2020-07-12
1119
Принципы, связанные с представлением владельца об имуществе
Принцип полезности. Объект собственности не может иметь стоимости, если он не вызывает желания владеть им, поэтому имущественный комплекс обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, то есть способен удовлетворить его потребности в течение определенного времени. Определение принципа: полезность - способность объекта собственности удовлетворять потребность владельца в данном месте и в течение данного периода времени.
Принцип замещения. Все объекты собственности, несмотря на их разнообразие, являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход. Никто не заплатит за объект собственности больше суммы затрат на его восстановление. И если два объекта собственности имеют одинаковые преимущества, мы покупаем тот, который имеет более низкую цену. Определение принципа: максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью. Таким образом, принцип замещения дает возможность установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества.
Принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидают от объекта собственности получения потока доходов в будущем. Оцениваемая стоимость - текущая стоимость всех будущих доходов. Определение принципа: ожидание - установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.
Принципы, связанные с рыночной средой
Принцип соответствия между спросом и предложением. Изменение, цен на имущество зависит от изменения величины спроса и величины предложения.
- если спрос постоянен, а предложение увеличивается, то цены уменьшаются;
- если спрос постоянен, а предложение уменьшается, то цены увеличиваются;
- если предложение постоянно, а спрос растет, то цены растут;
- если предложение постоянно, а спрос уменьшается, то цены уменьшаются.
Цена стабильна тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается соответствие. Определение принципа: предложение - количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам; спрос - количество товаров, желаемых по определенным ценам. Взаимодействие предложения и спроса определяет цены.
Принцип конкуренции. Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, которые заключают сделки о купле-продаже имущества или арендный договор. Каждый объект собственности конкурирует с другими объектами, имеющими аналогичное функциональное назначение. Прибыль порождает конкуренцию, а избыточная прибыль имеет тенденцию стимулировать разрушительную конкуренцию. Прибыль определяется как часть чистого дохода, произведенного объектом собственности сверх издержек на рабочую силу, капитал, управление и землю (то есть факторы производства). Отсутствие конкуренции создает монополистическую ситуацию. Определение принципа: когда прибыль на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.
Принцип изменения стоимости. Объекты собственности постоянно претерпевают изменения. Они изнашиваются, изменяется техника, технология, сырьевая база. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Экономические условия открывают новые возможности, колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Человеческие вкусы и устремления претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти и многие другие изменения могут повлиять на степень полезности объекта собственности в данном месте.
Определение принципа: стоимость объектов собственности обычно не остается постоянной, она меняется с течением времени.
Принципы, связанные с эксплуатацией имущества
Принцип факторов производства. Имущественный комплекс является производственной системой, доходность - которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход - результат действия всех четырех факторов, и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки имущественного комплекса нужно знать долю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы.
Принцип остаточной продуктивности. В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности требует (как это было рассмотрено ранее) наличия следующих факторов: менеджмента, труда, капитала и земли. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Земля имеет какую-либо ценность тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства. Таким образом, остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала.
Принцип вклада. Вклад - сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате внесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость имущественного комплекса предприятия на большую величину, чем связанные с ними затраты, а некоторые уменьшают. Например, новая покраска дома снаружи улучшает внешний вид, а если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться. Определение вклада: это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. Таким образом, включение дополнительных активов в имущественный комплекс эффективно тогда, когда они повышают рыночную стоимость имущественного комплекса. Любые добавочные элементы к имущественному комплексу оправданны.тогда, когда получаемый прирост стоимости имущественного комплекса превышает затраты на приобретение этих элементов.
Принцип сбалансированности (пропорциональности). Максимальная стоимость объекта собственности достигается или сохраняется (поддерживается) тогда, когда факторы производства экономически сбалансированы. Стоимость объекта собственности зависит от сбалансированности четырех элементов: ренты, труда (заработной платы), капитала (инвестиций, вклада), координации управления (менеджмента). Имеется теоретическая точка равновесия для каждого объекта собственности, которая обеспечивает самый большой доход. Дисбаланс возникает, когда объект собственности характеризуется недостаточными усовершенствованиями или переоснащен по характеру деятельности. Определение принципа: любому объекту собственности соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость имущества. Таким образом, составные части имущественного комплекса должны быть согласованы между собой по различным характеристикам. Добавление какого-либо элемента к имущественному комплексу при нарушении данного принципа не приводит к росту его стоимости.
Принцип наиболее эффективного использования - синтез всех трех групп принципов, которые были рассмотрены. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса, который физически возможен, достаточно обоснован и финансово осуществим, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности имущественного комплекса, который приводит к наивысшей стоимости объекта. Именно этот вариант используется для оценки стоимости.
Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы ко всем видам имущества, Их содержание может меняться в зависимости от специфики объекта.
3.4 Этапы оценки
Процесс оценки – последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости, обычно включает этапы, показанные на рисунке 3.1.
| 1 Постановка задачи | Идентификация объекта | |
|
| Цель оценки | |
| Дата оценки | ||
| Вид оценочной стоимости | ||
| 2 Составление плана работ |
| График работ по оценки |
| Источники и способы сбора информации | ||
| Затраты на сбор и обработку информации | ||
| Оценочная методология | ||
| Вознаграждение оценщика | ||
| 3 Сбор и обработка данных |
| Сбор данных |
| Проверка полноты и достоверности данных; отсев излишних и сомнительных данных | ||
| Обработка данных | ||
| 4 Оценка стоимости объекта |
| Сравнительный (рыночный) подход |
| Доходный подход | ||
| Затратный подход | ||
| 5 Определение варианта НЭИ |
| Соответствие правовым требованиям и ограничениям |
| Физическая возможность | ||
| Экономическая осуществимость | ||
| Максимальная продуктивность | ||
| 6 Согласование результатов |
| Проверка данных |
| Проверка допущений и выводов | ||
| Проверка математических расчетов | ||
| 7 Составление отчета об оценке | Окончательное заключение об оценочной стоимости |
Рисунок 3.1 – Структура процесса оценки
3.5 Оформление результатов оценки недвижимости: отчет об оценки
Результатом оценочных мероприятий являет отчет оценщика об оценке объекта оценки на дату оценки. Отчёт об оценке стоимости недвижимости формируется оценщиком самостоятельно. Отчет должен быть представлен заказчику в письменном виде. Форма отчета может содержать различное количество обязательных пунктов. Их состав формируется по согласованию с заказчиком, при этом можно руководствоваться различными методиками и документами.
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке признается рекомендуемой для целей совершения сделки.
До принятия закона "Об оценочной деятельности", Минстроем была утверждена Временная методика оценки жилых помещений. Организации могут предъявлять требования расширяющие состав, предложенный в Федеральном законе. Оценка стоимости имущества, находящегося в федеральной собственности предполагает наличие:
- дату (даты) проведения оценки;
- дату составления и порядковый номер отчета;
- точное описание объекта оценки;
- основание для проведения оценки;
- цели и задачи оценки;
- вид определяемой стоимости;
- указание на стандарты оценки и обоснование их использования при проведении оценки;
- перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источника их получения;
- принятые при проведении оценки допущения и корректировки, а также их обоснование;
- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговую величину, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
- юридический адрес оценщика и копию страхового полиса, подтверждающего страхование гражданской ответственности оценщика;
- иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки.
Не существует формы типового отчета об оценке стоимости жилой недвижимости, которую необходимо применять в оценочной практике. Каждый оценщик, в зависимости от ситуации, разрабатывает структуру отчета, в результате применении которой будут отражены все нюансы проведенного исследования.
В общем виде, отчёт об оценке стоимости жилой недвижимости, составляемый российским оценщиком, может содержать следующий (гарантированно не полный) перечень характеристик и составляющих:
- титульный лист, с указанием наименования и адреса объекта;
- наименования клиента и оценщика;
- дата определения стоимости объекта оценки;
- дата составления и порядковый номер отчета;
- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
- сопроводительное письмо с указанием полученных результатов;
- место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
- краткое содержание основных фактов и выводов;
- основные предпосылки, допущения и ограничения;
- перечень условий, допускающих публикация результатов оценки и ссылку на них;
- дату и объём технического освидетельствования и экологической экспертизы;
- полное определение применяемой базы оценки с соответствующим комментарием;
- анализ социально-экономической ситуации в регионе;
- анализ местоположения объекта оценки;
- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лиц: реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
- анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;
- заявление о статусе оценщика и ссылка на используемые стандарты;
- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
- определение стоимости затратным подходом;
- определение стоимости сравнительным подходом;
- определение стоимости доходным подходом;
- согласование результатов оценки;
- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
- приложения;
- отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Отчет нумеруется постранично, собственноручно подписывается оценщиком, прошивается, и заверяется печатью оценщика и заверяется руководителем оценочного предприятия (или ПБОЮЛом, если оценщик - ПБОЮЛ). Так как отчет всегда содержит стоимость объекта оценки, только рекомендуемую для целей совершения сделки, оценщику необходимо установить те допуски и ограничения применения полученного результата, в пределах которых все предположения, использованные при составлении отчета, будут актуальны.
4 Методы оценки недвижимости и их практическое использование
4.1 Рыночный (сравнительный) подход
Сравнительный подход к оценки недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Рисунок 4.1 – Принципы сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. То есть наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком.
Практическое применение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рынка и если объект не является специализированным и уникальным.
Схема определения стоимости на основе сравнительного подхода представлена на рисунке 4.2.
Рисунок 4.2 – Схема определения стоимости недвижимости методом сравнения рыночных продаж
Этапы сравнительного подхода
Точность оценки стоимости в значительной мере зависит от качества и количества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым имуществом по своим функциям и параметрам. Так, при анализе недавних продаж объектов недвижимости необходимо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же участок земли под объектом, те же финансовые условия сделки и т. п. Как правило, анализируется гораздо больше продаж (и предложений), чем число окончательно отобранных аналогов, используемых в оценке.
Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть:
- собственный архив эксперта оценщика;
- банки данных риэлтерских фирм;
- банки данных нотариальных контор и территориальных комитетов Госкомимущества, где осуществляется регистрация сделок купли продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости;
- публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи
объектов недвижимости.
Собственная база данных оценщика наилучший источник информации, обновляемый на постоянной основе. В российских условиях собственная база данных формируется из всех возможных источников.
Собранные данные должны быть должным образом систематизированы и храниться в удобном для работы виде, чтобы эффективно производить подбор сопоставимых объектов. Обычно в каждом конкретном случае оценки бывает востребованной только часть собранных данных.
Данные, подлежащие проверке:
- мотивация сделки: не действовали ли покупатель и продавец в условиях финансового давления;
- была ли эта сделка между сторонами, независимыми друг от друга,или они связаны между собой каким-либо образом;
- имели ли покупатель и продавец исчерпывающую информацию об объекте недвижимости и рынке, на котором состоялась сделка;
- имел ли продавец достаточно времени для продажи, а покупатель для покупки;
- имелись ли специальные уступки с какой-либо стороны;
- было ли финансирование типичным для рынка или имела место одна из необычных ситуаций, таких как закладная, переходящая от покупателя к продавцу (чтобы уменьшить размер наличных денег, участвующих в сделке), вторичная закладная, закладная со сменой должника и т. п.;
- имелись ли какие-либо специальные условия продажи (такие как включение в продажу личной недвижимости: мебель, сборные бассейны, лодки, автомобили, спортинвентарь).
Это некоторые условия, которые могут сделать сообщенные цены продаж отличными от рыночной стоимости. Поэтому обязательно необходимо убедиться, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, соответствующими состоявшимся сделкам.
Может проверяться достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогичных объектов
В нынешних условиях российским оценщикам приходится особо обращать внимание на подтверждение цены сделки, поскольку часто на «вторичном» рынке в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а фактическая цена сделки, которая, как правило, гораздо выше, не указывается. Уменьшение цены сделки в договоре купли продажи объясняется высокой государственной пошлиной и высокими ставками налогообложения дохода от сделки с недвижимым имуществом.
Проблема «двойной цены» не есть сугубо российская проблема. В некоторых странах она решается введением законодательного акта, по которому муниципальные органы управления имеют приоритетное право на покупку объектов Недвижимости, представленных к продаже. Если муниципальные органы управления обнаруживают, что сделка купли-продажи объекта недвижимости осуществляется по цене ниже рыночной, муниципалитет принимает решение о покупке данного объекта по этой заниженной цене.
Особенно часто требуется тщательная проверка цен по сделкам купли-продажи двумя сторонами, тесно связанными взаимными интересами (например, между родственниками, головной и дочерней фирмами и т. п.).
Следует также иметь в виду, что цены, выплачиваемые федеральными или местными властями, как правило, в качестве аналогов открытого рынка не применяются, так как считается, что подобные сделки могут содержать элементы принуждения, которое противоречит концепции свободного волеизъявления продавца и покупателя при акте купли-продажи.
Выбор и конкретизация единицы сравнения должны проводится оценщиком по мере изучения и анализа рыночных данных и основных характеристик объектов недвижимости определенного типа.
Пример.
- Для застроенных земельных участков в качестве единиц сравнения можно выделить цены за 1 м2 общей или полезной площади жилого, офисного или гостиничного здания, коттеджа, дачи, квартиры или комнату, квартиру или объект недвижимости. Если рассматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т.п.)
- При оценке зданий и сооружений, для которых ключевую роль в их стоимости играют объемные характеристики (промышленные корпуса, хранилища, элеваторы и т.п.), целесообразно применять в качестве единицы сравнения цены за 1 м3 здания и сооружения.
- Для незастроенных земельных участков в качестве единицы сравнения используются цены за 1 га (сельскохозяйственные и лесные угодья либо территория промышленной зоны), за 1 сотку (под строительство индивидуального дома, коттеджа, загородной дачи), за 1 м2 (под строительство зданий, гаражей, торговых киосков, павильонов и прочего на городской территории).
- Принятие в качестве единицы сравнения цены за весь участок возможно, если рассматриваются стандартные по размерам земельные участки.
После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов.
В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения: переданные права собственности на недвижимость; условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости; условия продажи (чистота сделки); динамика сделок на рынке; местоположение; физические характеристики, экономические характеристики, отклонение от целевого использования и наличие движимого имущества.
Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам) При этом следует соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения.
Рисунок 4.3 – Элементы сравнения
Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рисунке 4.4.
Рисунок 4.4 – Классификация поправок
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.
Стоимостные поправки:
- денежные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;
- денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога, в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).
Расчет и внесение поправок.
Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:
- методы, основанные на анализе парных продаж;
- экспертные методы расчета и внесения поправок;
Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.
Пример. Известны цены сделок купли-продажи по трем аналогичным квартирам, две из которых расположены в центре и одна на окраине – в Ясеневе (таблица 4.1).
Таблица 4.1 – Исходные данные по сопоставимым объектам
| Характеристики (элементы) сравнения | Оцениваемый объект | Сопоставимые объекты | ||
| 1 | 2 | 3 | ||
| Местоположение | Ясенево | Ясенево | Центр | Центр |
| Состояние квартиры | хорошее | неплохое | хорошее | неплохое |
| Цена сделки купли-продажи, у.е./м2 | ? | 600 | 960 | 800 |
При проведении корректировки цены купли-продажи 1 м2 общей площади по сравнимым объектам для определения стоимости единицы площади оцениваемой квартиры необходимо учитывать, что представленные две характеристики (элементы сравнения) аддитивны, то есть не имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корректировку в любом независимом порядке.
Обоснование корректировок:
1. Местоположение. Выбираем пару сравниваемых продаж – 1 и 3, которая отличается лишь по одному элементу сравнения – местоположению (состояние квартир одинаково). Величина корректировки составит:
2. Состояние квартир. Выбираем пару сравниваемых продаж – 2 и 3, которая отличается лишь по одному элементу сравнения – состоянию (местоположение квартир одинаково). Величина корректировки составит:
Определив значения величин корректировок сравниваемых продаж, составим таблицу корректировок, проведем соответствующие корректировки и, наконец, установим значение скорректированных цен купли-продажи по трем объектам.
Таким образом, скорректированные цены купли-продажи указывают, что стоимость 1 м2 общей площади оцениваемого объекта в Ясеневе составляет 760 у.е. Сделаем некоторые пояснения по введению положительных и отрицательных корректировок. Так, по продажам квартир 2 и 3, расположенных в центре города, сделаны отрицательные корректировки 
. Это предопределяется отрицательным вкладом в стоимость квартиры, находящейся в центре города, и условным «переносом» ее в Ясенево, где расположена оцениваемая нами квартира. Положительные корректировки 
по продаже 1 и 3 предопределяются «переходом» этих квартир из состояния «неплохое» в состояние «хорошее», в котором находится оцениваемая квартира.
Таблица 4.2 – Расчет корректировок
| Характеристики (элементы) сравнения | Оцениваемый объект | Сопоставимые объекты | ||
| 1 | 2 | 3 | ||
| Цена, у.е./м2 | ? | 600 | 960 | 800 |
| Местоположение | Ясенево | Ясенево | Центр | Центр |
| Корректировка на местоположение | 0 | -200 | -200 | |
| Состояние квартир | хорошее | неплохое | хорошее | неплохое |
| Корректировка на состояние квартир | +160 | 0 | +160 | |
| Итоговая корректировка | +160 | -200 | -40 | |
| Скорректированные цены продажи, у.е./м2 | 760 | 760 | 760 | |
Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных. Составляет субъективное мнение эксперта оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
Обозначим стоимость объекта оценки 
, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной 1,0, тогда:
- если объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличится на те же 15%:
;
- если оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога должна уменьшиться:
;
- если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна уменьшиться:
;
- если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться:
Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.
Статистические методы расчета поправок. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.
Корреляционно-регрессионный анализ может быть представлен двумя методами: методом парной корреляции и методом множественной корреляции (многофакторным анализом).
Парная корреляция подразумевает выявление наличия и формы корреляционной зависимости между результативным признаком (ценой) и одним из анализируемых факторных признаков (характеристикой). При этом обычно предполагается условное равенство всех прочих характеристик в сравниваемых объектах, а результативный показатель есть функция от значения анализируемой пенообразующей характеристики аналогичных объектов:
.
По общему направлению корреляционная связь может быть прямой или обратной. При прямой связи увеличение факторного признака приводит к повышению результативного, и наоборот, если при повышении факторного признака результативный уменьшается, это говорит о наличии обратной связи. Одним из главных статистических показателей, знак при котором указывает направление корреляционной связи, является коэффициент корреляции (знак «+» говорит о наличии прямой связи, «-«- об обратной). Коэффициент корреляции является мерой тесноты связи между ценой и анализируемой характеристикой.
Например, для определения степени тесноты парной линейной зависимости применяется линейный коэффициент корреляции:
или 
. (4.1)
Данный коэффициент изменяется в пределах от -1 до +1. Чем ближе его значение по модулю к 1, тем теснее связь. В силу того, что сравниваемые объекты имеют, как правило, несколько ценообразующих факторов, линейный коэффициент корреляции может использоваться для выделения какой-либо одной из них, оказывающей максимальное влияние на формирование цен выбранных объектов-аналогов.
Кроме коэффициента корреляции в корреляционно-регрессионном анализе используются и другие статистические показатели: среднеквадратическое отклонение, среднеквадратическая ошибка, коэффициент вариации, достоверность, коэффициент детерминации и т.д.
Одним из этапов корреляционного анализа является выбор уравнения регрессии. Выбор уравнения регрессии, с помощью которого производится расчет стоимости оцениваемого объекта, осуществляется на основе значений коэффициентов корреляции и (или) достоверности каждого анализируемого вида регрессионного уравнения. При этом могут быть использованы основные виды корреляционной зависимости (уравнений регрессии:
- линейная: 
; (4.2)
- степенная: 
; (4.3)
- показательная: 
; (4.4)
- квадратическая: 
; (4.5)
- гиперболическая: 
. (4.6)
Наиболее наглядным показателем, который измеряет интенсивность связи, то есть определяет, в какой степени изменением независимой переменной объясняется изменчивость зависимой переменной, является коэффициент детерминации:
, (4.7)
где 
- фактическое значение результативного признака; 
- среднее значение результативного признака; 
- расчетное значение результативного признака.
Многофакторный анализ предполагает выявление наличия и форма корреляционной зависимости между результативным показателем и несколькими факторными признаками:
. (4.8)
Применение многофакторного анализа для расчета стоимости оцениваемого объекта дает более точные результаты по сравнению с парной корреляцией и поэтому в большинстве случаев является более приоритетным. К тому же метод парной корреляции в оценке недвижимости применим в основном для расчета отдельных поправок, а метод множественной корреляции позволяет рассчитать стоимость оцениваемой недвижимости в целом. Например, в многофакторном анализе для расчета стоимости оцениваемого объекта может быть использована линейная регрессия вида:
, (4.9)
где 
- стоимость оцениваемого объекта; 
- коэффициенты регрессии; 
- основные ценообразующие характеристики сравниваемых объектов.
Процентные поправки всегда вносятся первыми – к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи. Далее вносятся денежные поправки, последовательность внесения не имеет значения.
Если в результате внесения корректировок, цены по всем сравнимым объектам различаются, то применяется следующее правило: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально.
Метод валовой ренты, как модификация сравнительного подхода
Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (GRM), как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов, торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т. п.). В общем виде, алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов:
1 этап. Расчет мультипликатора валовой ренты:
- формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе;
- расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений GRM;
- согласование полученных значений GRM для определения единого значения GRM или диапазона значений GRM, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту.
2 этап. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:
- определение сопоставимых по уровню арендной платы объектов недвижимости;
- анализ сравнимых объектов по основным параметрам с соответствующими характеристиками объекта оценки;
- расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта.
3 этап. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:
- умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) GRM, полученное на первом этапе.
4.2 Доходный подход
Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальные активы и т.п.).
Основные принципы оценки доходного актива — принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания для данного подхода является основным методообразующим принципом. Он гласит, что стоимость актива определяется нынешней (сегодняшней, текущей) ценностью (
— от англ. present value) всех его будущих доходов I: 
, где 
— период владения активом.
Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.
В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость актива (
) не должна превышать наименьшей цены 
, по которой может быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной доходностью: 
, где 
- количество аналогов. Данный принцип является аналогом экономического принципа альтернативности инвестиций.
В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков (рисунок 4.5).
Рисунок 4.5 – Классификация методов оценки по доходу
Рисунок 4.6 – Этапы доходного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости
Среди перечисленных выше этапов наиболее важным является этап оценки, связанный с анализом НЭИ. Принцип НЭИ является главным, основополагающим принципом оценки рыночной стоимости как стоимости в обмен. В первой главе, давая определение рынка недвижимости, мы отметили, что рыночные механизмы формируют не только рыночные цены, но и распределяют пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости. Отсюда следует, что НЭИ выступает как концепция, порожденная рынком.
Если использование всех составляющих оцениваемого актива (для недвижимости - это земельный участок и его улучшения) соответствует НЭИ, последовательность оценки и содержание этапов существенно упрощаются. В этом случае для оценки, как правило, используется одна из наиболее простых разновидностей доходного подхода - метод прямой капитализации, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода 1-го года в стоимость с использованием нормы капитализации или рентного мультипликатора (rent multiplier).
Метод прямой капитализации
Основные проблемы данного метода. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик – «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.
1 этап. Оценка потенциального валового дохода (ПВД). Традиционно сложилось, что при оценке недвижимости основным источником доходов считается аренда оцениваемого объекта. Аренда, как правило, проявляется в двух основных формах:
- аренда объекта в целом (здание, земельный участок);
- аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в бизнес-центре, номера в гостинице, парковочные места, гаража в кооперативе, палаты или койко-места в коммерческой больнице, кресла в кинотеатре и т.п.).
Однако, как показывает практика, эти две классические формы не исчерпывают всего многообразия источников доходов. Большое распространение в последнее время получил способ оценки объекта по частям в течение определенного промежутка времени. Такой способ часто применяется для оценки стоимости участка земли, на котором возводится здание (под жилые и нежилые цели) с последующей продажей его частей более чем одному покупателю. Могут быть и другие источники доходов. Главное, чтобы источник дохода был непосредственно и неразрывно связан с оцениваемым активом, то есть доход должен быть функцией только оцениваемого актива. Если товар или какая-либо услуга не связаны с оцениваемым объектом недвижимости (например, бензин на автозаправке), они не могут рассматриваться как источник дохода при оценке недвижимости. В этом случае необходимо говорить об оценке бизнеса, включающей в себя, помимо стоимости недвижимости, и стоимость движимого имущества и нематериальных активов. Доход, генерируемый бизнесом, размещенным на объекте недвижимости, включает в себя доход, генерируемый собственно объектом недвижимости и активами, присущими бизнесу. Тем не менее, теория оценки не исключает возможности оценки недвижимости с точки зрения бизнеса. Наиболее типичный пример - оценка гостиничного комплекса. Но в этом случае необходимо корректно выделить в общем доходе от бизнеса доход, приходящийся на недвижимость, и использовать его для оценки последней.
Итак, сумма всех доходов, связанных с эксплуатацией оцениваемого объекта составляем потенциальный валовый доход.
2 этап. Расчет действительного валового (эффективного) дохода (ДВД)
3 этап. Расчет операционных расходов (ОР).
Операционные расходы можно условно разделить на три группы:
- постоянные (фиксированные) – величина этих расходов не зависит от уровня загрузки объекта (использования актива);
- переменные (эксплутационные) – расходы, изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта;
- расходы капитального характера – денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для «стабилизации» крупных единовременных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном с ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания).
К условно-постоянным расходам можно отнести: налог на имущество; страховые взносы; заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована, вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.
К условно переменным расходам относятся: коммунальные; на содержание территории; на текущие ремонтные работы; заработная плата обслуживающего персонала и налоги на нее; расходы по обеспечению безопасности; расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от ДВД) и т.д.
Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:
· экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом;
· обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не операционными расходами. То есть финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается типичное финансирование для данного типа недвижимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено);
· подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от таких факторов как форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца, то есть факторов не связанных с оцениваемой недвижимостью;
· дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации;
· предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости.
К расходам на замещение (расходам капитального характера) относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений. Предполагается, что денежные средства резервируются на счете.
4 этап. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД).
. (4.11)
5 этап. Расчет расходов по обслуживанию долга.
6 этап. Расчет наличности до налогообложения.
Необходимо подчеркнуть, что потенциальный валовой доход (ПВД) рассчитывается на основе анализа рыночных данных по доходам объектов, аналогичных оцениваемому, но обязательно с учетом анализа договоров, уже заключенных по оцениваемому объекту. При этом учет существующих договоров аренды при оценке объекта обязателен, если в соответствии с принципом вклада затраты на расторжение невыгодного договора меньше экономической выгоды, которая появится после этого расторжения. Экономическая выгода, очевидно, может быть рассчитана как текущая стоимость разности рыночной и контрактной арендной ставок после расторжения договора, умноженная на площадь помещений.
Если расторжение договоров является экономически нецелесообразным, то потенциальный доход в отношении свободных площадей рассчитывается по рыночным арендным ставкам, а по площадям, на которые заключены договоры аренды, - по договорным (контрактным) ставкам в течение срока действия договора. Если прогнозный период больше срока аренды, то по окончании договора аренды прогноз доходов с этой площади должен выполняться на основе рыночных арендных ставок.
Учет существующих договоров аренды является обязательной, но далеко не простой процедурой. Сложность ее состоит в том, что рассчитанный чистый операционный доход должен быть конвертирован в стоимость оцениваемого объекта с использованием норм капитализации или дисконтирования, полученных на основе анализа рыночных данных по объектам, сопоставимых с оцениваемым не только по местоположению и физическим характеристикам, но и по экономическим показателям: по уровню и доле контрактной аренды в ПВД.
Такой анализ при дефиците рыночной информации может вызвать существенные трудности. Иногда прибегают к такой процедуре оценки, когда расчет ЧОД выполняют на основе рыночной аренды, конвертируют его в стоимость, а из итогового результата вычитают текущую стоимость разности рыночной и контрактной аренды, рассчитанную с использованием рыночной нормы дисконтирования. Надежность того или иного подхода определяется наличием и полнотой рыночной информации об объектах, используемых в качестве аналогов.
При оценке ПВД достаточно важной является структура арендного платежа, который зависит от типа аренды. В общем случае различают три типа аренды: валовую аренду (от англ. gross lease), чистую аренду (от англ. net lease) и абсолютно чистую аренду (от англ. absolute net lease). При валовой аренде предполагается, что все операционные расходы лежат на собственнике объекта. При чистой аренде все операционные расходы, за исключением расходов, связанных с налоговыми платежами, страховкой, управлением и внешним ремонтом объекта, лежат на арендаторе. А при абсолютно чистой аренде арендатор платит за все, за исключением расходов, связанных с управлением объектом недвижимости. Иногда этот тип аренды называют тройной чистой арендой или арендой типа NNNL (с англ. net-net-net lease). Здесь три N соответствуют трем платежам: налоги, страховка и внешний ремонт.
7 этап. Расчет нормы (коэффициента) капитализации.
Норма капитализация является отношением чистого операционного дохода (net operating income) к стоимости (value):
(4.12)
Кроме того, преобразование дохода может осуществляться с использованием рентного мультипликатора (rent multiplier). Он может иметь две модификации: мультипликатор валовой ренты GRM (gross rent multiplier) или мультипликатор чистой ренты NRM (net rent multiplier).
, (4.13)
где 
- эффективный доход (effective income)
, (4.14)
где 
- чистый операционных доход (net operating income).
Главным достоинством GRM является то, что при его использовании нет необходимости «влезать» в финансовые дела собственника для того, чтобы оценить уровень операционных расходов. Однако оценка рыночной стоимости с помощью мультипликатора валовой ренты не позволяет учесть разницы в чистых операционных доходах сравниваемых объектов, то есть предполагается одинаковый уровень операционных расходов объектов аналогов и объекта оценки. Исходя из этого метод валовой ренты в целом считается менее точным инструментом оценки и имеет достаточно ограниченное применение. Хорошие результаты он может дать при оценке простых и близких по своим финансовым характеристикам объектов (например, квартир).
Оценка коэффициента капитализации R может выполняться разными методами.
1. Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
- ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
- нормы возврата капитала, то есть погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения (4.15):
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата»[8].
Требования к безрисковой ставке: доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала, и доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.). При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в Россию (страновый риск). Такой расчет принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативных вложений капитала долгосрочные правительственные облигации мирового рынка.
Данная безрисковая ставка активно использовалась в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период характеризуется некритичным тиражированием западного опыта без учета российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
Поправку на страновый риск, как правило, рассчитывают рейтинговые агентства. Но эта информация не всегда доступна оценщикам. В этом случае оценщик экспертным путем может самостоятельно определить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчетах существенно повышается.
В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При расчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера:
, (4.16)
где 
- реальная ставка; 
- номинальная ставка; 
- индекс инфляции (годовой темп инфляции.
При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки – индекса рублевой инфляции.
Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков в реальные следует номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, то есть отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу базового периода.
Пример. Объект недвижимости, сданный на условиях чистой аренды, будет приносить по 1000 долл. ежегодно в течение двух лет. Индекс цен в текущем периоде равен 140 и ожидается, что в следующем году он составит 156,7, а через год – 178,5. Для преобразования номинальных величин в реальные их необходимо выразить в ценах базисного года. Индексы цен равны для прогнозного периода: 1-й год - 
; второй год - 
.
Реальная величина – 1000 долл., которая будет получена в первом году - 
, во втором году - 
.
Пример. Если объект недвижимости сдан на три года на условиях, что арендная плата зависит от изменения общего уровня цен, то для перевода реальных денежных потоков в размере 150 долл. в номинальные в соответствии с предполагаемым темпом инфляции (15%), необходимо провести следующие расчеты (таблица 4.3):
Таблица 4.3 – Расчетная таблица
| Период | Реальные денежные потоки, долл. | Индекс цен | Номинальные денежные потоки, долл. |
| 1-й | 150 | 1,15 | 172,5 |
| 2-й | 150 | 1,3225 | 198,375 |
| 3-й | 150 | 1,520875 | 228,1313 |
В результате инфляционной корректировки происходит приведение ретроспективной информации, используемой в оценке, к сопоставимому виду, а также учет инфляционного роста цен при составлении прогнозов денежных потоков.
Перевод рублевой ставки доходности в долларовую или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:
(4.17)
. (4.18)
где 
- рублевая или валютная доходная ставка; 
- темп валютного курса, %.
Расчет различных составляющих премии за риск:
· надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. И она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;
· надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;
· надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции. Тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать
