Договор купли-продажи жилого дома

Если жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности, а земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, то при продаже дома покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец.

Договор купли-продажи жилого дома составляется в письменной форме. Он должен содержать описание и стоимость жилого дома, перечень проживающих в нем лиц, а также сведения о земельном участке, на котором он расположен.

В соответствии со ст. 273, 552 ГК РФ установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. При переходе права собственности на жилой дом к покупателю переходит также право собственности на принадлежащий продавцу земельный участок, занятый таким домом и необходимый для его использования.

Если жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности, а земельный участок - на ином вещном праве, например, на праве:

- пожизненного наследуемого владения (если земельный участок предоставлен до 30 октября 2001 г.);

- постоянного (бессрочного) пользования (если земельный участок предоставлен до 30 октября 2001 г.);

- безвозмездного пользования;

- аренды, покупатель жилого дома приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома. При этом продать дом можно без согласия собственника участка, если иное не следует из закона или договора.

Таким образом, перед заключением договора купли-продажи необходимо убедиться, что условия предоставления продавцу земельного участка не предусматривают необходимость получения согласия на совершение сделки от собственника участка. В случае если необходимость получения согласия прописана в договоре, до заключения сделки следует обратиться за его получением к собственнику земельного участка. В противном случае договор купли-продажи может быть оспорен в судебном порядке.

Существенными условиями договора купли-продажи жилого дома являются:

1) данные, позволяющие идентифицировать продаваемый жилой дом (кадастровый номер, точный адрес, площадь);

2) сведения о правоустанавливающих документах, дате и номере регистрации права собственности продавца в ЕГРН;

3) цена жилого дома, порядок и сроки ее уплаты;

4) сведения о проживающих в доме лицах, сохраняющих право пользования им после продажи.

В договоре купли-продажи жилого дома следует указать вид права, на котором продавцу принадлежит земельный участок под жилым домом, и основания его возникновения, а также сведения о земельном участке (кадастровый номер, площадь, адрес участка, категорию земель и вид разрешенного использования).

Договор купли-продажи жилого дома заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилого дома не требуется, кроме случаев заключения сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделок по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на жилой дом. В остальных случаях договор купли-продажи может быть нотариально удостоверен по желанию сторон сделки.

Переход права собственности по договору купли-продажи жилого дома подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН.

С 1 февраля 2019 г. при нотариальном удостоверении договора купли-продажи жилого дома заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого.

Стороны сделки могут представить документы на регистрацию самостоятельно.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи.

Доходы от продажи жилого дома облагаются НДФЛ, если имущество находилось в собственности менее установленного минимального срока.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

- право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с СК РФ;

- право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;

- право собственности на объект получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.