Сущность рынка ипотечного кредитования

Рынок ипотечного кредитования представляет собой взаимодействие его участников и причиной этого взаимодействия служит вопрос недвижимости.

Для того, чтобы отразить сущность рынка ипотеки наиболее полно, необходимо иметь представление о его участниках, ведь они, по сути, и являются движущим механизмом рынка ипотечного кредитования.

На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники: - заемщики; - продавцы жилья; - кредиторы; - операторы вторичного рынка; - органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество; - страховые компании; - оценщики; - риэлтерские фирмы; - инвесторы; - инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования.

Подробнее о каждом из них. 1. Заемщики- физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями) по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья - ипотека. 2. Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению. 3. Кредиторы- банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: - предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; - оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; - обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. 4. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию)- специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. К основным функциям операторов вторичного рынка относят: - рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; - выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг; - привлечение средств инвесторов сферу жилищного кредитования; - оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов. 5. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним -государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основными функциями этих органов являются: - регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; - регистрация договоров об ипотеки и прав ипотеки; - хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка. 6. Страховые компании- страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование ипотечного рынка. 7. Оценщики- юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещении, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании. 8. Риэлтерские фирмы- юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание. 9. Инвесторы- юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др. 10. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью. В обобщенном виде функции и цели участников механизма ипотечного жилищного кредитования показаны на рисунке:

Рисунок 1- Механизм совершения ипотечной сделки на ипотечном рынке

Рисунок наглядно отражает процесс совершения ипотечной сделки на рынке, действия участников рынка. Так, граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов и становятся потенциальными заёмщиками в лице кредитора. Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т.к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять 20- 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 80- 70% заемщик может взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных, движение которых прослеживается на рисунке 1.

Актуальность создания эффективного механизма рынка ипотечного жилищного кредитования на данном этапе экономического развития России определяется не только большой социальной значимостью, но и возможностью использования данного механизма в качестве мощного инструмента расширения потребительского спроса на товар длительного пользования - жилье - и повышение на этой базе темпов экономического роста в смежных отраслях экономики.