилых домов, из которых 5,5 тыс. находятся в муниципальной собственности [10].

Специализированные предприятия обслуживают наружные инженерные сети в следующих объемах:

– из общего количества 1281 км. городских тепломагистралей «Челябинские тепловые сети», являющиеся подразделением ОАО «Челябэнерго» – 492 км, МП «Челябинские коммунальные тепловые сети – 315 км;

– МП «Производственное объединение водоснабжения и водоотведения», являющееся монопольным поставщиком питьевой воды и услуг канализационных сточных вод, обслуживают 1448 км водопроводных и 1600 км канализационных сетей. В системе теплоснабжения жилого фонда города задействовано 7 котельных ОАО «Челябэнерго», одна котельная АО «Мечел» и 38 местных отопительных котельных, 8 их которых находятся в муниципальной собственности, а 30 являются ведомственными, часть их используется для производственных нужд.

Одним из самых крупных жилищных предприятий является МУП «Ремжилзаказчик» Администрации города, созданное на базе Горжилуправления, выполняющее функции по управлению жилым фондом в четырех районах города. Основными подрядчиками по техническому обслуживанию и текущему ремонту жилья являются:

МУП «ПЖРЭУ Центрального района»;

МУП «ПЖРЭУ Советского района»;

МУП «ПЖРЭУ Ленинского района»;

МУП «ПЖРЭУ Тракторозаводского района», с которыми у МП «Ремжилзаказчик» существуют договорные отношения.

В Металлургическом районе организованы службы «заказчика», предусматривающие разделение функции управления и обслуживания жилищного фонда:

- МУП «Ремжилзаказчик» Металлургического района управляющее жилым фондом, ранее находившимся в ведении расформированного ПЖРЭО Металлургического района и ОАО «ДУК Доверие» – частная управляющая компания, взявшая муниципальный жилой фонд в доверительное управление и заключившая договор на обслуживание с ООО «РиО» и МУП «Коммет» [11].

В Ленинском районе государственный жилой фонд, обслуживающийся АУЖКХ тр. 42 передан в муниципальную собственность. Указанное предприятие реформировано, в результате зарегистрированы два предприятия: заказчик – ЗАО ЭСК «Южуралстройсервис», взявший муниципальный жилой фонд в доверительное управление и подрядчик – ООО РЭП «Смолеозерное».

В Калининском районе жилой фонд обслуживает МУП «ПЖРЭО Калининского района», в Курчатовском районе – МУП «ПЖРЭО Курчатовского района», в Тракторозаводском районе – МП «Тракторозаводское», созданное на базе УЖКХ ОАО «ЧТЗ». В Ленинском районе созданы муниципальные предприятия ММЖКО «Станкострой» и МЖКО «Трубопрокатчик». Кроме перечисленных существует многоотраслевое предприятие МУП «МЖКО», обслуживающее жилье и инженерные сети, расположенные в основном в поселках на окраинах города. НА базе жилого фонда, переданного в муниципальную собственность «ЧФСК» создано предприятие МУП «Альфа». Перечисленные восемь предприятий выполняют одновременно функции заказчика и подрядчика.

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства в городе

Предыдущие этапы реформирования ЖКХ сопровождались удорожанием оплаты жилья и особенно коммунальных услуг (газ, тепло-, электроэнергия), а также снижением качества предоставляемых услуг потребителю, что не могло сказаться на негативном отношении к ее проведению со стороны населения.

Пройденный этап характерен более высокими темпами роста квартплаты по сравнению с доходами населения.

В свою очередь рост оплаты за жилье и коммунальные услуги, низкие доходы населения, несвоевременная выплата заработной платы, пенсий, пособий увеличили число граждан, неспособных своевременно производить их оплату и, соответственно, вызвали рост задолженности (30–35% семей).

Как следствие – это невыполненные объемы работ жилищно-коммунальными предприятиями, ухудшение качества предоставляемых услуг, недостаточная подготовка жилья к зиме. Назрела необходимость организации работы по сбору квартплаты с населения, создания эффективной системы мер воздействия к неплательщикам, но в то же время и дополнительной защиты граждан от необоснованных санкций и претензий со стороны организаций, предоставляющих услуги.

В целом произошел рост квартплаты. Так, в период с 1995 по 2001 год оплата услуг возросла: коммунальных в 46,4 раза, жилищных в 7,4 раза. На рисунке 5 показана динамика роста платежей населения за жилищные и коммунальные услуги на примере двухкомнатной квартиры (S=50 кв. м., 3 человека).

В проведении жилищной реформы взаимоотношения органов местного самоуправления и населения сводились к установлению первыми нормативов потребления, тарифных ставок на жилищно-коммунальные услуги, а предельный уровень платежей граждан на содержание жилья и коммунальные услуги определялся органом исполнительной власти субъекта РФ – Челябинской областью.

Рис. 5. Рост платежей населения за жилищные и коммунальные услуги

 

Так, предельный уровень платежей граждан в затратах на содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги с начала 1994 г. составлял 20%, а бюджета – 80%, то с 2003 г. определено соответственно для населения – 90% и дотации из бюджета – 10%. Увеличение уровня платежей граждан происходило в основном за счет повышения тарифа на жилищно-коммунальные услуги. Назрела очевидная необходимость установления тарифов, исходя из учета динамики жизненного уровня и реальных доходов населения, а также достаточности финансовых средств, обеспечивающих бесперебойное функционирование отрасли.

Предыдущие годы характеризуются более быстрым ростом тарифов на коммунальные услуги, чем тарифов на содержание и ремонт жилья и за период проведения жилищной реформы в г. Челябинске доля оплаты жилья в структуре платежей в квартплате снизилась с 66% до 31% [9].

Например, стоимость электроэнергии с марта 2001 г. (двухкомнатная квартира, 3 человека, газ) за 1 Гкал увеличилась до 60 руб./квт. ч.

Необоснованное и регулярное повышение ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги привело к деформации структуры платежей в оплате, а также вызывает недовольство весьма значительной части населения на фоне того, что качество услуг остается на прежнем уровне.

Прошедший период характеризовался изменением структуры, объемов жилищного фонда по г. Челябинску и ростом объема муниципального жилья в результате передачи его приватизированными предприятиями, а также нового строительства.

Так, в 1994 г. в муниципальную собственность принято от различных ведомств более 2,2 млн. кв. м., в 1995 г. – более 2,1 млн. кв. м., в 1996 г. – более 1,3 млн. кв. м. И 1998 г. – 550 тыс. кв. м. Активно проходит процесс массового сброса жилья приватизированными предприятиями, техническое состояние которого не удовлетворяет требованиям и отличается высокой степенью износа. Как правило, это жилье требует повышенных затрат и дополнительных финансовых средств на его восстановление и содержание, так как предприятия-балансодержатели из-за отсутствия средств на занимаются его эксплуатацией и содержанием [10].

Также характерным для такой приемки явилось то, что квадратные метры приходят раньше, чем средства из вышестоящего бюджета на его содержание. Сложившаяся задолженность из вышестоящих бюджетов по принятому жилью превышает более 503 млн. руб. С ростом муниципальной доли в жилищном фонде растут и дотации из бюджета на его содержание.

Сегодня жилищный фонд города Челябинска составляет более 20,1 млн. кв. м., из них на долю муниципального приходится 14,5 млн. кв. м., (72%) и в последующие годы этот процесс продолжится.

Средний размер площади, приходящийся на одного человека по данным на 2000 год, составляет 18,1 кв. м [11].

Не завершено разделение функций заказчика и подрядчика при ремонте жилищного фонда, большая часть жилищных организаций выступает здесь в одном лице, одновременно являясь заказчиком и подрядчиком. Характерным для такого положения является отсутствие договора между поставщиком услуг и потребителем – населением. В свою очередь на рынке жилищно-коммунальных услуг преобладают те организации, которые были сформированы до перехода на новую систему оплаты жилья.

Многие муниципальные жилищно-эксплуатационные предприятия являются многоотраслевыми. На их балансе находится более 197 км тепловых сетей, 314 км водопроводных, 253 км канализационных сетей, а также электрические сети.

Из-за недофинансирования работ по содержанию и ремонту этих сетей качество оказываемых жилищными предприятиями услуг населению оставляет желать лучшего, так как часть средств, поступающих от населения в виде платы за содержание и ремонт жилищного фонда, идет на содержание и ремонт наружных сетей.

Практически отсутствует конкурсный отбор организаций – подрядчиков для выполнения работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда, что служит тормозом в становлении рыночных отношений в жилищной сфере, и, как следствие, ведет к несоответствию показателей качества и объемов услуг, сроков выполняемых работ.

Можно сказать, что в предыдущем этапе реформирования преобладал затратный механизм ценообразования предприятий–подрядчиков, являющихся сегодня монополистами. Налицо их стремление побольше получить средств из бюджета и от населения. А отсутствие конкуренции среди них порождает рост тарифов и расходов из бюджета, удорожание предоставляемых услуг для населения, интересы производителей играют главенствующую роль.

Анализ состояния жилищно-коммунального хозяйства показал, что необходимо кардинальное реформирование жилищно-коммунального хозяйства города.

Программа реформирования жилищно-коммунального хозяйства города Челябинска была разработана в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 года №425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» с учетом особенностей управления жилищно-коммунальным хозяйством города, его жилищного фонда и инженерной инфраструктуры [8].

Цель реформы – социально-ориентированная и безубыточная работа жилищно-коммунального хозяйства города.

Главным условием реформы является экономическая сбалансированность проводимых мероприятий с реальными возможностями городского бюджета с целью решения следующих задач:

1. Создание условий проживания, отвечающих стандартам качества.

2. Снижение расходов на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры.

3. Усиление социальной политики обеспечение государственного контроля в сфере ЖКХ.

Анализ состояния ЖКХ города показал, что на протяжении последних лет в Челябинске реализуются лишь некоторые из направлений реформирования ЖКХ преобразование форм собственности, переход на новую систему оплаты жилья коммунальных услуг, ограниченное введение системы жилищных субсидий, создано несколько ТСЖ.

В то же время, другие важнейшие направления реализации реформы связанные с изменением основных звеньев сложившегося в прошлые десятилетия хозяйственного механизма, который имеет ярко выраженный затратный характер и не ориентирован на удовлетворение потребительских требований, практически не внедряются.

Такой подход приводит к:

1. постоянному увеличению затрат на обслуживание и содержание жилья;

2. низкому качеству предоставляемых услуг;

3. снижению стандартов содержания жилья, уменьшающему его долговечность;

4. недовольству населения увеличением оплаты и снижением качества услуг.

Ключевыми звеньями старого механизма функционирования ЖКХ в городе Челябинск являются:

1. неэффективная система управления ЖКХ, основным типом взаимоотношений в рамках которой являются административное воздействие, директивы;

2. сохраняющееся монопольное положение предприятий отрасли;

3. одновременное выполнение жилищно-эксплуатационными предприятиями функций заказчика и подрядчика;

4. система прямого дотирования фактически складывающихся затрат предприятий (возникших как объективно, так и из-за прямой бесхозяйственности);

5. нормативный метод ценообразования на услуги ЖКХ;

6. отсутствие стимулов к экономии различного вида ресурсов;

7. бесправное и зависимое положение потребителей жилищно-коммунальных услуг.

Программой реформирования жилищно-коммунального хозяйства города Челябинска предусмотрены следующие направления;

1. Совершенствование системы управления, разделение функций заказчика и подрядчика. В системе управления муниципальным жилищным фондом выделяются три типа самостоятельных организаций: собственник (Администрация города), организации, специализирующиеся на выполнении функций управления (службы заказчика), и организации, специализирующиеся на выполнении функций обслуживания (ремонтно-эксплуатационные организации). Собственник должен решить основную задачу: учитывая исходное состояние недвижимости и, имея ограниченное количество средств, распределить их таким образом, чтобы обеспечить максимально возможное сохранение, а в идеале – и улучшение состояния жилищного фонда.

2. Демонополизация рынка услуг жилищно-коммунального хозяйства, организация конкурсов. Одна из основных задач настоящего периода состоит в том, чтобы от существующего монополизма перейти к развитому рынку предоставления услуг, как в сфере обслуживания, так и в сфере управления жилищным фондом, то есть перейти от одного к наличию множества продавцов, действующих независимо друг от друга, что, в сою очередь, обеспечит возможность широкого выбора для покупателей. Одним из наиболее действенных инструментов, который может быть использован для реализации такой политики, является проведение конкурсов.

3. Создание товариществ собственников жилья. Реформа собственности в жилищном хозяйстве должна привести к формированию двух уровней конкурентных отношений: конкуренция в сфере управления недвижимостью в целях получения заказа от собственника на управление жилищным фондом; конкуренция подрядных организаций в целях получения заказа на обслуживание жилья. Импульсом развития конкуренции в данных направлениях должно служить формирование многообразия организаций собственников жилья, которое достигается, в первую очередь, путем создания товариществ собственников жилья.

4. Формирование системы договоров. В условиях перехода к рыночным отношениям в жилищной сфере основным, а в ряде случаев и единственным средством регулирования имущественных отношений между предприятиями, организациями, органами муниципального управления, собственниками как отдельных квартир и объектов недвижимости, так и всего жилищного фонда в целом становится договор.

5. Определение социальных стандартов услуг ЖКХ. Предусмотрено введение областных минимальных стандартов: стандарт социальной нормы площади жилья, стандарт стоимости предоставления жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. метр общей площади жилья, стандарт уровня платежей граждан (2003 г. – 90%) и стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе (2003 г. – 18%).

В Челябинской области проживает 3604 тыс. чел. (на 09.10.2002), из них мужчин – 1667 тыс. чел., женщин – 1937 тыс. чел.

6. Ресурсосбережение. Задача ресурсосбережения разбивается на две: ресурсосбережение в сфере потребления (связано прежде всего с внедрением приборов учета и регулирования воды и тепла, передовых технологий и материалов, обеспечивающих снижение тепловых потерь), ресурсосбережение организаций – локальных монополий (связано с разработкой и обеспечением экономических рычагов, вынуждающих их снижать себестоимость поставляемых услуг).

7. Усиление социальной политики. Основными направлениями реформирования социальной политики и в сфере ЖКХ являются: обеспечение адресной социальной защиты семей с низкими доходами в виде жилищных субсидий (создание служб жилищных субсидий), предоставление льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан.

8. Обеспечение государственного контроля качества жилищно-коммунального хозяйства. Одной из форм государственного регулирования и контроля качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг является лицензирование деятельности по эксплуатации инженерных систем городов и населенных пунктов [8].