Глава 7. Раздел жилого дома

 

Как правило, раздел жилого дома и земельного участка происходит при наследовании имущества, если наследников несколько, или при расторжении брака.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Земельный участок и расположенный на нем жилой дом, приобретенные во время брака, при разводе могут быть разделены между супругами по их соглашению, удостоверенному нотариально или в судебном порядке.

Для раздела земельного участка и жилого дома по соглашению супругов необходимо его составить в письменной форме и подписать. Поскольку соглашение о разделе имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено, готовить текст такого документа можно как самостоятельно, так и в нотариальной конторе.

В соглашении о разделе жилого дома необходимо указать место составления документа, дату его подписания, ФИО супругов, их место жительства, условия соглашения и имущество, которое будет передаваться одному и другому супругу. Для этого необходимо определить доли каждого супруга в общем имуществе.

При разделе жилого дома в натуре следует учитывать, что образуемые в результате такого раздела жилые помещения должны иметь возможность эксплуатироваться независимо друг от друга, т.е. иметь раздельные входы и собственные коммуникации.

Указанная позиция была изложена в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", в соответствии с пп. "а" п. 6 которого доля подлежит выделу, когда есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, - отдельный вход и независимые коммуникации, которая также должна оставаться пригодной для проживания.

Обратите внимание: до составления соглашения о разделе дома необходимо убедиться в технической возможности такого раздела. В некоторых случаях раздел дома в натуре возможен только после реконструкции дома.

Стоимость выделяемых помещений должна быть пропорциональна выделяемой доле. Если добиться равных долей невозможно, собственник, которому будет выделена меньшая доля, должен получить денежную компенсацию. Условие о размере такой компенсации и порядке ее выплаты обязательно прописывается в соглашении о выделе доли (п. 7, 9, 11 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ).

При разделе земельного участка необходимо учитывать и соблюдать требования законодательства о минимальном размере земельного участка.

До составления соглашения необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит межевой план на земельный участок и технический план на дом. Помимо этих документов, в нотариальную контору нужно будет представить правоустанавливающие документы на земельный участок и дом.

После нотариального удостоверения соглашения о разделе дома можно обращаться с документами для регистрации права.

Для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество потребуются следующие документы:

1) документы, удостоверяющие личность заявителей (паспорт);

2) заявления о государственной регистрации прав на доли имущества, определенные в соглашении, от каждой из сторон;

3) нотариально удостоверенное соглашение об определении долей в праве совместной собственности;

4) свидетельство о заключении брака или справку об актовой записи о браке для подтверждения приобретения имущества в браке;

5) свидетельство о расторжении брака (при наличии);

6) правоустанавливающие документы на имущество.

За государственную регистрацию права собственности на долю дома, определенную по соглашению, необходимо уплатить госпошлину. Госпошлина за регистрационные действия в отношении дома, разделенного при разводе, составляет 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Госпошлина за регистрацию права собственности на земельный участок составляет (пп. 22, 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

- 350 руб. - в отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства;

- 2 тыс. руб. - в иных случаях.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7.

Заявление о регистрации права собственности и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:

- в отделение Росреестра или через МФЦ;

- почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (подлинность подписи на заявлении должна быть нотариально удостоверена, и к заявлению следует приложить копию паспорта);

- в форме электронных документов через Интернет с помощью официального сайта Росреестра.

Срок государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов составляет (п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации):

- три рабочих дня со дня приема Росреестром заявления и необходимых документов;

- один рабочий день, следующий за днем поступления документов, в случае их направления в электронной форме;

- пять рабочих дней с даты приема заявления и документов в случае их подачи через МФЦ.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (если указать соответствующую просьбу в заявлении).

В случае отсутствия согласия между супругами о разделе имущества им придется обращаться в суд. В суд может обратиться заинтересованный в разделе дома супруг, при этом он вправе в судебном порядке требовать раздела имущества, в том числе выдела в натуре своей доли из общего имущества. Ответчиком по делу будет второй супруг.

Определение долей в этом случае будет осуществляться в судебном порядке, при этом, по общему правилу, доли признаются равными. Иногда суд вынужден отходить от правила о равных долях в связи с тем, что технически разделить дома на две равные части возможно лишь в редких случаях.

В исковом заявлении о разделе имущества в виде земельного участка и жилого дома следует указать индивидуальные характеристики объектов недвижимости (адреса, кадастровые номера, площадь, вид разрешенного использования и т.д.), дату и основание приобретения объектов недвижимости, их цену. В иске необходимо сослаться на межевой и технический планы, подготовленные кадастровым инженером, и указать, какое имущество и в каких долях следует выделить истцу, а какое ответчику.

В исковом заявлении, где среди требований будет указан выдел доли дома в натуре, следует описать жилой дом, доля в праве собственности на который предполагается к выделу в натуре, порядок пользования помещениями в доме и то помещение (помещения), которое предполагается к выделу в счет доли истцу и ответчику. В случае несоразмерности доли нужно указать на конкретный размер компенсации и привести ее расчет.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

1) копии искового заявления по количеству участвующих в деле лиц;

2) документ об уплате госпошлины, при расчете которой следует исходить из цены иска;

3) свидетельство о заключении брака или справку об актовой записи о браке для подтверждения приобретения имущества в браке;

4) свидетельство о расторжении брака или решение суда о расторжении брака;

5) правоустанавливающие документы на спорное имущество;

6) документы, подтверждающие стоимость имущества (выписка из ЕГРН или отчет о рыночной стоимости);

7) межевой план земельного участка;

8) технический план дома.

В случае если дом построен до 1 января 2013 г., в БТИ нужно получить технический паспорт.

Исковое заявление о разделе дома подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения этого недвижимого имущества.

При рассмотрении дела может потребоваться проведение строительно-технической и землеустроительной экспертизы, в результате которой эксперт определяет возможность выдела в натуре доли в жилом доме и раздела земельного участка.

Суд, учитывая заключение эксперта, определяет доли супругов в спорном имуществе.

При обращении в суд с иском о разделе дома следует учитывать следующие особенности.

Если выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. При этом супругу, получившему имущество, стоимость которого меньше причитающейся ему доли, может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

Если земельный участок приобретен супругом до вступления в брак или получен в дар либо в порядке наследования, то такое имущество является его собственностью и разделу не подлежит. При этом дом, построенный во время брака на таком участке, является совместной собственностью супругов и может быть разделен.

Если жилой дом еще не достроен, суд делит объект незавершенного строительства между супругами, при условии, что есть возможность определить отдельные подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано сторонами. Срок для подачи апелляционной жалобы составляет один месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу после рассмотрения ее вышестоящим судом, если обжалуемое решение не было отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно.