Договор аренды жилого помещения

По этому договору арендодатель (собственник жилья) передает жилое помещение арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Причем арендатором в данном договоре может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Вопросы аренды имущества подлежат регламентации гражданским законодательством (см. гл. 34 ГК РФ). Вместе с тем согласно ст. 671 ГК РФ арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилье только для проживания граждан.

В этой связи необходимо определить вид договора, на основании которого гражданам надлежит пользоваться жилыми помещениями, предоставленными им арендатором этих помещений. Не вызывает сомнений позиция о предоставлении такого жилья на условиях "коммерческого" найма (п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Что касается договоров социального найма и поднайма, то они в данном случае неприемлемы по следующим основаниям. Существенные условия заключения договора социального найма (признание гражданина нуждающимся в жилье, издание административного акта, предшествующего заключению договора), а также то обстоятельство, что по договору социального найма жилое помещение предоставляется в бессрочное пользование (ст. 60 ЖК РФ), а арендатору имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ), делают невозможным такое решение вопроса.

Поднаем жилого помещения есть урегулированные отношения нанимателя-гражданина с поднанимателем - также гражданином, которому жилое помещение передается в пользование по договору поднайма.

См.: Аренда жилого помещения; Арендатор (жилого помещения); Арендодатель

 

Договор безвозмездного пользования жилым помещением

По этому договору собственник жилья предоставляет его гражданину во временное пользование без взимания платы. Данное право предусмотрено в ч. 2 ст. 30 ЖК РФ.

В соответствии со ст. 109 ЖК РФ государство и муниципальные органы предоставляют - по договору безвозмездного пользования - жилье тем гражданам, которые нуждаются в социальной защите. Согласно Федеральному закону от 10.12.95 N 195-ФЗ "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации" к таким гражданам относятся: дети-сироты; дети, оставшиеся без попечения родителей; безнадзорные несовершеннолетние; дети, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации; граждане без определенного места жительства и определенных занятий; граждане, пострадавшие от физического или психического насилия.

 

Договор возмездного пользования жилым помещением

См. Возмездные сделки

 

Договор дарения

По договору дарения одна сторона безвозмездно передает (или обязуется передать) другой стороне вещь в собственность (либо имущественные права, а также освобождение от имущественных обязанностей).

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 574 ГК РФ).

Собственник жилого помещения вправе по своему усмотрению совершить в отношении этого помещения любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам (ст. 209 ГК РФ). Один из способов осуществления права распоряжения жилым помещением - его дарение.

Характерным для договора дарения является (как отмечалось выше) его безвозмездность.

 

Договор купли-продажи жилого помещения

По этому договору продавец обязуется передать свое жилое помещение в собственность покупателя (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Предмет договора - жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (т.е. одна или несколько комнат).

Договор продажи жилого помещения должен пройти государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации. Помимо регистрации договора регистрируется переход права собственности на жилое помещение (ст. 131 - "Государственная регистрация недвижимости", Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. приказом Минюста РФ от 06.08.2001 N 233).

В договоре указывается адрес жилого помещения, количество комнат, общая и жилая площадь, этаж и проч.

Одним из документов, который необходимо представить для государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, является удостоверенный БТИ подлинник плана объекта недвижимости - жилого помещения (п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В договоре необходимо указать цену продаваемого жилого помещения. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости, договор о ее продажи считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

При приобретении жилого помещения в многоквартирном доме к покупателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество дома.

Вместе с продажей комнаты (комнат) в коммунальной квартире к покупателю переходит также доля на общее имущество в квартире.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

См. Преимущественное право покупки комнаты

 

Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже (если это не противоречит установленным правилам мены и существу мены). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который передает, и покупателем товара, который принимает в обмен (ст. 567 ГК РФ).

Обмениваемыми товарами могут быть любые вещи, кроме тех, которые изъяты из оборота или ограничены в обороте (ст. 129 и 455 ГК РФ). Собственники жилых помещений осуществляют обмен принадлежащими им помещениями по договору мены.