III. Расчет технико-экономических показателей проекта

После обследования квартала и выполнения всех материалов обследования проводится освобождение территории квартала от всей 1-2 этажной застройки согласно схемам. Застройка подлежит сносу, как это требуется по действующим градостроительным правилам, за исключением зданий архитектурно-исторических памятников и зданий, которые можно надстроить до 3-4 и более этажей после специального обследования фундаментов и стен на прочность и долговечности. Сносятся  здания не только с 90% износа, но и весь старый  1-2 этажный фонд, независимо от процента износа. На результативной схеме показываются только сохраняемые здания. Эта схема является основной для разработки плана застройки квартала.

Затем производится в обобщенном виде  расчет ТЭП следующим образом:

1. Определяется численность проживающего в настоящее время населения и плотность заселения квартала в чел./га. Для города действующая норма заселения равна 400-500 чел./га для микрорайонной или квартальной территории. Для подсчета населения в квартале условно принимаем: в каждом усадебном или отдельном частном доме проживает семья, численностью в 4 человека. Если это 2-х этажный частный жилой дом, то число жителей удваивается. В многоэтажных домах население подсчитывается следующим образом: за измеритель жилой площади принимается одна одноэтажная секция, жилой площадь в 200 м² и длиной в 20 м. Этим измерителем определяется жилая площадь всех многоэтажных (3 и выше этажности) домов. Сумма жилых площадей в многоэтажных домах делится на 18 м²/чел. (это сегодняшняя средняя норма жилой площади на 1-го человека в России) и получается число жителей в сохраняемых домах. Все население квартала в настоящее время определяется по формуле:

N_кн=N₁+N₂, где N₁ – число жителей в частных 2 этажных домах, N₂ – число жителей в многоэтажных домах, где: N₁=4 чел. × кол. 1-2 этажн. домов:

N₂=

Плотность заселения определяется по следующей формуле:

Р_зас=

где: Р_зас – плотность заселения в чел./га.;

  N_кн – численность населения в чел.;

  S_кн – площадь квартала в га.

 Результаты расчета сравнивают с нормативными показателями расчетной плотности населения для Ростовской области [6 ]. Таким образом определены существующие технико-экономические показатели квартала, т.е. численность населения и плотность заселения.

2. Следующий этап – определение новой проектной численности населения и жилой площади.

За основу принимается нормативная цифра плотности заселения т.е. 400 чел./га (верхняя цифра рекомендуется для крупных и крупнейших городов  и предлагаемая новая норма жилой площади на человека -22.5- 30 м² на человека (вместо существующей средней нормы 18м² чел.)

а) Определяем новую проектную численность населения квартала по формуле:

N_кв.н = 320 чел./га × S_кн,

где: N_кв.н  - новая численность населения;

   320 чел./га – действующая проектная норма плотности заселения;

   S_кн – площадь квартала в гектарах.

б) Определяем проектную жилую площадь квартала по формуле:

М_кн = 22.5 м² /чел.× N_кв.н,

где: М_кн – общая жилая площадь квартала:

  22.5 м² /чел. – новая, проектная норма жилой площади на 1-го человека;

  N_кв.н – новая, проектная численность населения квартала.

в) Определяем новую жилую площадь за вычетом из общей расчетной жилой площади квартала жилую площадь сохраняемых капитальных жилых домов: М_н = М_кн - М_сущ

где: М_сущ – сумма жилых площадей сохраняемых капитальных зданий.

Расчёт проектного количества автомобилей  на все население квартала производится по показателю 300 автомобилей на 1000 населения. Удельный показатель для расчёта площадок для стоянки автомобилей 0,8 кв.м. на человека (при этом берётся всё население в расчёт). Но, поскольку речь идёт о реконструкции квартала исторически сложившейся застройки, то этот вопрос можно решить другим способом. Наземные стоянки и гаражи как правило располагаются узловым способом для целых планировочных районов, в их коммунальной зоне. А в реконструируемом квартале стоянки и гаражи размещаются в склоне за счёт его террасирования (для кварталов ниже Станиславского) и в стилобатной части зданий. Проводить большой объём земляных работ в квартале, где сохраняется 30% зданий, опасно, и требует дорогостоящих измерений и прогнозирования того, как поведут себя конструкции подземной части существующих зданий.

Для расчета детских образовательных учреждений на все население квартала принимаем  следующие показатели: норма для расчёта школьных мест -102 места на 1 тысячу населения; норма для расчёта мест в детских дошкольных учреждениях- 46 мест на 1 тысячу населения.

После  анализа данных по градостроительной реконструкции начинается этап  эскизирования  и разработки вариантов реконструкции квартала. И после определения и выбора окончательного варианта  следует перенести его на планшет вместе со всеми схемами, фотографиями существующей сохраняемой и сносимой застройки, технико-экономическими показателями, разверткой основного фасада застройки и т.п.