Договор найма специализированного жилого помещения

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст. 100 ЖК РФ).

Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в письменной форме. Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет в данном случае ее недействительности. Правовое последствие такого "несоблюдения" состоит в другом: в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания, подтверждающие, что сделка была совершена на определенных условиях.

Право пользования специализированным жилым помещением возникает на основании решения о предоставлении жилья и заключения договора найма. Статья 100 ЖК РФ определяет понятие договора найма специализированного жилого помещения, устанавливает существенные условия договора, очерчивает права и обязанности сторон. В соответствии с этой статьей пользование жилым помещением (согласно виду специализированного жилья) осуществляется по договору:

найма служебного жилого помещения (ст. 93, 104);

найма жилого помещения в общежитии (ст. 94, 105);

найма жилого помещения маневренного фонда (ст. 95, 106);

найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96, 107);

найма жилого помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами (ст. 97, 108).

В договоре найма указываются члены семьи нанимателя.

Помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан используются по договору безвозмездного пользования (ст. 98 и 109 ЖК РФ).

Права и обязанности нанимателей специализированных жилых помещений содержатся в типовых договорах найма каждого вида таких помещений (конечно, исключая жилье, предназначенное для социальной защиты отдельных категорий граждан - ст. 98, 109 ЖК РФ).

Наниматель специализированного жилого помещения имеет право:

пользоваться жильем в соответствии с его назначением, а также общим имуществом многоквартирного дома: местами общего пользования в общежитии и проч.;

на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения;

в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения;

получать субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных ст. 159 ЖК РФ.

Наниматель специализированного жилого помещения обязан соблюдать правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Правительством РФ, не нарушать права и законные интересы граждан, проживающих в жилом помещении, соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования (ст. 17 ЖК РФ).

На него также возлагается ряд обязанностей, которые несет наниматель жилого помещения по договору социального найма (см. ч. 5 ст. 100 ЖК РФ):

использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом РФ (ст. 17);

обеспечивать сохранность жилого помещения;

поддерживать надлежащее состояние жилья;

проводить его текущий ремонт;

своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 5 ст. 67 ЖК РФ). Эта обязанность возникает с момента заключения договора найма. Несвоевременная оплата жилого помещения и коммунальных услуг влечет взимание пени в размере и в порядке, установленных ст. 155 ЖК РФ. Размер оплаты жилого помещения в домах системы социального обслуживания, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитии, если в одной комнате живет несколько человек, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

Статья 100 ЖК РФ предусматривает применение к специализированному жилью правил ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ. Это означает, что наниматель специализированного жилого помещения также обязан: допускать в занимаемое жилое помещение в заранее согласованное время представителей наймодателя; при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю в надлежащем состоянии (подп. "л" и "к" п. 4 Типового договора социального найма*(11)).

Кроме того, к пользованию специализированным жильем (за исключением служебного) применяются правила ст. 69 ЖК РФ "Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма".

Следует отметить, в частности, положение ч. 2 ст. 69, согласно которому члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права иобязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Что касается наймодателя, то помимо права требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 100 ЖК РФ) он вправе требовать расторжения договора найма жилого помещения в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, условий договора найма (ч. 3 ст. 101 ЖК РФ).

Помимо обязанностей, предусмотренных ст. 65 ЖК РФ, применяемой и к специализированному жилью (ч. 5 ст. 100 ЖК РФ), наймодатель также обязан принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического оборудования к эксплуатации в зимних условиях (подп. "е" п. 5 Типового договора социального найма жилого помещения) и т.д. - см. ч. 3 ст. 65 ЖК РФ.

Правительство РФ приняло постановление от 26.01.2006 N 42, которым утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений.

1) Договор найма жилого помещения маневренного фонда Жилье в маневренном фонде, как и прочие специализированные жилые помещения, предназначено для временного проживания. Пользование такими жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения маневренного фонда.

Жилое помещение маневренного фонда предназначено для временного проживания: а) граждан на период капитального ремонта или реконструкции дома, в котором они занимают жилье по договору социального найма; б) лиц, взявших кредит под залог жилого помещения, на которое обращено взыскание; в) граждан, у которых единственное жилое помещение стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (см. ст. 95). Законодательством могут быть определены иные категории граждан, которым предоставляются жилые помещения маневренного фонда.

Согласно ст. 95 ЖК РФ жилые помещения маневренного фонда предоставляются гражданам, занимающим жилье по договору социального найма в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции. В отношении иных граждан (например, собственников), проживающих в этом доме, законодатель подобного не предусматривает.

Жилищный кодекс РФ не определяет порядок предоставления жилых помещений маневренного фонда в случае утраты гражданами жилья в связи с обращением на него взыскания (п. 2 ст. 95, п. 2 ч. 2 ст. 106). По вопросу обращения взыскания на заложенное имущество следует руководствоваться ст. 348-350, 447 и 448 ГК РФ.

Жилыми помещениями маневренного фонда согласно п. 3 ст. 95 ЖК РФ подлежат обеспечению граждане, у которых единственное жилье стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств. Договор найма в этом случае заключается до завершения расчетов с гражданами либо до предоставления им жилых помещений публичных форм собственности. По вопросам расчетов с собственником жилых помещений следует руководствоваться ст. 32 ЖК РФ. Что касается предоставления жилых помещений (в случае непригодности жилья, занимаемого по договору социального найма), то оно осуществляется в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. 87, 89 ЖК РФ.

Истечение периода, на который заключен договор найма помещения маневренного фонда, является основанием прекращения этого договора (ст. 106 ЖК РФ).

Договор может быть расторгнут (ст. 101 ЖК РФ) при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по договору найма, а также в случаях, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ (невнесение платы, разрушение или повреждение жилья и проч.).

В случае расторжения или прекращения договора граждане должны освободить жилое помещение. В случае отказа - выселение осуществляется на основании решения суда без предоставления другого жилья (ст. 103 ЖК РФ).

Жилье маневренного фонда предоставляется из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.

2) Договор найма жилого помещения в общежитиях

Договор найма жилого помещения в общежитиях заключается с гражданами на период их работы, службы или учебы. Такие помещения предоставляются из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.

Под общежитие передаются специально построенные или переоборудованные дома либо части домов.

Согласно ч. 3 ст. 94 ЖК РФ общежития укомплектовываются мебелью и другими предметами, необходимыми для проживания граждан. Договор найма жилого помещения в общежитиях прекращается по окончании (истечении) периода работы, службы, учебы и т.д. Он прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения. Договор прекращается также при переходе права собственности на жилое помещение (передаче жилья в хозяйственное ведение или оперативное управление иному юридическому лицу), и новый собственник (юридическое лицо) не является стороной трудового договора с гражданином - нанимателем жилого помещения в общежитии.

Договор найма жилого помещения в общежитии может быть расторгнут в случаях досрочного расторжения трудового договора, досрочного увольнения со службы и т.п.

Договор может быть расторгнут также (ст. 101 ЖК РФ) при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по договору найма и в случаях, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ (невнесение платы, использование жилья не по назначению и проч.).

В случаях прекращения или расторжения договора найма жилого помещения в общежитии граждане должны освободить жилые помещения. В случае отказа освободить жилье указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 103 ЖК РФ). Однако это правило имеет исключение.

Оно касается лиц, перечисленных в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ (члены семьи лиц, погибших при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей, пенсионеры по старости, члены семьи умершего работника, инвалиды I и II групп, получившие трудовое увечье, и проч.). Указанным гражданам другое жилье предоставляется (при выселении), если они не имеют жилого помещения как собственники или как наниматели по договору социального найма и не являются членами семьи нанимателя либо собственника и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Следует обратить внимание и на ст. 13 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(12). Названная статья предусматривает, что граждане, которые проживают в общежитиях, предоставленных им до введения ЖК РФ в действие, и состоят на учете в качестве нуждающихся или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены, если их выселение не допускалось ранее действующим законодательством.

3) Договор найма служебного жилого помещения

Договор найма служебного жилья заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности. Таким образом, служебное жилье предоставляется не в целях удовлетворения жилищных потребностей гражданина, а в связи с выполнением определенных обязанностей (работа, служба и т.п.). Служебное жилое помещение предоставляется на основании:

решения собственника (действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или орган местного самоуправления) или уполномоченных им лиц (ст. 99 ЖК РФ). В качестве уполномоченных могут выступать администрации предприятий, учреждений, командование воинской части и т.п.;

договора найма служебного жилого помещения.

Предметом этого договора может быть только отдельная квартира.

Договор найма прекращается, как правило, по окончании службы или истечении срока должностных полномочий нанимателя. Он прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения (ст. 102 ЖК РФ). Договоры найма не могут быть прекращены, если при переходе права собственности на жилье (а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу) новый собственник (юридическое лицо, которому передано жилое помещение) является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилья (ч. 2 ст. 102 ЖК РФ).

Договор найма служебного жилого помещения может быть расторгнут в случаях досрочного расторжения трудового договора, досрочного увольнения со службы и т.п., а также (см. ст. 101 ЖК РФ) при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по договору и в случаях, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ (невнесение платы, использование жилья не по назначению и проч.).

В случаях прекращения или расторжения договора найма служебного жилого помещения граждане должны освободить жилое помещение. При отказе указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 103 ЖК РФ). Однако это правило имеет исключение.

Статьей 103 ЖК РФ предусматриваются случаи выселения из специализированного жилья с предоставлением другого жилого помещения. С предоставлением другого жилья (ч. 2 ст. 103) выселяются: граждане, которые не имеют жилья на праве собственности или пользования по договору социального найма, а также не являются членами семьи собственника либо нанимателя по такому договору и состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях.

4) Договор найма жилого помещения для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев

По договорам найма жилые помещения предоставляются для временного поселения граждан, которые в установленном федеральным законом порядке признаны вынужденными переселенцами или беженцами.

Постановлениями Правительства РФ от 08.11.2000 N 845 и от 09.04.2001 N 275 предусматривается формирование фондов жилья для вынужденных переселенцев и беженцев и их использование.

Согласно Закону РФ от 19.02.93 N 4530-I "О вынужденных переселенцах" и Федеральному закону от 19.02.93 N 4528-I "О беженцах" жилые помещения указанным лицам предоставляются в порядке очередности принятия на учет, устанавливаемой территориальными органами миграционной службы. При этом учитываются и члены семьи, также признанные вынужденными переселенцами или беженцами.

Жилые помещения указанным гражданам предоставляются:

при отсутствии возможности самостоятельно определить место жительства на территории Российской Федерации;

если ни один из членов семьи не имеет жилья на праве собственности или по договору жилищного найма.

Статья 108 ЖК РФ предусматривает принятие федеральных законов, устанавливающих порядок предоставления жилых помещений вынужденным переселенцам или беженцам. Впредь до этого момента указанные вопросы подлежат регламентации актами, изданными до принятия ЖК РФ (см. ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(13)).

Обеспечение вынужденных переселенцев и беженцев жильем для временного поселения предусматривается:

Положением о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 08.11.2000 N 845;

Положением о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании, утв. постановлением Правительства РФ от 09.04.2001 N 275.

Согласно Положению о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев фонд для временного поселения этих лиц предоставляет им жилье (жилые дома, квартиры, общежития и другие жилые помещения) в течение срока действия статуса вынужденного переселенца. Подобным образом формируется и фонд для временного поселения лиц, признанных беженцами.

Указанные фонды создаются за счет федерального бюджета; жилые помещения являются федеральной собственностью и находятся в оперативном управлении соответствующих территориальных органов.

Используются эти фонды на основе Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев и Положения о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании.

Жилые помещения данных фондов предоставляются по нормам общежития (п. 18 Порядка учета лиц, признанных беженцами, нуждающихся в жилых помещениях из фонда жилья для временного поселения*(14), и п. 26 Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев).

Помимо общих правил расторжения договора найма специализированного жилого помещения договор найма данного вида может быть расторгнут и в случаях представления не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для заключения такого договора. Договор подлежит расторжению также при утрате или лишении статуса вынужденного переселенца либо беженца.

Следует отметить, что в случае смерти нанимателя члены его семьи сохраняют право пользования жилым помещением до истечения срока действия их статуса вынужденных переселенцев или беженцев.