Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения

При рассмотрении законопроекта «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» во II чтении он был дополнен новой статьей 9 «Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения».

В данной статье законодатель установил, что срок аренды не может превышать сорок девять лет, минимальный срок аренды устанавливается законом субъекта Российской Федерации, площадь арендуемых земель одним арендатором не ограничивается, арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность, допускается аренда земельного участка, находящегося в общей долевой собственности с множественностью лиц со стороны арендодателей и другие особенности аренды.

Рассматривая специфику аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения,  существенным условием данного договора должен признаваться срок. Для целей стимулирования арендодателя к заключению долгосрочных договоров (что необходимо для большей стабильности сельскохозяйственного производства) предлагается распределить обязанность по обеспечению плодородия земель следующим образом. В случаях заключения договора аренды на срок более пяти лет на арендатора необходимо в законодательном порядке возложить обязанность по комплексному осуществлению мероприятий в целях улучшения плодородия земель. При сроке договора менее пяти лет данная обязанность должна быть возложена на арендодателя.

Необходимо для обеспечения стабильного пользования земельным участком установить, что размер арендной платы при аренде земель сельскохозяйственного назначения может пересматриваться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в течение трех лет (а в настоящее время по общему правилу ст. 614 ГК этот срок составляет один год).

Передача земельного участка сельскохозяйственного назначения в пользование возможна не только по договору аренды, но и ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Основанием возникновения отношений по безвозмездному срочному пользованию, когда земельный участок выделяется органом публичной власти, необходимо рассматривать сложный юридический состав, элементами которого являются административный акт о выделении земельного участка в пользование и заключаемый на его основе договор, который должен квалифицироваться как договор безвозмездного срочного пользования (ссуды), и в этом случае к данным отношениям могут и должны применяться положения гл. 36 ГК РФ "Безвозмездное пользование". Для возникновения отношений безвозмездного срочного пользования между субъектами частной собственности достаточно заключения договора ссуды.[9]