Соблюдение прав и интересов иных лиц при пользовании жилым помещением

См. Условия осуществления жилищных прав

 

Создание товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

ТСЖ может быть создано не только в многоквартирном доме, который уже находится в эксплуатации, но и в еще не построенном (строящемся). В таких домах ТСЖ создается будущими собственниками помещений на их общем собрании (ч. 1 ст. 139 ЖК РФ).

Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании будущих собственников жилья, которое проводится в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ.

 

Сохранение договора жилищного найма при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на жилое помещение

Позиции ст. 64 ЖК РФ, предусматривающей сохранение договора социального найма при переходе права собственности на занимаемое по такому договору жилое помещение, а также права хозяйственного ведения или оперативного управления*(56), способствуют стабильности жилищных отношений.

Однако положения статьи нельзя признать безупречными. Обратимся к ст. 49 и 60 ЖК РФ.

Данными статьями предусматривается, что по договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ст. 49); договор социального найма заключается на жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ст. 60).

Таким образом, под переходом права собственности следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности в случаях правопреемства (ст. 58 ГК РФ).

Что касается договора "коммерческого" найма, то согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

 

Сохранение договора социального найма при изменении оснований на получение жилья по такому договору

Согласно положениям ч. 3 ст. 60 ЖК РФ изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора. Данное положение не нашло необходимого завершения. Не определено, каковы последствия таких изменений.

Существенным для решения данного вопроса следует считать изменение (значительное) материального положения семьи, когда семья не может быть отнесена к числу малоимущих (ст. 49 ЖК РФ).

Для определения последствий такого изменения обратимся к ст. 156 ЖК РФ. Согласно ч. 9 этой статьи граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за наем. Таким образом, следствием вышеобозначенного изменения положения семьи должно явиться установление платы за наем жилого помещения, которая предусматривается ст. 154 ЖК РФ.

 

Сохранение прав и обязанностей по договору социального найма временно отсутствующими

Согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма жилого помещения.

Таким образом, бывшие члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Условием реализации положений ст. 26, 70, 72, 81 ЖК РФ (переустройство и перепланировка жилого помещения, вселение других граждан, обмен жилого помещения, замена жилья) прямо определено согласие (в числе членов семьи нанимателя) также и временно отсутствующих.

Такого указания не содержат другие нормы Жилищного кодекса РФ: ст. 76 (поднаем жилого помещения); ст. 80 (вселение временных жильцов); ст. 82 (ч. 2 - замена нанимателя); ст. 83 (расторжение договора социального найма жилого помещения).

Однако с учетом положений ст. 69 (ч. 2) и 71 ЖК РФ (которые не содержат каких-либо ограничений прав временно отсутствующих) в каждом из перечисленных случаев вопросы могут быть решены только с согласия всех членов семьи нанимателя. Таким образом, условием сдачи жилого помещения в поднаем, вселения временных жильцов, замены нанимателя, а также расторжения договора социального найма должно быть согласие ивременно отсутствующих членов семьи.

Согласно ст. 155 ЖК РФ неиспользование жилого помещения нанимателем и членами семьи не является основанием невнесения платы за жилье и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан плата за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемая исходя из нормативов потребления, вносится с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ*(57).

 

Специализированный жилищный фонд (специализированные жилые помещения)

Специализированный жилищный фонд состоит из помещений, предназначенных (в основном) для временного проживания, а именно (ч. 1 ст. 92 ЖК РФ):

служебные жилые помещения;

жилые помещения в общежитиях;

жилые помещения маневренного фонда:

жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи по договору найма специализированных жилых помещений (ч. 3 ст. 92 ЖК РФ).

См. Договор найма специализированного жилого помещения

 

Страхование жилых помещений

Действующее законодательство не предусматривает обязательного страхования жилья, но любой гражданин вправе застраховать его добровольно.

В соответствии со ст. 21 ЖК РФ страхование жилых помещений гарантирует возмещение убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилья.