Согласование результатов оценки и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки, должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный способ согласования, а также все сделанные при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

Данные по затратному подходу более полны и достоверны, так как основные данные для расчета были взяты из нормативных источников. Так же при расчете затратным подходом было принято наименьшее количество допущений. Потому что сравнительный и доходный подходы больше учитывают ситуацию на рынке недвижимости, а рыночные данные не всегда полно отражают действительную ситуацию на рынке. Следовательно, затратному подходу были присвоены большие веса по критериям «Полнота информации», «Достоверность» и «Допущения, принятые в расчетах».

Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, сделки по которым произошли сравнительно недавно, следовательно, ему присвоен больший вес по критерию «Способность учитывать конъюнктуру рынка».

Доходный подход основан на прогнозировании доход от объекта недвижимости, следовательно, ему присвоен больший вес по критерию «Способность прогнозировать во времени».

Затратный подход основан на учете затрат на строительство объекта и различных видов износа конструктивных элементов и объекта в целом, следовательно ему присвоен больший вес по критерию «Способность учитывать конструктивные особенности».

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода (таблица 8.1).

 

Таблица 8.1- Согласование результатов оценки

Подход к оценке	Результат расчета стоимости	Весовой коэффициент	Доля подхода в общей стоимости
Затратный подход	14518752,38	0,400	5407500,95
Сравнительный подход	14543458,26	0,292	3954689,81
Доходный подход	14003485,08	0,308	4005073,41
Взвешенная стоимость недвижимого имущества с учетом НДС, р			14367264,18

 

Таким образом, рыночная стоимость складского помещения, расположенного по адресу: г.Самара, ул. Товарная, общей площадью 710 кв.м., включая НДС, составляет: 14367264,18 рублей.

График расходов и доходов по проекту

 

Предприятие решило, что целесообразно продать десять складов и семь сдать в аренду.

Складские помещения продавались по рыночной цене, стоимость продажи одного склада составила 14367264,18 рублей. Исходя из маркетингового анализа аренды складской недвижимости, склады сдаются в аренду по стоимости 175 рублей за 1 кв.м., общая площадь склада 710 кв.м.

Таблица 9.1 - График поступления денежных средств от продажи складов

Вид дохода		Период, года						Всего
		1	2	3	4	14	15
Продажа	кол-во	7	2	1	0	0	0	10
	стоимость	100570849,3	28734528,36	14367264,18	0	0	0	143672641,8
Аренда	кол-во	5	6	7	7	7	7	7
	стоимость	8520000	10224000	11928000	11928000	11928000	11928000	42600000

 

Далее сведем все расходы и доходы по проекту в одну таблицу.

 

Таблица 9.2 - График расходов и доходов по проекту

	Период, года
	0	1	2	3	4	14	15
Расходы	-214321049	0	0	0	0	0	0
Доходы	109090849,3	38958528,36	26295264,18	11928000	11928000	11928000	186272641,8

Расчет экономических показателей эффективности проекта

 

После того как сформирован проект посчитаны доходы и расходы необходимо проверить его на технико-экономические показатели: срок окупаемости, простая норма рентабельности, чистая текущая стоимость, индекс рентабельности и внутренняя норма доходности.

Для расчета этих показателей нам необходимо рассчитать ставку дисконта. Расчет будет производится методом кумулятивного построения.

По методу кумулятивного построения величина ставки дисконтирования определяется как сумма безрисковой ставки и надбавок на риск.

Безрисковую ставку дохода принимаем на уровне ставки рефинансирования ЦБ РФ, а именно 7,75%.

Эта величина должна быть увеличена на поправку за риски.

Надбавку за риск владения объектом примем на уровне страховой премии за помещения сходного функционального назначения, то есть в размере 0,5 %.

Надбавка за низкую ликвидность для вложений в имущество обусловлена тем, что денежные средства, вложенные в имущество нельзя вернуть незамедлительно. От момента принятия решения о продаже имущества до получения денег за неё проходит некоторое время – среднее время рыночной экспозиции. За это время продавец несет потери в размере недополученного дохода от задержки денежных средств, а покупатель может получить доход от роста цен на имущество.

Расчет надбавки за низкую ликвидность проводился по формуле:

Сл (%) = Т * (Ск – Тр* abs(Тр/Ск)),

 

Где Т – рыночный срок экспозиции (в среднем по офисным помещениям он равен 6 месяцев);

Ск – ставка по доступному кредиту (взята на уровне Сбербанка и равняется 17%);

Тр – прогнозируемый темп роста цен (после мирового экономического кризиса цены на недвижимость не до конца восстановились и поэтому темп роста равняется примерно 0,6%).

Таблица 10.1 – Расчет поправки за низкую ликвидность

Показатель	Ставка	Источник
Ставка по доступному кредиту	17,00%	http://sberbank.ru/moscow/ru/s_m_business/credits/new/
Прогнозируемый Темп роста цен	0,60%	http://www.samarastat.ru/bgd_free/DOCL1136/isswww.exe/i160220r.htm
Рыночный срок экспозиции, месяцы	6	http://www.nrn.ru/article.shtml?id=5061&sstr
Надбавка за низкую ликвидность	8,49%	Сл (%) = Т * (Ск – Тр* abs(Тр/Ск)).

Надбавку за менеджмент рассчитаем по формуле:

 

Су = Сду * d /(1-d); где:

 

Сду = Сдб +Св +Сл – безрисковая ставка дисконтирования с учетом поправок на риск владения и риск низкой ликвидности;

d – рыночная скидка к цене объекта из-за потери дохода при наступлении рисков (т.е. плохом качестве менеджмента).

Рыночная скидка по выборке составляет от 10% до 25% в зависимости от конъюнктуры рынка. В работе ставка была принята 10%. Расчет приведен в таблице 10.2:

 

Таблица 10.2 – Расчет поправки на управление

Безрисковая ставка	7,75%
Надбавка за риск владения	0,50%
Надбавка за низкую ликвидность	8,49%
Ставка дисконта без управления	16,74%
Рыночная скидка от потери дохода	10,00%
Надбавка за управление	1,86%

 

Таким образом, расчет ставки дисконтирования приведен в таблице 10.3. Она равняется 18,6%.

 

Таблица 10.3 – Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения

Показатель	Значение
Безрисковая ставка	7,75%
Поправка за низкую ликвидность	8,49%
Страховая премия	0,50%
Поправка на управление	1,86%
Ставка дисконтирования	18,60%

Далее произведем дисконтирование доходов от продажи склада.

 

Таблица 10.4 – Дисконтированные расходы и доходы

	Период, года
	0	1	2	3	14	15
Расходы	-105230200
Доходы		32848674,84	18694254,91	7150123,832	1094918,98	923203,19
Сальдо		-72381525,20	-53687270,29	-46537146,46	-488357,37	434845,82

 

Срок окупаемости будем рассчитывать методом сальдо.

 

,

 

где Т’_ - последний год, когда сальдо было отрицательным, С – сальдо, 12 – месяцев.

Чистая текущая стоимость:

 

,

 

где I0 – инвестиционные вложения, Фk – результат инвестиционной деятельности, i – ставка дисконта

NPV > 0 проект принимается

Индекс рентабельности:

 > 1 проект принимается

Внутренняя норма доходности:

Так как внутренняя норма доходности очень велика, рассчитаем NPV при i = 42 %

Стоимость источника финансирования 11 % - ставка по кредиту. Следовательно, так как IRR > стоимости источника финансирования, поэтому схема финансирования принимается.