Специализация и координация в инвестиц. и проектно-строительной деятельности

Специализация в инвест-строит. комплексе – это форма организационно-экономических отношений, основанная на процессе разделения труда по выпуску отдельных видов проектной и строительной продукции.

Проектные и строительные организации практически всегда решают задачи по альтернативному технологическому выбору видов проектных и строительных работ.

Кооперация – основана на добровольном организационном объединении физических или юридических лиц для совместной деятельности.

Деятельность заказчиков, инвесторов, проектировщиков, управленцев в последнее время стремится к объединению и управлению из одного координационного центра. Такими центрами становятся ДЕВЕЛОПЕРСКИЕ ОРГАНИЗАЦИИ, а система организации и управления инвестиционной деятельностью наз. «ДЕВЕЛОПМЕНТ». Данная система пришла с Запада, где она действует на рынке недвижимости. Координация инвестирования, проектирования, строительства приводит к увеличению стоимости недвижимости на рынке, за счет поднятия уровня качества. Девелоперские организации иногда выполняют часть работ по организации проектно-строительных процессов, но могут заниматься и всем комплексом работ от поиска коммерческой идеи до ввода в эксплуатацию объекта. Инвестор заключает договор с выбранным по тендеру девелопером и дает ему определенные поручения: организация работы по проектированию, согласованию проектных решений, строительству и сдаче в эксплуатацию объекта.

Привлекаются: проектировщики-Генподрядные-Субподрядные строит.организации, а также юридические, консалтинговые фирмы (аналитический характер консультаций= обоснование инвестиций и выработка рекомендаций).

Девелоперская компания может носить «характер ограниченных рисков», то есть, все финансирование и ответственность лежит на инвесторе и заказчике. От девелопера не требуется финансовых вложений.

Другой вид – девелоперская компания способна учувствовать в деле собственными средствами (до 30%). ДК может иметь свою долю (до 50%) от построенной недвижимости. ДК несет риски и ответственность.

ИНЖИНИРИНГОВАЯ компания – занимается самостоятельной проектно-строительной, технологической и консультационной деятельностью. Она способна привлекать отдельных специалистов и целые организации для оказания широкого спектра услуг. ИК по программам научно-технологического и инновационного совершенствования может получить гос.поддержку. предполагается создание Инж. Центров при ВУЗах.

Недвижимость и основной капитал

Капитал  - это совокупность фондов и средств.

Основной капитал – часть капитала, авансированного на создание зданий и сооружений, оборудованных техникой, машинами, механизмами.

Основной фонд капитала – сами здания и сооружения. Основные фонды подвергаются износу, тем самым переносят свою стоимость на выпускаемую продукцию. При этом, сами не меняют своей формы.

Основные фонды (здания и сооружения), непосредственно связанные с землей и перемещение которых не представляется возможным без разрушения, представляют собой часть недвижимости. К другой ее части относятся участки земли, многолетние насаждения, леса и замкнутые/обособленные водные объекты. Это часть недвижимости - непроизводственные активы.

Производственные активы – непосредственно участвующие в производственном процессе.

Недвижимость – это пассивная часть основных фондов.

Строительные машины, механизмы, транспортные средства – активная часть основных фондов

Оборотные фонды и средства – переносят свою стоимость на производственный товар или услугу в течении одного производственного цикла, но при этом меняют свою форму. К ним относят сырье, материалы, изделия, финансовые средства, ценные бумаги, займы (финансовые активы).

Основные и оборотные фонды и средства вместе и составляют средства производства – капитал.

 

В строительных фирмах активная часть фондов может составлять до 60%, а здания – примерно треть от стоимости основных фондов.

В проектных организациях – соотношение в обратной пропорции. 99% основных фондов находится вне отрасли строительства, внимание сосредоточено на создание материальной формы капитала. Роль архитектора выше. Достижение рентабельности вложенного капитала в проектных организациях способствует применение эффективных проектных предложений.

Принципы оценки недвижимости

Оценка недвижимости происходит по двум направлениям:

1. Затратный метод - оценивает состояние здания, учитывает степень износа.

2. Оценка недвижимости как источника получения доходов от него.

 

1. Первоначальная стоимость (ПС) соответствует полной сумме затрат – по ценам, действующим в период приобретения.

Восстановительная стоимость (ВС) – затратная, потерянная (реконструкция, модернизация, реставрация)

Остаточная стоимость (ОС) дает представление о стоимости недвижимости на момент оценки.

Амортизация – денежное выражение износа.

Амортизационные отчисления – закладываются в себестоимость продукции или отчисляются от прибыли.

Затратный метод – при реализации недвижимости будут учтены все затраты за вычетом износа.

При определении стоимости объекта учитываются затраты и на оплату проектировщиков, проведение торгов.

 

2. Метод капитализации доходов – вложение капитала с целью получения дохода при функционировании объекта, например, гостиниц, ресторанов, развлекательных центоров. То есть, есть определенная арендная плата. Метод ориентирован на получение будущих прибылей.

Метод сравнения продаж – сравнивать цены на аналогичные объекты. Сопоставимость объектов по различным критериям.