Договор об обмене жилыми помещениями

Наниматель по договору социального найма вправе обменять жилое помещение на помещение, занимаемое по договору социального найма другим нанимателем.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма осуществляется на основании заключенного между этими нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Условием обмена является письменное согласие членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ).

Обмен жилыми помещениями возможен между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ).

Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать принудительного обмена в судебном порядке. При этом суд учитывает заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ).

Обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, допустим только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение этих органов должно быть принято в 14-дневный срок с момента подачи соответствующего заявления (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ).

Отметим, что Жилищный кодекс РФ ограничивает возможность обмена лишь жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма. Статья 20 Закона РФ от 24.12.92 N 4218-I "Об основах федеральной жилищной политики" (утратил силу - ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(15)) предусматривала в числе участников обмена нанимателя жилого помещения по договору "коммерческого" найма и собственника жилого помещения, а ст. 67 ЖК РСФСР - члена ЖСК.

Ограничение обмена лишь жильем социального найма следует признать целесообразным.

Понятно, что участника обмена, занимающего жилье по такому договору, нельзя приравнивать к участнику, имеющему жилье в собственности. Получение жилого помещения в пользование бывшим собственником жилья далеко не равнозначно приобретенному праву собственности на жилое помещение другим участником обмена.

Как правило, граждане производят обмен в целях приближения к месту жительства родственников, месту работы. В процессе обмена нередко два (и более) нанимателя жилых помещений переезжают в одно (большее по площади) жилое помещение в связи с объединением семьи.

Вместе с тем обмен жилья является возможностью "разъехаться" конфликтующим членам семьи. Надо полагать, что ч. 2 ст. 72 ЖК РФ предусматривает этот случай: речь ведется об обмене занимаемого помещения на жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах. Договор об обмене жилыми помещениями влечет расторжение ранее заключенных договоров социального найма и заключения новых договоров на жилые помещения, полученные в результате обмена (ч. 5 ст. 74 ЖК РФ).

Условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается, изложены в ст. 73 ЖК РФ. Так, не разрешается обмен, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма, а также если право пользования обмениваемым помещением оспаривается в судебном порядке.

Не может быть произведен обмен жилого помещения, признанного непригодным для проживания; если принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в доме; о сносе дома, где находится жилое помещение, либо о переоборудовании дома для использования в других целях.

Участником обмена не может быть наниматель специализированного жилого помещения (ст. 100 ЖК РФ).

Обмен невозможен, если в коммунальную квартиру в результате обмена должны вселиться граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).

Статья 72 ЖК РФ предусматривает при обмене соблюдение требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ, согласно которой вселение в жилое помещение может быть запрещено наймодателем, если в результате такого вселения общая площадь на каждого члена семьи составит менее учетной нормы.

При обмене следует учитывать не только размер жилого помещения (т.е. невозможность обмена, в результате которого на каждого члена семьи будет приходиться менее учетной нормы), но и ст. 58 ЖК РФ, согласно которой заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (существенно в случае принудительного обмена - ч. 3 ст. 72 ЖК РФ).

Отказ наймодателя оформляется в письменной форме и должен быть выдан нанимателю или его представителю не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения (ч. 3 ст. 74 ЖК РФ).

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке (ч. 4 ст. 74 ЖК РФ).

Обмен жилыми помещениями считается завершенным при заключении договоров социального найма на полученные в результате обмена жилые помещения. Обмен жилого помещения может быть признан недействительным в судебном порядке (ч. 1 ст. 75 ЖК РФ).

Недействительным признается обмен, если не соблюдены требования ст. 73 ЖК РФ; если нет согласия членов семьи на обмен жилого помещения, включая временно отсутствующих, нет согласия органов опеки и попечительства.

Помимо этого следует иметь в виду и общие основания признания сделок недействительными, предусмотренные гражданским законодательством, в частности: недействительность обмена, совершенного под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой; недействительность обмена, который лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка), чем воспользовалась другая сторона (ст. 179 ГК РФ).

Результатом признания обмена недействительным является переселение граждан в ранее занимаемые жилые помещения. В случае неправомерных действий какой-либо стороны обмена виновное лицо обязано возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ). Виновным, например, может быть признан тот, кто ввел в заблуждение другую сторону обмена путем представления ложной информации о качестве предлагаемого к обмену жилого помещения (допустим, скрыта вызванная конструктивными дефектами жилого дома влажность в квартире, которая не могла быть обнаружена при совершении обмена в летний период).

См. Недействительность обмена жилыми помещениями