Договор поднайма жилого помещения

Наниматель жилого помещения вправе передать в поднаем часть, а в случае выезда - все жилое помещение (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ). Передача жилого помещения в поднаем оформляется договором поднайма.

Условиями сдачи жилого помещения в поднаем являются:

согласие в письменной форме наймодателя, а также членов семьи нанимателя жилого помещения (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ);

наличие общей площади жилого помещения на каждого проживающего в этом помещении (с учетом вселяющихся по договору поднайма) размером не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ);

согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей, проживающих в коммунальной квартире, в случае сдачи одного из жилых помещений в этой квартире вподнаем (ч. 2 ст. 76 ЖК РФ);

отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ) как в семье нанимателя, имеющего намерение сдать жилье в поднаем, так и на стороне лица, желающего заселиться по договору поднайма. Наличие таких больных делает невозможным заключение договора поднайма (ч. 4 ст. 76 ЖК РФ).

Договор поднайма жилого помещения носит возмездный характер (ст. 78 ЖК РФ). Он заключается на срок, определяемый сторонами договора. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК РФ). Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением; ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые в жилое помещение совместно с поднанимателем. Экземпляр договора поднайма жилого помещения передается наймодателю (ч. 1 ст. 77 ЖК РФ).

Договор поднайма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Нарушение письменной формы не влечет недействительность договора, но лишает стороны права - в случае спора - ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, однако не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

Договор поднайма жилого помещения находится в определенной зависимости от договора социального найма, являясь договором вторичного пользования. Таким образом, в случаях прекращения или расторжения договора социального найма правоотношения по договору поднайма прекращаются.

Договор подлежит расторжению и при невыполнении поднанимателем его условий; так, вопрос оплаты жилья является одной из существенных позиций договора поднайма жилого помещения.

Согласно ч. 4 ст. 79 ЖК РФ наниматель вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает:

использует жилое помещение не по назначению;

систематически нарушает права и законные интересы соседей;

бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.

Однако прежде, чем ставить вопрос о расторжении договора, наниматель может предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушение, а если оно влечет разрушение жилища - назначить поднанимателю соразмерный срок для ремонта. В случаях, когда допускаемые нарушения не устраняются, наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор и выселить поднанимателя и вселенных вместе с ним граждан. При этом наниматель не обязан обеспечить поднанимателя другим жилым помещением. На таких же условиях (без предоставления другого жилья) производится выселение граждан, когда договор поднайма прекращается, т.е. по истечении его срока (ч. 5 ст. 79 ЖК РФ). Причем если по истечении срока договора поднайма поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, выселение производится в судебном порядке.

Условия и порядок поднайма жилого помещения, занимаемого по договору "коммерческого" найма, установлены ст. 685 ГК РФ.

Договор пожизненного содержания с иждивением

По этому договору гражданин (получатель ренты) передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру в собственность плательщика ренты, а тот обязуется пожизненно содержать (с иждивением) гражданина и (или) указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ).

Этот договор является длящимся, поскольку действует с момента его государственной регистрации и по день смерти получателя ренты и (или) указанного им лица.

Договор пожизненного содержания с иждивением позволяет собственнику жилого помещения еще при жизни получить материальную помощь от передачи своей недвижимости лицу, принимающему на себя обязанности его содержать и за ним ухаживать.

Получатель ренты, проживающий в жилом помещении по договору пожизненного содержания, пользуется этим помещением наравне с собственником (плательщиком ренты), а также несет солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением (если иное не предусмотрено самим договором).

При отчуждении жилья, обремененного договором пожизненного содержания, обязательства плательщика ренты переходят к новому собственнику (ст. 586 ГК РФ). Поэтому плательщик ренты обязан получить предварительное согласие получателя ренты на отчуждение или иное обременение данного недвижимого имущества (ст. 604 ГК РФ). Сделка, совершенная без согласия получателя ренты, недействительна.

Договор пожизненного содержания с иждивением может быть прекращен не только в случае смерти получателя ренты, но и при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств (ст. 605 ГК РФ). Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жильем наравне с собственником этого жилого помещения (ст. 34 ЖК РФ).