Понятие ипотечного кредитования

Введение

 

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Новый виток в развитии ипотеки был дан в начале 1990 гг. после принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Развитие ипотечной системы в России продолжается и сейчас.

Целью данной дипломной работы является анализирование особенностей развития, проблем и перспектив ипотечного рынка в России. В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:

. изучение истории становления ипотеки в России

. раскрытие сущности ипотечного рынка и тенденций развития ипотечного рынка в России на примере ОАО АКБ «Росбанк».

. выявление наиболее значительных проблем в функционировании ипотечного рынка в России в период кризиса и их решение.

Объектом исследования в работе является рынок ипотечного кредитования в России, а предметом исследования - отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

Данной теме наибольшее внимание уделяется в периодической литературе. Такие авторы, как А.Ю. Рогачев, С.Р. Зайнуллина, М.П. Логинов, Э.А. Русецкая в своих статьях акцентируют свое внимание на процентной ставке ипотечного кредита; на причинах, которые препятствуют развитию ипотечного жилищного кредитования в России; на антикризисном управлении ипотечным кредитованием; на страховании кредитных рисков и т.д.

Глава 1. Теоретические основы рынка ипотечного кредитования в России

Понятие ипотечного кредитования

 

Ипотека - залог недвижимого имущества как средство обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств. Она традиционно служит в странах с рыночной экономикой одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота, эффективным инструментом поддержания на должном уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов, да и к тому же одним из наиболее безотлагательных средств, обеспечивающих переход национальных богатств в руки ответственно и эффективно действующих собственников, формирование в обществе деловой элиты, способной решать сложные проблемы современной экономики адекватными методами.

Ипотека несет в своем содержании две составляющие - экономическую и правовую.

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

В правовом отношении ипотека - залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает:

. отношения собственности

. кредитные отношения

. финансовые отношения

Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владения, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:

1. обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

. длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. целевой характер

4. ипотечный кредит является относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья

• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

5. нотариальное заверение и государственная регистрация

Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную, удостоверяющую права залогодержателя на недвижимое имущество и являющуюся ценной бумагой со всеми присущими ей признаками - обособленность имущественных прав, документарность и обращаемость. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

. земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности

. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат

. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения

. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил Федерального закона «О залоге (залоге недвижимости)».

Многие экономисты современной России приходят к выводу, что в стране не приходится ожидать значительного понижения ставки процента в ближайшее время.

В настоящее время рынок подвержен существенным изменениям. Новые игроки приходят на рынок, каждый из них пытается привлечь к себе клиентов, следовательно, несет с собой продуктовый ряд, удовлетворяющий те или иные требования определенного класса населения. На рынке ипотечного кредитования развивается конкурентная борьба, но и она не способна сколько-нибудь значимо повлиять на величину платы за пользование кредитом.

Процентная ставка определяется по финансовому состоянию экономики, в котором пребывает государство. Ставка - это мера риска, принимаемого на себя банком. Естественно предполагать, что ни один банк (или кредитный институт) не будет работать себе в убыток. Поэтому необходимо научиться снижать риски, тогда и ставки будут падать.

Процентная ставка по ипотечному кредиту в нашей стране складывается из двух основных частей: уровня инфляции в стране, прогнозируемой в начале каждого года, и прибыли кредитного института, которую он получает за оформление и дальнейшее сопровождение нового заемщика. Не надо забывать, что ипотека - это мощнейшее лекарство от инфляции. Многие граждане нашей страны стараются свои сбережения вкладывать в недвижимость, рост цены на которую опережает годовые темпы роста инфляции.

В развитии ипотечного кредитования заинтересованы как минимум три стороны: рядовые граждане, стремящиеся сберечь свои накопления; государство, решающее социальный вопрос обеспечения граждан жильем, и инвесторы, заинтересованные в сохранении своих капитальных средств. Именно от взаимодействия этих трех составных частей будет зависеть ставка по ипотечным кредитам.

Существенную часть ипотечного процента составляет уровень инфляции. Таким образом, снижение показателя инфляции будет говорить о хорошем экономическом климате в государстве, что позволит снизить ставку ипотечного кредита.

К настоящему времени заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. В мае 2004 года в Государственную Думу был внесен пакет из 27 законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. К концу года большинство из них были приняты и подписаны президентом. Но еще предстоит большая работа по совершенствованию законодательства, устраняющего противоречия.

Большое внимание уделяется законодательному обеспечению системы рефинансирования как основной движущей силы развития ипотечного кредитования. В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой Закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот Закон позволяет привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ипотечных ценных бумаг.

В 2004 году в Закон были внесены поправки, касающиеся статуса ипотечного агента, а также требований к ипотечному покрытию и его реализации в случае банкротства эмитента облигаций с ипотечным покрытием. Данные поправки существенно улучшили качество Закона, что дало возможность прогнозировать появление первых выпусков ипотечных ценных бумаг уже в 2005 году.

Несмотря на то, что некоторые ведущие операторы достигли объемов, достаточных для выпуска ипотечных ценных бумаг, требуется, по мнению экспертов, ряд дополнительных законодательных инициатив.

Министерством экономического развития и торговли РФ (МЭРТ) разработана Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, которая была одобрена правительством.

Большое значение для снижения рисков кредиторов и развития ипотеки имеют внесенные изменения в первую часть статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, которая была дополнена исключением, согласно которому механизм принудительного исполнения судебных решений в части обращения взыскания на жилье возможен, если оно является предметом ипотеки. Эта норма снижает риски банка в случае неплатежеспособности заемщика.

Значительный шаг сделан в создании кредитных бюро. Президентом подписан Закон «О кредитных историях», целью которого является создание системы доступа к информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами. Принятие этого Закона, который вступил в силу в сентябре 2005 года, позволило снизить риски кредитных организаций, что отразилось на процентных ставках.

Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации, как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию (АИЖК), Министерство промышленности и энергетики РФ, а также ряд других госструктур.