Реорганизация жилищного (жилищно-строительного) кооператива

Жилищный (жилищно-строительный) кооператив может быть преобразован в товарищество собственников жилья (ст. 122 ЖК РФ). Для этого необходимо решение общего собрания членов кооператива.

Реорганизация - в форме преобразования - юридических лиц (в том числе жилищных (жилищно-строительных) кооперативов) осуществляется в соответствии с гражданским законодательством (ст. 57-60 ГК РФ). Жилищный (жилищно-строительный) кооператив считается реорганизованным с момента государственной регистрации товарищества собственников жилья.

Следует отметить, что реорганизация юридического лица, помимо преобразования, может быть в форме: слияния, присоединения, разделения, выделения (ст. 57 ГК РФ). Совершенно очевидно, что возможно присоединение одного кооператива к другому (допустим, ранее организованному); слияние кооперативов (образование объединенного кооператива).

 

Реорганизация товарищества собственников жилья

По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ТСЖ может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ст. 140 ЖК РФ). Реорганизация юридических лиц, в том числе в форме преобразования, регулируется гражданским законодательством (ст. 57-60 ГК РФ).

ТСЖ считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь образованного жилищного, жилищно-строительного кооператива.

 

С

 

Самовольное переустройство (перепланировка) жилого помещения

Статья 29 ЖК РФ устанавливает последствия самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения. Самовольными являются работы, проведенные при отсутствии предусмотренных ст. 26 ЖК РФ оснований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

И собственники, и наниматели самовольно переустроенных (перепланированных) жилых помещений обязаны привести их в первоначальное состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом местного самоуправления (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Суд может сохранить жилое помещение в переустроенном, перепланированном виде, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Если же такое решение не принято, а собственник, наниматель не привели жилье в первоначальное состояние, суд по иску органа местного самоуправления выносит решение:

в отношении собственника - о продаже жилого помещения спубличных торгов с выплатой собственнику вырученных денег (за вычетом расходов по продаже);

в отношении нанимателя по договору социального найма - о расторжении этого договора.

В этих случаях обязанность привести жилье в первоначальное состояние возлагается соответственно на нового собственника или наймодателя.

Следует отметить, что законодатель не устанавливает последствий расторжения договора социального найма в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки. Видимо, это следует расценивать как определенное нарушение жилого помещения (т.е. в какой-то степени повреждение), поскольку судом не принято решение сохранить его в переустроенном состоянии, т.е. создана угроза жизни или здоровью граждан (см. ч. 4 ст. 29 ЖК РФ) и, таким образом, применять положение ст. 83 ЖК РФ и как следствие - выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).

 

Самоуправное занятие жилого помещения

Статья 10 ЖК РФ предусматривает основания возникновения жилищных прав и обязанностей. В числе таких оснований, в частности: договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом; судебные решения; приобретение жилого помещения всобственность. Так, основанием вселения в жилое помещение, возникновения жилищных прав и обязанностей по договору социального найма является решение о предоставлении жилого помещения и заключение договора социального найма.

Самоуправным занятием жилого помещения является вселение в помещение с нарушением установленных порядка и условий заселения этого жилого помещения. Заселение жилого помещения вне установленного порядка, без установленных оснований не влечет права пользования этим помещением, нет оснований говорить о возникновении жилищных отношений.

Примечательна в этом плане позиция ст. 3 ЖК РФ.

Согласно названной статье не допускается проникновение в жилище иных лиц без согласия проживающих в нем на законных основаниях*(55) граждан. Таким образом, правила этой статьи ЖК РФ о неприкосновенности жилища не касаются граждан, которые занимают жилое помещение, не имея на то законных оснований (самоуправное занятие жилья).

Статьей 304 ГК РФ предусматривается, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Таким образом, собственник жилья: гражданин, орган государственной власти, орган местного самоуправления, а также лицо, владеющее помещением на праве хозяйственного ведения, оперативного управления и т.п. (см. ст. 305 ГК РФ) могут предъявить иск о выселении без предоставления другого жилого помещения лица, самоуправно занявшего жилое помещение.

 

Служебные жилые помещения

См. Договор найма специализированного жилого помещения

 

Снос дома

Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, выселяемым из него нанимателям предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договору социального найма (ст. 86 ЖК РФ).

Снос жилого дома допускается, главным образом, в связи с государственными или муниципальными нуждами, обусловленными градостроительной документацией.

Гражданам, выселяемым в связи со сносом дома, жилье предоставляют органы, принявшие решение о сносе.

Решение о сносе дома принимает: исполнительный орган федеральной государственной власти, если дом относится к федеральной собственности; орган исполнительной государственной власти субъекта РФ, если дом относится к собственности субъекта РФ; орган местного самоуправления, если дом относится к муниципальной собственности.

Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении (ч. 3 ст. 89 ЖК РФ).

В отношении собственников действуют другие правила. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд предусматривается ст. 32 ЖК РФ (выкуп жилого помещения; предоставление другого жилья с зачетом его стоимости в выкупную цену; изъятие жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности в многоквартирном доме, признанном аварийным, если собственники помещений не приняли решения о сносе этого дома).

В случае сноса кооперативного дома к выселяемым из него членам кооператива применяются правила, установленные ст. 86 ЖК РФ, если паевой взнос не выплачен полностью; и ст. 32 - при полной выплате пая (см. ст. 129 ЖК РФ).