Расторжение договора жилищного найма

Вопросам расторжения и прекращения договора социального найма посвящена ст. 83 ЖК РФ.

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Кроме того, наниматель жилого помещения вправе в любое время с письменного согласия членов семьи расторгнуть договор социального найма при отпадении надобности вэтом жилье, например в случае переезда на постоянное жительство в другую местность.

Необходимо обратить внимание на положения ст. 83 ЖК РФ в части согласования этих действий с членами семьи. Предусматривается дача согласия лишь членов семьи нанимателя, проживающих с ним. Вместе с тем необходимо получить согласие на это и временно отсутствующих членов семьи нанимателя, имея ввиду положения ст. 69 и 71 ЖК РФ (права членов семьи нанимателя, права и обязанности временно отсутствующих).

Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя ичленов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

Следует иметь в виду, что договор можно расторгнуть только в случае выезда всей семьи (нанимателя с членами его семьи). Если же выезжают не все члены семьи нанимателя, то оставшиеся сохраняют право пользования жилым помещением; в случае выезда нанимателя происходит его замена одним из оставшихся членов семьи (ч. 2 ст. 82).

Основаниями расторжения договора жилищного найма в качестве ответственности за неисполнение обязанностей, возложенных законодательством, являются:

невнесение нанимателем платы за жилье и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;

разрушение или повреждение жилого помещения;

систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

использование жилого помещения не по назначению.

Эти основания предусмотрены ч. 4 ст. 83 ЖК РФ.

По смыслу п. 1 ч. 4 этой статьи расторжение договора социального найма может иметь место в случае, если неуплата является "длящейся" в течение 6 месяцев (без перерыва). Следовательно, если она прерывается уплатой, нет оснований к расторжению договора.

Как уже было сказано, ч. 4 ст. 83 ЖК РФ перечисляет основания расторжения договора социального найма только в качестве ответственности за неисполнение обязанностей нанимателем и членами его семьи. Помимо этого расторжение договора социального найма жилого помещения имеет место в случаях:

сноса дома, в котором находится жилое помещение;

переоборудования жилого помещения в нежилое;

признания жилья непригодным для проживания;

если жилое помещение в результате капитального ремонта дома не может быть сохранено либо если есть согласие нанимателя и членов его семьи о предоставлении им другого жилья в связи с таким ремонтом.

Расторжение договора социального найма имеет место также в случаях самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 29 ЖК РФ, о чем уже упоминалось); приватизации жилого помещения (Закон РФ от 04.07.91 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" действует, за исключением положений, признанных утратившими силу с 01.03.2005, до 01.03.2010)*(53); обмена жилого помещения (ст. 74 ЖК РФ); замены жилого помещения (ст. 81 ЖК РФ).

В случае расторжения договора социального найма в порядке ипо основаниям, предусмотренным ст. 29 ЖК РФ (п. 2 ч. 5 - расторжение договора по иску органа, осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки), законодатель не устанавливает последствий.

Согласно ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и(или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Таким образом, поскольку судом отказано в сохранении жилья в таком виде, представляется возможным классифицировать этот случай как существенное нарушение состояния жилого помещения, т.е. его значительное повреждение, что "создает угрозу жизни или здоровью" граждан и, следовательно, применять ст. 83 ЖК РФ (п. 2 ч. 4).

В случаях, предусмотренных п. 2-4 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, виновные лица - наниматель и (или) члены его семьи, проживающие совместно с ним, выселяются без предоставления другого жилья.