Ведомость объемов работ

Проект

по дисциплине: “Управление инвестиционным портфелем”

на тему: “Инвестиционный проект складского комплекса”

 

Выполнили:

студенты 5 курса, группы ЭН – 64

инженерно-экономического факультета

Иванов А. В.

 

Научный руководитель:

Ларкина Алла Анатольевна

 

Самара 2010

Кому отчет может быть полезен?

Компании: строительные компании, логистические компании, агентствам недвижимости, консультанты по недвижимости.

Специалисты: директора по маркетингу и развитию, сметчики, оценщики недвижимости, проектировщики, специалисты отдела маркетинга и рекламы, консультанты, руководители проекта.

Цель исследования – определение состояния рынка складской недвижимости и степени его инвестиционной привлекательности в отношении складского строительства современного формата на основе количественно-качественных характеристик.

Основные задачи исследования:

1. Маркетинговое исследование рынка складской недвижимости,

2. Сводный сметный расчет,

3. Оценка рыночной стоимости склада,

4. График продажи склада,

5. Структура источников на строительство складского комплекса,

6. Расчет показателей эффективности проекта,

7. Анализ чувствительности проекта.

Методология исследования: диалектический метод познания, а также периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.

Время проведения исследования: 2010 г.

Комментарии:

На основе полученных данных сделан вывод о потенциале развития рынка складской недвижимости города и инвестиционной привлекательности складского строительства в современном формате.

 

Содержание

1. Маркетинговое исследование рынка складской недвижимости

2. Описание проекта

3. Ведомость объемов работ

4. Локальная смета

5. Сводный сметный расчет

6. Календарный график строительства складского комплекса

7. Структура источников на строительство складского комплекса

8. Оценка рыночной стоимости склада

9. График доходов и расходов по проекту

10. Расчет экономических показателей эффективности проекта

11. Учет рисков и неопределенности

12. SWOT-анализ

13. Риски и методы их управления

Выводы по проекту

Маркетинговое исследование рынка складской недвижимости

 

Началом развития коммерческой недвижимости в Самаре принято считать начало 2000 г., когда ряд самарских банков, страховых и инвестиционных компаний начали инвестировать не только в покупку готовых, но и в строительство новых объектов, в том числе торгово-офисных центров. В рынок же складской недвижимости инвестиции начались значительно позднее. С выходом на рынок крупных федеральных сетей (Патерсон, Перекресток, Метро) круг инвесторов значительно расширился.

Рассмотрим стоимость продажи 1 кв.м. склада в различных районах.

 

Рисунок 1.1 - Анализ стоимости предложения 1кв.м. складского помещения, в тыс. руб.

 

По данным диаграммы видно, что наибольшая стоимость была в Самарском районе. Причем в начале рассматриваемого периода цены были наибольшими, а потом снижались от 52 до 45 тыс.р за кв.м. Далее по ценам идут Железнодорожный, Октябрьский и Советский районы. Колебания цен в них достигали порядка 40% (приблизительно от 25 до 40 тыс.р.). Высокая стоимость в этих районах связана с тем, что они расположены в географическом центре города и имеют хорошую транспортную доступность. Следует отметить и высокую цену в Промышленном районе, но это связано с тем, что в последний период был выставлен на продажу 1 объект высокой стоимости. В остальных районах цены были на уровне 5-18 тыс.р и были достаточно стабильны на протяжении всего рассматриваемого периода.

Далее был рассмотрен объем предложения складских помещений.

 

Рисунок 1.2 - Анализ объема предложения складских помещений в г. Самара, шт.

Рисунок 1.3 - Анализ объема предложения складских помещений в г. Самара, шт.

Рисунок 1.4 - Анализ объема предложения складских помещений в г. Самара, шт.

 

Наибольший объем предложения в Кировском районе, порядка 18 объектов. Это связано с тем, что район находится на окраине города, в промышленной зоне. Далее по объему предложения шли Куйбышевский, Железнодорожный и Октябрьский районы (порядка 6 объектов). В остальных районах объем предложения достаточно мал, а в некоторых вообще равен 0. Наибольший объем приходится на 1 квартал 2009 года, т.е. начало рассматриваемого периода и на 3 квартал 2010, т.е. на конец рассматриваемого периода.

Также был рассмотрен объем предложения в зависимости от этажности.

 

Рисунок 1.5 - Анализ объема предложения в зависимости от этажности, шт.

Как видно на диаграмме, наибольшее предложение складов на первом этаже (от 30 до 20 объектов). Так как на первый этаж удобнее погрузить/разгрузить продукцию, в связи с этим многие склады просто состоят из одноэтажного здания. Далее идут цокольные и подвальные помещения (до 8 объектов). В некоторые периоды представлены склады на 2, 3, 4 этажах, но их достаточно мало, это связано с их невостребованностью на рынке.

Далее рассмотрен объем предложения складских помещений в зависимости от площади.

 

Рисунок 1.6 - Анализ объема предложения в зависимости от площади, шт.

складской недвижимость инвестиционный стоимость

Как видно на диаграмме, наибольшей популярностью пользуются складские помещения площадью от 100 до 500 кв.м., так как это оптимальный вариант для покупателей. На втором месте от 500 до 1000. Далее от 1000 до 2000. Прослеживается зависимость стоимости кв.м. от площади. Чем больше площадь, тем меньше цена.

Спрос на складские помещения варьируется от их уровня. Оценочно, в высшей категории спрос удовлетворен на 30%, в низшей на 50%, и в средней на 70%. Подавляющее большинство складских помещений г.Самара относится к категории В и С, которые в основном переоборудованы из зданий промышленного назначения.

Вывод:

В Самаре спрос на услуги складских помещений создают крупные производственные предприятия и федеральные сетевые компании, появившиеся в Самаре в последние годы.

Что касается предложения, на рынке наблюдается дефицит терминалов класса А, так как среди складской недвижимости преобладают объекты, переоборудованные из промышленной недвижимости в склады, не соответствующие этому классу. Имеющиеся склады не приспособлены под профессиональное хранение и относятся скорее к классу В или С. Поэтому крупные компании, которые нуждаются в складах класса А, вынуждены строить собственные комплексы.

Еще одной немаловажной проблемой является то, что рынок логистических услуг формируется позже, чем рынок недвижимости. От того, смогут ли логистические операторы соответствовать требованиям федеральных заказчиков в качественных услугах по хранению и экспедированию грузов, зависит и дальнейшее развитие рынка будут ли компании пользоваться услугами профессиональных операторов или развивать собственное складское хозяйство.

Описание проекта

Исходя маркетингового анализа рынка складской недвижимости, было решено строить складской комплекс в Кировском районе. Так как он будет занимать достаточно большую территорию, то ближе к центру тяжело будет найти свободную территорию таких размеров и будет это стоить довольно дорого.

Рисунок 2.1 - Карта местоположения складского комплекса

 

Был выбран земельный участок площадью 6 Га по улице Товарной. На данной территории будет построено 17 складских помещений площадью 710кв.м. Также предусмотрены широкие подъездные пути к каждому складу и парковка для большегрузных автомобилей, ждущих разгрузки.

Макет и план предполагаемого складского помещения представлен на рисунках 2.2 и 2.3.

 

Рисунок 2.2 – Макет складского помещения

Рисунок 2.3. План складского помещения

 

Ведомость объемов работ

 

Ведомость объемов работ составляется в процессе разработки рабочей документации проекта и включает в себя подробное описание строительных операций, их технических характеристик с проставленными объемами на единицу измерения каждой операции.

В наименовании операции указываются ресурсы, с помощью которых будет выполнятся работа, и их характеристики, а также описание применяемых материалов.

 

Таблица 3.1

Наименование работ и затрат, единица измерения	Кол-во единиц
Разработка грунта с погрузкой на автомобили-самосвалы экскаваторами с ковшом вместимостью 2, 5(1,5-3)м3, группа грунтов 31000 м3 грунта	0,1016
Устройство основания: песчаного 10 м3	1,27
Устройство ленточных фундаментов бетонных 100м3 бетона бутобет.,ж/б в деле	1,016
Устройство перекрытий из сборных железобетонных плит 100 м3 сборного железобетона	1,74
Раствор готовый цементный, марка:75 м3	13,485
Кладка наружных и внутренних стен кирпичных толщиной 640 мм при высоте этажа до 4 м для зданий высотой до 9 этажей 1м3 кладки конструкций	512,35
Устройство кровель из оцинкованной стали без настенных желобов100 м2	7,916
Устройство ворот распашных с установкой столбов металлических100 шт.	0,04
Ворота распашные складчатые: РСВ 3.6х3.6 шт.	8
Элементы перегородок каркасных.Стойки:СК3.6-1; СК3.6-2; СК3.6-4 шт.	8
Установка дверей с тепловой изоляцией: в кирпичных перегородках100 м2	0,042
Двери стальные утепленные двупольные:2ДСУ 2.0х2.1 шт.	1
Кабель до 35 кВ по установленным конструкциям и лоткам с креплением по всей длине массой1 м кабеля, кг, до: 9100 м	0,3
Кабели силовые с медными жилами с поливинилхлоридной изоляцией и оболочкой марки ВВГнг, на напряжение 1000 В, мм2:4х61000 м	0,03
Кабель 2-4-жильный сечением жилы до 16 мм2 с креплением накладными скобами, полосками с установкой ответвительных коробок100 м	9,14
Кабели силовые с медными жилами с поливинилхлоридной изоляцией и оболочкой марки ВВГнг, на напряжение 1000 В, мм2:3х41000 м	0,914
Выключатель одноклавишный утопленного типа при скрытой проводке100 шт.	0,41
Выключатель 1 клавишный скрытой проводки "Люмин" шт.	41
Розетка штепсельная полугерметическая и герметическая100 шт.	0,72
Розетка 2-х гнездная скрытой проводки шт.	72
Светильник с люминесцентными лампами на кронштейнах 100 шт.	0,31
Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром: 25 мм100 м	6,12
Муфта диаметром, мм:25 мм10 шт.	5,7
Крепления для трубопроводов: кронштейны, планки, хомуты кг	7
Гидравлическое испытание трубопроводов систем отопления, водопровода и горячего водоснабжения диаметром: до 50 мм100 м	6,12
Установка радиаторов: чугунных 100 квт	0,79
Установка кранов воздушных1 комплект	34
Прокладка по стенам зданий и в каналах трубопроводов из чугунных канализационных труб диаметром: 100 мм100 м	0,2
Задвижки чугунные 30ч6бр диаметром, мм:250 шт.	2
Крепления для трубопроводов: кронштейны, планки, хомуты кг	1,5
Прокладка по стенам зданий и в каналах трубопроводов из чугунных канализационных труб диаметром: 50 мм100 м	0,6
Крепления для трубопроводов: кронштейны, планки, хомуты кг	4,12
Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром: 20 мм100 м	0,45
Краны шаровые полнопроходные муфтовые для воды, пара, масла 11б27п1 давлением 16кгс/см2, диаметр, мм:20 шт.	6
Крепления для трубопроводов: кронштейны, планки, хомуты кг	2
Установка унитазов с бачком непосредственно присоединенным10 комплектов	0,4
Установка умывальников одиночных:с подводкой холодной воды10 комплектов	0,2
Установка смесителей 10 шт.	0,2
Устройство дорожной одежды, 1000 м2	2,2

 

Локальная смета

 

Локальные сметы (расчеты) составляются:

а) по зданиям и сооружениям:

• на строительные работы, специальные строительные работы, внутренние санитарно-технические работы, внутреннее электроосвещение, электросиловые установки, на монтаж и приобретение технологического и других видов оборудования, контрольно-измерительных приборов (КИП) и автоматики, слаботочных устройств (связь, сигнализация и т. п.), приобретение приспособлений, мебели, инвентаря и др,;

б) по общеплощадочным работам:

• на вертикальную планировку, устройство инженерных сетей, путей и дорог, благоустройство территории, малые архитектурные формы.

В локальных сметах производится группировка данных в разделы по отдельным конструктивным элементам здания (сооружения), видам работ и устройств. Порядок группировки должен соответствовать технологической последовательности работ и учитывать специфические особенности отдельных видов строительства. По зданиям и сооружениям может быть допущено разделение на подземную часть (работы «нулевого цикла») и надземную часть.

Локальная смета может иметь разделы:

• по строительным работам — земляные работы; фундаменты и стены подземной части; стены; каркас; перекрытия, перегородки; полы и основания; покрытия и кровли; заполнение проемов; лестницы и площадки; отделочные работы; разные работы (крыльца, отмостки и прочее) и т. п.;

• по специальным строительным работам — фундаменты под оборудование; специальные основания; каналы и приямки; обмуровка, футеровка и изоляция; химические защитные покрытия и т. п.;

• по внутренним санитарно-техническим работам — водопровод, канализация, отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха и т. п.;

• по установке оборудования — приобретение и монтаж технологического оборудования; технологические трубопроводы; металлические конструкции (связанные с установкой оборудования) и т. п.

Локальные сметы составляются по форме № 4.

Таблица 4.1

	Склад
	(наименование стройки)
					УТВЕРЖДАЮ
Подрядчик					Заказчик
ОАО "Славянка"					СГАСУ
		ЛОКАЛЬНАЯ СМЕТА № ЛС-140
	Строительство хозяйственного склада
	(наименование работ и затрат)
	Склад
	(наименование объекта)
	Основание:	Проектная документация
Составлена в ценах 2001 г.			Пересчет в цены			Сметная стоимость					6923974,5 руб.
				Стоимость единицы, руб.		Общая стоимость, руб.				Затраты труда, чел.-ч,
№ п.п.	Шифр и номер позиции норматива	Наименование работ и затрат, единица измерения	Кол-во единиц	всего	эксплуатация машин	всего	оплата труда	эксплуатация машин		Рабочих машинистов
				оплата труда	в т.ч. оплата труда			в т.ч. оплата труда		на единицу		всего
1	2	3	4	5	6	7	8	9		10		11
		Земляные работы
1	01-01-012-3	Разработка грунта с погрузкой на	0,1016	3188,5	3086,34	324	10	314		8,63		1
		автомобили-самосвалы		99,33	494,1			50		28,07		3
		экскаваторами с ковшом
		вместимостью 2, 5(1,5-3)м3,
		группа грунтов 3
		1000 м3 грунта
2	23-01-001-1	Устройство основания:песчаного	1,27	565,55	31,62	718	137	40		10,2		13
		10 м3		108,12	5,38			7		0,35
		Прямые затраты по разделу				1042	147	354				14
		"Земляные работы" с учетом						57				3
		коэффициентов
		Итоги по разделу "Земляные
		работы"
		Стоимость строительных работ				1444
		в том числе:
		прямые затраты				1042	147	354				14
								57				3
		накладные расходы				244
	МДС	Наружные сети водопровода,				187
	81-33.2004	канализации, теплоснабжения,
	прил.4 п.18	газопроводы 130% от ФОТ=144
	МДС	Земляные работы, выполняемые				57
	81-33.2004	механизированным способом 95% от
	прил.4 п.1.1	ФОТ=60
		сметная прибыль				158
	Письмо	Наружные сети водопровода,				128
	АП-5536/06	канализации, теплоснабжения,
	прил.1 п.18	газопроводы 89% от ФОТ=144
	Письмо	Земляные работы, выполняемые				30
	АП-5536/06	механизированным способом 50% от
	прил.1 п.1.1	ФОТ=60
		Итого по разделу "Земляные				1444
		работы"
		Фундаменты
3	06-01-001-20	Устройство ленточных фундаментов	1,016	53280,27	2748,94	54133	3844	2793		337,48		343
		бетонных		3783,15	347,29			353		22,61		23
		100м3 бетона бутобет.,ж/б в деле
		Прямые затраты по разделу				54133	3844	2793				343
		"Фундаменты" с учетом						353				23
		коэффициентов
		Итоги по разделу "Фундаменты"
		Стоимость строительных работ				61268
		в том числе:
		прямые затраты				54133	3844	2793				343
								353				23
		накладные расходы				4407
	МДС	Бетонные и железобетонные				4407
	81-33.2004	монолитные конструкции в
	прил.4 п.6.1	строительстве промышленном 105%
		от ФОТ=4197
		сметная прибыль				2728
	Письмо	Бетонные и железобетонные				2728
	АП-5536/06	монолитные конструкции в
	прил.1 п.6.1	строительстве промышленном 65%
		от ФОТ=4197
		Итого по разделу "Фундаменты"				61268
		Перекрытия
4	29-01-210-2	Устройство перекрытий из сборных	1,74	43326,59	3229,25	75388	69769	5619		2979		5183
		железобетонных плит		40097,34
		100 м3 сборного железобетона
5	C402-3	Раствор готовый цементный,	13,485	352,5		4753
	код:402 0003	марка:75
		м3
		Прямые затраты по разделу				80141	69769	5619				5183
		"Перекрытия" с учетом
		коэффициентов
		Итоги по разделу "Перекрытия"
		Стоимость строительных работ				233633
		в том числе:
		прямые затраты				80141	69769	5619				5183
		накладные расходы				101165
	МДС	Тоннели и метрополитены -				101165
	81-33.2004	закрытый способ работ 145% от
	прил.4 п.23.1	ФОТ=69769
		сметная прибыль				52327
	Письмо	Тоннели и метрополитены -				52327
	АП-5536/06	закрытый способ работ 75% от
	прил.1 п.23.1	ФОТ=69769
		Итого по разделу "Перекрытия"				233633
		Стены
6	08-02-014-17	Кладка наружных и внутренних	512,35	749,41	49,1	383960	31960	25157		5,35		2741
		стен кирпичных толщиной 640 мм		62,38	6,61			3387		0,43		220
		при высоте этажа до 4 м для
		зданий высотой до 9 этажей
		1м3 кладки конструкций
		Прямые затраты по разделу				383960	31960	25157				2741
		"Стены" с учетом коэффициентов						3387				220
		Итоги по разделу "Стены"
		Стоимость строительных работ				455361
		в том числе:
		прямые затраты				383960	31960	25157				2741
								3387				220
		накладные расходы				43123
	МДС	Конструкции из кирпича и блоков				43123
	81-33.2004	122% от ФОТ=35347
	прил.4 п.8
		сметная прибыль				28278
	Письмо	Конструкции из кирпича и блоков				28278
	АП-5536/06	80% от ФОТ=35347
	прил.1 п.8
		Итого по разделу "Стены"				455361
		Кровля
7	12-01-007-08	Устройство кровель из	7,916	11451,1	70,74	90647	8486	560		90,85		719
		оцинкованной стали без настенных		1072,03	9,68			77		0,63		5
		желобов
		100 м2
		Прямые затраты по разделу				90647	8486	560				719
		"Кровля" с учетом						77				5
		коэффициентов
		Итоги по разделу "Кровля"
		Стоимость строительных работ				106489
		в том числе:										Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:   123456  Сейчас читают про: ВЫПИСКА, ХРАНЕНИЕ И ПРИМЕНЕНИЕ ЛЕКАРСТВЕННЫХ СРЕДСТВ Методы воспитания Туристские маршруты и их типы Планировочная структура города Основные черты сходства и различия культуры Древней Греции и Древнего Рима Основные формы безналичных расчётов в РФ Самый сильный аргумент, почему эволюция человека не могла быть Если бы всемогущий Бог надумал переделать мир и спросил моего совета, то я бы окружил каждую страну Ла-Маншем. А атмосфера должна быть такой, чтобы каждого, кто попытается летать, охватывало пламя. © Черчилль ==> читать все изречения... 5984 5941 Понравился сайт? Поделись им с друзьями: