Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

ИП Юн Елена Викторовна, товарищество «Юн и партнеры»

175400, Новгородская область, г.Валдай,         E-mail: yun-elena@yandex.ru, тел./факс: 8-81666-23113

пр.Комсомольский, д.30, офис 2                                                                                    моб. +7-9212045242

ОТЧЕТ № 03а/11-2019

об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости: земельного участка S=2024 кв.м, кадастровый

№ 13:15:0205004:3663, находящегося по адресу: Республика Мордовия, Лямбирский район, с. Атемар, участок 6, Зеленая,

И отдельно стоящего жилого дома, находящегося по адресу: Республика Мордовия, Лямбирский район, с. Атемар, ул. Зеленая, д.6

Дата оценки

Ноября 2019 года

Подготовлено для

Изосимова Григория Олеговича

Г.Валдай

2019

Оглавление

ОТЧЕТ № 03а/11-2019. 1

1.Задание на оценку. 4

2. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения. 5

3.Сведения о заказчике оценки и об оценщике. 6

4.1.Основание для проведения оценки. 8

4.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки.. 8

4.3.Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости.. 9

5. Описание объекта оценки. 9

5.1 Перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. 9

5.2. Точное описание объекта оценки, характеризующее количественные и качественные характеристики объекта оценки (№135-ФЗ,, ст.11, ФСО-3, п.8ж) 9

5. Краткий обзор региона. Республика Мордовия. 11

5.4. Рынок жилой недвижимости. 12

6.Наилучшее и наиболее эффективное использование. 13

7. Методология оценки.. 13

7.1.Затратный подход. 13

7.2. Сравнительный подход. 14

7.3. Доходный подход. 14

8.Расчет стоимости недвижимости затратным подходом. 14

8.1. Методология оценки земельных участков. 14

8.2.Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке земельного участка. 15

8.3. Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке земельного участка. 15

8.4. Расчет стоимости земельного участка. 16

8.5. Определение стоимости земельного участка сравнительным подходом.. 17

8.6.Заключение о стоимости земельных участков. 20

9. Затратный подход. Отказ от использования затратного подхода. 20

10.Доходный подход. Отказ от использования доходного подхода. 20

11. Сравнительный подход. 21

11.1. Обоснование корректировок.. 22

11.2.Расчет стоимости сравнительным подходом.. 24

11.3. Итоговое заключение по сравнительному подходу. 26

12. Согласование результатов. 26

13.Заявление о соответствии. 27

14.Иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки. 28

14.1.Применяемые стандарты оценочной деятельности. 28

14.2.Используемые термины и определения. 28

14.3.Обоснование вида определяемой стоимости. 31

14.4. Использованные материалы нормативного характера. 32

Приложения. 33

15.Приложение 1. Информация, использованная оценщиком. 33

16. Приложение 2. Информация, предоставленная заказчиком.. 36

17.Приложение 3. Информация о членстве оценщика в СРО, страховой полис. 49

                           

Задание на оценку

                                                                                                                 Таблица 1

Основание для проведения оценки	Задание на оценку к Договору № 193а от 11 ноября 2019 года
Объект оценки	Земельный участок S=2024 кв.м. и расположенные на нем отдельно стоящее жилое здание  общей полезной  S=38 кв.м
Состав объекта оценки	Земельный участок на котором расположено отдельно стоящее жилое здание
Характеристики объекта оценки[1]	Земельный участок S=2024 кв.м. и расположенное на нем отдельно стоящее жилое здание общей полезной  S=38 кв.м.
Правообладатель	Лемкин Андрей Александрович
Правоустанавливающие документы	· Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 08.11.2019 года номер №99/2019/293869839 · Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 08.11.2019 года номер №99/2019/293870437
Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки	Право собственности
Цели и задачи проведения оценки	Определение рыночной стоимости
Предполагаемое использование результатов оценки	По информации, полученной от Заказчика, результаты настоящей оценки будут использованы для дальнейших хозяйственных решений
Вид стоимости	Рыночная
Дата оценки	11 ноября 2019 года
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	1. Отчёт об оценке достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях. 2. Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы отчета об оценке будут использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в задании на оценку. 3. Мнение Оценщика относительно стоимости имущества действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникать после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объектов. 4. При оценке оценщик исходит из предположения, что объекты не заложены и не обременены долговыми обязательствами и ограничениями на возможное использование. 6. Оценщик не проводит как часть своей работы какую-либо проверку характеристик объектов, которые невозможно обнаружить путем визуального осмотра, и не учитывает возможное присутствие токсичных, вредоносных и зараженных веществ, а также различных излучений. 7. Заказчик не требует от Исполнителя, Оценщика каких-либо гарантий в отношении условий последующей реализации имущества. 8. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведённой оценки, иначе как по официальному вызову суда. 9. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемое имущество, и учредительных документов не проводится. 10. Заказчик выдвигает требование конфиденциальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от имени Заказчика. Заказчик принимает условия не упоминать имя Исполнителя или отчет об оценке, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам, без согласия Исполнителя. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки. 11. Оценка Объектов проводится Оценщиком при соблюдении требований к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Применяемые (используемые) стандарты оценки:	· Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями в действующей редакции); · Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» ФСО №1, от 20.05.2015 года №297; · Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» ФСО №2 от 20.05.2015 года №298; ·  Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» ФСО №3 от 20.05.2015 года №299; ·  Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» ФСО №7 от 24 сентября 2014 года №611;  Свод стандартов и правил оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2015).
Форма отчета	Письменная

Информация, содержащаяся в «Задании на оценку», верна

 

________________________________________________Изосимов Григорий Олегович

 

Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

При расчете стоимости оценщик исходила из следующих предположений и ограничений:

1. В процессе подготовки настоящего отчета, я исходила из достоверности правоустанавливающих документов на объект оценки. 

2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого резюмируется со слов заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете. 

3. Чертежи и схемы, приведенные в отчете, являются приблизительными, призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом имуществе и не должны использоваться в каких-либо других целях.

4. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с заказчиком или официального вызова суда.

5. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

6. Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

7. Оценщик не проводила исследований на предмет присутствия или иного влияния токсических или опасных веществ и поэтому не может высказать утверждения относительно потенциального воздействия на оценку. Поэтому для цели настоящей оценки оценщиком принято допущение, что никаких токсических, опасных или вредоносных веществ не присутствует внутри объекта или на объекте имущества. Любое последующее выявление таких веществ может оказывать значительное влияние на стоимость.

8. Ни целое, ни любая часть настоящего Отчета об оценке или любые ссылки на данный документ не могут быть включены в любую публикацию, проспект или инструкцию, и изданы без письменного одобрения оценщиком формы и контекста такой публикации. Этот отчет является конфиденциальным для Заказчика и профессиональных консультантов Заказчика, и может быть использован для единственной цели, заявленной выше. Оценщик не сможет принять какую-либо ответственность в случаях, если этот отчет будет использован кем-либо еще для заявленных или иных целей.

В отношении конфиденциальности, Оценщик дополнительно требует, чтобы никакая публикация или ссылка не были сделаны на основании настоящего Отчета без письменного согласия Оценщика на ее форму и содержание.

9. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

10. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.

11. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (ФЗ-135, ст.12).