Принципы земельного права в странах Содружества Наций Карибского бассейна

 

Государство Антигуа и Барбуда расположено на трех островах (Антигуа, Барбуда и Родонда), его общая площадь - 442 кв. км. Основой экономики является сельское хозяйство, специализирующееся на выращивании сахарного тростника. Государство - самый крупный землевладелец. Большая часть земель, которые могут использоваться для ведения сельского хозяйства, находится в собственности государства и предоставляется в краткосрочную аренду на срок один год, как предусматривает Акт от 1 июня 1917 г. "О землях Короны (Регулировании)" (в ред. 1989 г.). Правами на все земли, которые уже приобретены или могут быть впоследствии приобретены Правительством, наделяется генерал-губернатор, и они именуются землями Короны.

Условия действия общего права в Антигуа и Барбуде определены в Акте от 20 июня 1705 г. "Об общем праве (декларация о применении)". Акт от 4 августа 1873 г. "О реальном имуществе" (в ред. 1961 г.) регулирует вопросы о составлении документов о передаче титулов на реальное имущество, о разделе земли, о передаче земли в доверительное управление, об ипотеке, о совместной собственности и о наследовании. В нем определены условия заключения договоров аренды, обременения владения рентой и др. Действует Акт от 31 декабря 1887 г. "Об обременении реального имущества залогом" (в ред. 1956 г.).

6 августа 1872 г. был принят Акт "О завещаниях" (в ред. 1989 г.), который предусмотрел, что любым имуществом можно распоряжаться по завещанию. Порядок наследования урегулирован также в актах от 31 декабря 1887 г. "Об управлении наследственным имуществом лиц, объявленных несостоятельными должниками" (вред. 1956 г.), от 20 января 1941 г. "Об управлении наследственным имуществом должностными лицами консульской службы" (в ред. 1989 г.) и от 4 ноября 2004 г. "Об управлении небольшим наследственным имуществом". "Небольшим имуществом" признается все имущество умершего лица, реальное и личное, стоимость которого не превышает 25 тыс. долл.

Акт от 1 июля 1887 г. "Об имуществе замужних женщин определяет правоспособность замужних женщин и наделяет их правами приобретения, владения и распоряжения по завещанию или иным образом любым реальным и личным имуществом как собственным, отдельным имуществом, как если бы женщина не была замужем, без вмешательства доверительного собственника.

Для решения вопросов признания титула лица, завладевшего чужой землей, принципиальное значение имеет Акт от 1 января 1883 г. "О сроках исковой давности в отношении реального имущества" (в ред. 1989 г.). Его ст. 2 закрепляет правило о том, что никто не имеет права занятия реального имущества в целях вступления во владение им, наложения ареста на имущество или предъявления иска в суд о возврате земли или ренты по истечении 20 лет с момента возникновения такого права.

Применяется также Акт от 12 июля 1997 г. "Об исковой давности".

Специально урегулированы вопросы нарушения границ владения домашними животными в Акте от 1 марта 1892 г. "О незначительных нарушениях границ владения" (в ред. 1961 г.). Акт от 1 июля 1982 г. "О нарушении границ владения скотом" применяется в отношении собственников больших животных, к которым относятся корова, бык, мул, олень, в том числе молодые и кастрированные животные указанных видов, а также небольшие животные, т.е. овцы, козы и свиньи. Ответственность владельцев собак установлена в Акте от 29 июня 1896 г. "О собаках" (в ред. 1991 г.). Если какая-то собака на публичной дороге, улице, аллее и в другом месте нападет, причинит беспокойство, напугает кого-либо или лошадь, либо другое животное, на собственника этой собаки может быть наложен штраф в размере до 500 долл. или он может быть заключен в тюрьму на срок до трех месяцев.

Акт от 1 февраля 1939 г. "О небольших сельскохозяйственных владениях" (в ред. 1956 г.) регулирует условия аренды небольших сельскохозяйственных владений. Такими владениями признаются участки, предназначенные для культивации или выпаса скота, с или без зданий на нем, площадью не менее чем четверть акра и не более чем 25 акров, которыми владеют на основании договора аренды. Consideration (встречное удовлетворение) по договору аренды (плата) может включать урожай, собранный с небольшого сельскохозяйственного владения, или часть доходов, полученных от продажи этого урожая, переданные лендлорду, или любой эквивалент ренты в форме труда, т.е. работ для лендлорда в обмен за использование и владение этой землей. Вопросам регулирования арендной платы посвящен также Акт от 16 мая 1953 г. "О небольших сельскохозяйственных владениях (регулировании ренты)".

Акт от 29 ноября 1958 г. "О приобретении земли" (в ред. 1989 г.) регулирует порядок принудительного приобретения земли для публичной цели: предварительное уведомление, право доступа на землю, определение границ земли, подлежащей приобретению, рассмотрение споров, оценки земли и выплаты компенсации.

Акт от 29 декабря 1939 г. "О поселениях" (в ред. 1989 г.) предусматривает, что Кабинет может признать любую территорию земель Короны в Антигуа и Барбуде в качестве зоны земель поселений. Такая зона предназначена для размещения небольших сельскохозяйственных землевладений. Кабинет вправе продать, обменять, сдать в аренду и любым иным образом распорядиться такой землей. Согласно ст. 5 этого Акта владелец небольшого сельскохозяйственного владения не имеет права сдать его в аренду, продать, обменять, кроме случаев передачи по наследству, без письменного согласия генерал-губернатора.

Установлены определенные ограничения прав земельных собственников и землевладельцев. Статья 4 Акта от 18 июня 1957 г. "О защите берега" (в ред. 1968 г.) запрещает добычу для целей строительства и в качестве балласта для судов песка, камней, гравия на любом берегу моря в Антигуа и Барбуде, за исключением случаев получения для этого разрешения директора общественных работ.

Все земли на острове Антигуа сейчас зарегистрированы на основании Акта от 30 декабря 1975 г. "О зарегистрированной земле" (в ред. 1989 г.). 30 декабря 1975 г. был принят Акт "Об обследователях". Действует Акт от 12 июня 1974 г. "О регистрации титулов на кондоминиум" (в ред. 1983 г.).

Важное значение для обеспечения устойчивости владения землей и регистрации земли имеет Акт от 19 сентября 1975 г. "О признании тулов или интересов на землю". Как предусматривает ст. 2 этого Акта, интерес в отношении земли включает любое право или интерес, которые возможно установить согласно положениям данного Акта. Понятие "земля" подразумевает землю, покрытую водой, все вещи, которые на ней растут, здания и другие вещи, постоянно прикрепленные к земле. Участок означает часть земли, отдельно показанную на карте, обозначающей ее границы, которому присвоен номер.

Согласно ст. 3 Акта глава соответствующего ведомства (министр) может издать приказ и объявить, что в отношении определенного района, указанного в приказе, будет осуществлена процедура признания и регистрации прав и интересов на землю. Такой район признается зоной признания прав на землю. Назначаются Adjudication Officer (должностное лицо, в обязанности которого входит решение вопросов о признании прав на землю), а также должностное лицо по установлению границ или должностное лицо, ответственное за проведение работ по обследованию земель. Они имеют право доступа на земли и установления их границ.

Adjudication Officer подразделяет зону признания прав на секции или объявляет, что вся зона будет являться секцией признания прав, и присваивает секции название. Подготавливается специальное уведомление, в котором указываются: местонахождение секции и ее пределы; тот факт, что все интересы в отношении земли будут оценены и задокументированы; тот факт, что любой интерес в отношении земли, который подлежит регистрации согласно Акту "О зарегистрированной земле", будет представлен для новой регистрации; рекомендации каждому лицу, которое намерено требовать признания своего интереса в отношении земли в пределах секции, представить такое требование в письменной форме; рекомендации всем, кто имеет намерение предъявить такие требования, независимо от того, зарегистрирована ли его земля, обозначить границы своих земель соответствующими знаками. Adjudication Officer обязан рассмотреть все заявленные требования и проанализировать их в отношении каждого земельного участка. В обязанность должностных лиц входят урегулирование земельных споров по поводу границ и принадлежности земель и подготовка отчета о признании прав на участок.

Статья 16 Акта предусматривает, что в отчете о признании прав на землю, в частности, указывается, что лицо открыто и мирно владеет земельным участком (кроме случаев владения землей Короны) или им владели его предшественники непрерывно в течение 20 лет или более, либо лицо имеет соответствующие документы на титул, и никто иной не приобретал этого титула, а также иные сведения, которые позволяют признать титул лица на землю. В этих случаях лицо признается владельцем участка земли, если оно не имеет сведений о том, что кто-то иной обладает титулом на эту землю. В результате осуществления этих процедур считается, что лицо имеет "хорошо документально подтвержденный титул", который зарегистрирован, или титул, подтвержденный документами, являющимися основаниями для приобретения прав на землю - титула fee simple. Решение о признании интересов в отношении земли может быть обжаловано в суд.

Действует Акт от 24 марта 2003 г. "О физическом планировании". Его целями являются улучшение жизни каждого человека в Антигуа и Барбуде; обеспечение эффективного и справедливого распределения ресурсов с учетом социальных, экономических и экологических условий для устойчивого использования земель в интересах всех людей; поддержание и улучшение качества окружающей среды в поселениях; обеспечение установленного порядка раздела земель; обеспечение здоровья, безопасности, благополучия людей внутри и около зданий; защита и сохранение культурного наследия Антигуа и Барбуды; усиление сознания того, что все люди и организации, имеющие в собственности, владеющие и застраивающие землю, обязаны использовать эту землю с учетом настоящих и будущих интересов и всего общества (ст. 3 Акта).

Особый правовой режим земли действует в Барбуде. Акт Барбуды от 16 ноября 2007 г. "О земле" устанавливает общинную собственность на все земли. Согласно ст. 3 этого Акта всей землей в Барбуде владеет сообща народ Барбуды. Титул на все земли имеет Корона от имени народа Барбуды. Статья 5 Акта запрещает продажу земли. Никто не может приобрести права собственности на землю.

Статья 6 Акта предусматривает, что Совет министров Барбуды с одобрения Кабинета министров и после получения согласия большинства населения Барбуды может передать в аренду земли для застройки. Лицо, имеющее намерение застроить землю, должно обратиться с заявлением в Совет министров. До того как Совет министров предоставит землю в аренду, он должен получить на это согласие большинства населения Барбуды. Максимальный срок аренды по общему правилу составляет 50 лет. Гражданин Барбуды, достигший возраста 18 лет, имеет право получить исключительное право владения участком земли для строительства жилого дома, для ведения сельского хозяйства или осуществления коммерческой деятельности. Он имеет право также пасти животных в специально определенных для этого районах. Указанное исключительное право может быть трансформировано в право аренды земли, которое может служить обеспечением для получения кредита (ст. 7 указанного Акта).

Согласно ст. 12 рассматриваемого Акта все земли в Барбуде могут быть предназначены для применения: в целях проживания; ведения сельского хозяйства; ведения лесного хозяйства; публичного использования; коммерческой деятельности; развития туризма; создания национальных парков и иных проектов развития.

Содружество Багамских островов расположено на архипелаге, который насчитывает около 700 островов общей протяженностью около 800 км. Площадь Багам - 10,7 тыс. кв. км. Их экономика основана на туризме, оказании финансовых услуг в качестве офшорного центра и регистрации морских судов.

Большей частью реального имущества на Багамах владеют на титуле freehold или на титуле leasehold. На титуле аренды владеют главным образом землями Короны, т.е. теми землями, которыми владеет Правительство. Обычно это сельскохозяйственные земли или земли для застройки, и они считаются неотчуждаемыми.

На Багамах действуют несколько статутов, которые определяют режим реального имущества исходя из местных особых условий. Акт 1799 г. "О мошенничестве" регулирует вопросы оформления передачи имущества в аренду, завещаний и других документов, совершенных в письменной или устной форме. Акт 1799 г. "О лендлорде и арендаторе" предусматривает обеспечение уплаты ренты с тем, чтобы предотвратить обман лендлорда арендатором. Акт 1799 г. N 2 "О лендлорде и арендаторе" определяет меры по более эффективному предотвращению обмана со стороны арендаторов и по упрощению взыскания ренты и возобновления аренды.

Акт от 4 августа 1845 г. "О реальном имуществе" закрепляет правило о том, что дарение поместья, совершенное после 1 октября 1845 г., кроме дарения поместья по обычаю, совершенное несовершеннолетним лицом, будет недействительным по общему праву, если оно не совершено на основании документа о передаче титула на реальное имущество, и что раздел и обмен любых поместий или прав на них допускается на основании документов, составленных в письменной форме. Акт также регулирует ряд иных вопросов, связанных с реальным имуществом: интересы в отношении земли, правоспособность замужней женщины, возврат прав на реальное имущество и некоторые другие.

Закон от 12 августа 1859 г. "Об имущественном праве" регулирует вопросы возвращения права на имущество, обременения рентой, купли-продажи имущества и ряд иных. Действуют Акт 1799 г. "Об ипотеке", Закон от 5 августа 1965 г. "Об имуществе и передаче (кондоминиум)", Акт от 22 июля 1998 г. "О доверительной собственности" (в ред. 2004 г.). Акт от 21 марта 1914 г. "Об имуществе несовершеннолетних" (в ред. 1976 г.) предусматривает условия продажи и аренды имущества, которое принадлежит лицам, не достигших совершеннолетнего возраста. Его ст. 2 признает законной продажу земли, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, если суд вынесет решение по заявлению несовершеннолетнего, интересы которого представляет опекун, что такая сделка соответствует интересам несовершеннолетнего, при условии, если на такое заявление получено согласие любого лица, имеющего титул, интерес или обременение на это имущество.

Вопросы доверительной собственности отражены в Акте от 30 декабря 1969 г. "О законных доверительных собственниках". На основании заявления лица, создающего либо имеющего цель создать доверительную собственность, или лица, действующего от его имени, или доверительного собственника, или бенефициария, или лица, действующего от их имени, направленного в суд, суд может по своему усмотрению назначить лицо, которое будет единственным доверительным собственником либо вместе с другим лицом, либо заменит всех или любого из существующих доверительных собственников (ст. 3 Акта). Действует также Акт от 2 апреля 1970 г. "О публичных доверительных собственниках".

Существует один важный правовой аспект передачи титула на реальное имущество на Багамах, где существуют серьезные проблемы, связанные с принадлежностью титула на реальное имущество. Причина этих проблем - традиционная практика владения неразделенными интересами в отношении земли всей семьей. Все живущие члены каждого поколения имеют одинаковые права на так называемую землю поколения. Проблема заключается в том, что после смены нескольких поколений 50, а то и 100 человек могут иметь право на один и тот же участок земли и очень часто невозможно их найти, для того чтобы передать "чистый" титул новому владельцу. Регистрация документов о передаче титула поощряется, но не является обязательной на Багамах*(303).

Поскольку право Багам основано на английском общем праве, принципы наследственного права такие же, как и в английском праве. Однако были приняты акты, которые упростили порядок наследования, составления завещаний и управления наследственным имуществом. Действуют акты от 31 января 2002 г. "О наследовании", от 31 января 2002 г. "О завещаниях" и от 31 января 2002 г. "Об управлении наследственным имуществом". Изменения связаны с тем, что подавляющее большинство лиц не оставляют завещания, поэтому было необходимо урегулировать в законодательном порядке вопросы наследования имущества этих лиц.

Акт "О завещаниях" отменил акт, который был принят еще в XIX в. Ныне требуется, чтобы завещание было составлено в письменной форме, подписано наследодателем и не менее чем двумя свидетелями, которые присутствовали при составлении завещания, подтверждающими подлинность подписи наследодателя. Если лицо вступает в брак после того, как составлено завещание, то оно считается недействительным. Если брак признан недействительным, то завещание остается в силе, за исключением случаев, когда супруг является душеприказчиком по завещанию. Это условие считается недействительным, и признается недействительной любая передача имущества супруга, если только наследодатель не предусмотрел иное в завещании. Завещание, составленное вне пределов Багам, может соответствовать требованиям законодательства места его исполнения. После смерти наследодателя завещание подлежит утверждению в этой стране и, если это не Багамы, повторно утверждается на Багамах. Таким образом, земля в Багамах переходит к наследникам, причем на Багамах нет налога на наследство.

Цель Акта от 13 июля 1959 г. "Об урегулировании титулов" (в ред. 1965 г.) - устранить недостатки правового титула на землю. Каждое лицо, которое претендует на любой титул или интерес в отношении земли, может обратиться в суд для исследования его титула, его характера и объема, чтобы определить его и декларировать в сертификате титула, установленного по решению суда. Для регистрации титула на землю принципиальное значение имеет определение границ земли. Акт от 7 мая 1975 г. "Об обследователях" (в ред. 1995 г.) предусматривает регистрацию лиц, которые проводят обследовательские работы, регулирование и контроль за проведением таких работ. Межевание означает производство работ для определения и установления границ земель на Багамах и включает аэросъемку, гидрографическую съемку и разграничение границ, в том числе работы, связанные с установлением титула.

Конституция Содружества Багамских островов 1973 г. в ст. 27 определяет условия принудительного изъятия владения, интереса или права на имущество. Акт от 7 июля 1913 г. "О приобретении земли" (в ред. 1987 г.) содержит определение понятия "публичная цель". Публичной целью считается в соответствии со ст. 27 Конституции любая цель, предусмотренная Парламентом; любая цель, для которой земля нужна государственной корпорации; любая общественная предпринимательская деятельность, осуществление которой возложено на генерал-губернатора или министра; любая цель, для которой земля, по мнению генерал-губернатора, требуется для строительства гостиниц, содействия передвижению туристов на Багамах, строительства портов и доков, развития сельского хозяйства или любой иной предпринимательской деятельности, строительства жилья для людей с низким или средним уровнем доходов и др.

Дополнительно к Акту "О приобретении земли" действует Акт от 15 июля 1957 г. N 21 "О приобретении земли (особое применение)". Он регулирует вопросы приобретения земли для реализации соглашений между правительствами Соединенного Королевства и США о создании длинной линии испытательных полигонов для управляемых ракет, станций океанографических исследований и для целей реализации иных соглашений, заключенных указанными сторонами. Принудительно земля может быть выкуплена также на основании актов от 19 декабря 1940 г. N 34 "О приобретении земли (для военно-воздушных баз Соединенных Штатов)" и от 29 июня 1944 г. N 7 "О приобретении земли (аэродромы)" (в ред. 1957 г.).

Акт от 30 декабря 1968 г. "О защите морского побережья" содержит положения, соблюдение которых призвано обеспечить защиту берегов от эрозии и вторжения морских вод. Для этих целей допускаются принудительное приобретение земель у их собственников (ст. 3 (1)), возложение на них расходов по проведению защитных работ (ст. 5) и устанавливаются иные ограничения их прав.

Акт от 7 мая 1971 г. "О регулировании строительства" (в ред. 1984 г.) определяет условия осуществления строительства, изменения и ремонта зданий, с тем чтобы обеспечить замену и снос опасных и обветшавших зданий. В ст. 2 Акта содержится определение понятия "здание". Это каждые часть здания и пристройка к зданию любого вида и любым способом построенная, а также водопроводная система, электрическое и иное оборудование, машинное оборудование или завод, соединенный со зданием; любая стена, забор или подобное сооружение любой высоты, граничащее с публичной автомагистралью или превышающее высоту в шесть футов; любой док, перемычка на руднике, волнолом и любые выполненные работы для защиты земли от затопления пресными или морскими водами или для восстановления земли; любое временное сооружение, построенное из брезента или другого материала, в которое предусмотрен публичный доступ, и любые открытые трибуны и оборудование для ярмарок и карнавалов; машинное оборудование, предназначенное для общественного пользования, в том числе плавательный бассейн.

Акт запрещает любое строительство без получения на то строительного разрешения, определяет условия получения такого разрешения. Предусмотрены издание и публикация Строительного кодекса, который должен определять требуемые для исполнения стандарты, методы строительства, требования к строительным материалам в целях обеспечения пожарной безопасности, здоровья и благополучия населения. Акт от 31 июля 1961 г. "О городском планировании" (в ред. 1995 г.) также регулирует порядок застройки и получения строительных разрешений.

Некоторые статуты определяют права и обязанности собственников и владельцев земли. Так, согласно ст. 3 Акта от 22 декабря 1806 г. "О разграничительных стенах и заборах" (в ред. 1987 г.) владелец любого участка земли, расположенного на Багамских островах, вправе требовать от любого владельца прилежащего участка земли или его арендатора, либо любого лица, владеющего ими, участвовать в справедливом и равном распределении расходов на строительство и ремонт общих стен и заборов. Акт от 31 июля 1961 г. "О частных дорогах и разделе земли" (в ред. 1987 г.) предусматривает, что никто не имеет права без согласия Комитета городского планирования проложить новую дорогу или разделить свою землю (ст. 3).

В статутном праве Багам большое внимание уделяется сохранению окружающей среды на островах. Акт от 23 мая 1977 г. "О защите и сохранении физического ландшафта Багам" (в ред. 2000 г.) регулирует вопросы, связанные с проведением земляных работ, устройством свалок, разработкой карьеров, добычей полезных ископаемых (таких как почва, камни, гравий, песок и других) в объеме, превышающем 75 куб. ярдов или меньшем, или большем, как будет установлено; рубкой деревьев, которые подлежат охране, обрубанием их корней, порчей и их уничтожением; осуществлением любых земляных работ для целей развития туристического бизнеса и строительства роскошных жилых помещений. Статья 6 Акта требует получения разрешения для проведения земляных работ и эксплуатации свалок. Предусмотрено определение специальных зон для целей разработки карьеров и добычи полезных ископаемых (ст. 16-19). Особой охране подлежат виды деревьев с твердой древесиной, редкие деревья, деревья, которые достигли значительной высоты, деревья, которые имеют историческое значение (ст. 20 названного Акта).

Барбадос не богат природными ресурсами, и его экономика зависит главным образом от туризма и оказания финансовых услуг как офшорного центра. Площадь острова - 430 кв. км, это самый маленький из островов Карибского бассейна.

Земельное право Барбадоса основано на Акте 1979 г. "Об имуществе", который является практически копией английского Акта 1925 г. "Об имущественном праве", за некоторыми исключениями. Барбадос в определенной степени изменил и усовершенствовал английскую систему имущественного права и передачи титулов. Были отменены все феодальные системы землевладения и созданы ясные и понятные схемы совершения сделок с реальным имуществом. Земля согласно Акту "Об имуществе" означает поверхность земли, пространство над ней и вещи, находящиеся под ней. Она подразумевает: дома и другие сооружения, в том числе части сооружений (независимо от того, разделены они по горизонтали, вертикали или иным образом); рудники и полезные ископаемые (независимо от того, извлечены они на поверхность или нет); землю, покрытую водой; правовой титул, независимо от того, дает или не дает он право владения землей; правовой интерес по общему праву в отношении земли; интерес по праву справедливости в отношении земли; невыделенную долю в отношении земли.

Правовой титул означает любой титул, интерес или обременение. Имущество - это любая реально существующая вещь и любой интерес в отношении земли, движимого имущества или права, которые в коммерческом обороте считаются имуществом. Передачей признается любой инструмент, иной, чем завещание, представляющий собой передачу, ипотеку или другое обременение, аренду, заявление, наделяющее правами, отказ от права, передача права другому лицу или иное обеспечение имущества или интереса в отношении него. Титул означает правовой титул владельца титула.

В ст. 3 Акта определены виды титулов и интересов в отношении земли. Признаются только два вида титулов: fee simple absolute in possession (безусловное или неограниченное право собственности) и term of years absolute (аренда), которые были созданы и которые могут быть передаваемы.

Предусмотрены следующие виды интересов или обременений в отношении земли, которые могут быть созданы и передаваемы: сервитут, право или привилегия; ипотека; занятие реального имущества в целях вступления во владение; переход имущественных прав к первоначальному собственнику реального имущества или его наследнику; обременение владения рентой. Все другие титулы, интересы или обременения в отношении земли действуют по праву справедливости.

Акт отменил систему феодального владения и титул fee tail estate. Акт определил условия распоряжения имуществом для создания доверительной собственности, определил режим совместной собственности, требования к договорам, передаче титулов, ипотечному залогу, обременении владения рентой. Большое внимание в Акте уделено регулированию аренды, правоспособности лиц, которые могут обладать титулом, отношениям мужа и жены по поводу реального имущества.

Акт от 1 ноября 1980 г. "О покупке титула безусловного права собственности на нанимаемое имущество" закрепил право выкупа арендаторами участка нанимаемого имущества на титуле freehold за встречное удовлетворение (вознаграждение), размер которого определяется на основании публичной политики и требований Конституции (ст. 3).

Лендлорд означает Корону и любой орган власти, который наделен правом на имущество, сдаваемое в аренду. Участок представляет собой такую часть земельного участка, на которой находится жилой дом. Нанимаемое имущество означает взятую в наем плантацию, за исключением земель, примыкающих к морскому побережью; территорию земли, которая была разделена до или после 1 ноября 1980 г. на более чем пять участков для сдачи в аренду для строительства жилых домов независимо от того, принадлежат ли на них права Короне или органу власти или другому лицу, за исключением земель, примыкающих к побережью. Арендатор - это лицо, которое занимает взятый в наем участок либо на основании аренды, договора или разрешения, либо по общему праву, либо по праву справедливости. Независимо от условий, предусмотренных общим правом или правом справедливости, либо условий любой аренды, договора или разрешения, касающегося найма имущества, предусмотрено, что условием или положением любого найма плантации или другого имущества является право нанимателя приобрести титул freehold на участок, который он нанимает за определенную плату.

На Барбадосе действуют две системы передачи прав на реальное имущество. Есть традиционная система, которая применяется в отношении большинства земель и основана на передаче незарегистрированного титула. Документами о праве собственности являются документы о передаче титула на реальное имущество (deeds). Основой титула является обычно его передача, т.е. документ, подтверждающий передачу земли и датируемый по крайней мере 20 годами ранее. Поэтому важно сохранять эти документы, которые являются доказательством права на титул. В случае потери документов очень сложно доказать титул на землю, нельзя, следовательно, ее заложить, продать, пока документы не найдены. Получить в этом случае титул можно, в частности, путем подачи заявления об объявлении титула согласно Акту 2011 г. "О титульных процедурах", а также путем предъявления особых исков. Кроме того, согласно ст. 3 Акта от 1 апреля 1995 г. "О земле (восстановление документов о передаче титула на реальное имущество)" в случае, когда документы о передаче титулов на реальное имущество уничтожены в результате бедствия (пожара, урагана, наводнения, землетрясения и др.), владелец титула fee simple на имущество может обратиться в Регистр титулов с просьбой о восстановлении этих документов.

Действует и система регистрации титула. Она основана на факте регистрации титула в Земельном регистре. Доказательством права собственности на землю является регистрация в Регистре. Потенциальному покупателю или арендатору выдается сертификат исследования, который является выпиской из Регистра.

Весьма актуальной проблемой на Барбадосе является признание титула у лица, завладевшего землей, на которую у этого лица нет никаких прав. Это довольно сложный процесс, особенно когда границы земли не определены путем установления забора. Очень часто нельзя получить информацию о титулах на землю. Факты, на основании которых строятся доказательства признания права собственности, очень часто оспариваются. Сложно доказать факт, что лицо непрерывно владело землей в течение 10 и более лет. Эти вопросы были предметом рассмотрения в английских судах, Карибском суде правосудия и Апелляционном суде Барбадоса. Примером может служить решение Апелляционного суда Барбадоса по делу Browne v. Michelle Moor-Griffith Et Al (2012), в котором было сформулировано определение понятия "завладение землей лицом, не имеющим титула". Это владение, противоречащее интересам настоящего собственника и вытесняющее настоящего собственника.

Акт 1977 г. "О сроках исковой давности предъявления исков" (cap. 231) предусмотрел, что, когда выявлены обстоятельства завладения землей настоящего собственника посторонним лицом в течение 10 лет, этого достаточно для того, чтобы продемонстрировать несовместимость титула настоящего собственника на землю (ст. 25 (1)). Никакой иск о возврате земли не может быть удовлетворен по истечении 10 лет с даты начала завладения землей (ст. 31 (1)). При решении вопроса о завладении землей лицом, не имеющим на нее титула, нельзя предполагать, что такое завладение было осуществлено на основании разрешения лица, обладающего титулом на эту землю, просто потому, что завладение землей несовместимо с настоящим и будущим использованием этой земли лицом, которое имеет на нее титул (ст. 31 (4) Акта).

Как пишет Сэмпсон Овусу, титул на землю можно приобрести на соответствующий участок земли другого лица и владеть им без помех в течение периода, установленного законом, без признания такого титула настоящим владельцем. Если настоящий владелец в течение установленного срока не сможет доказать свой титул на землю, которым незаконно владеет постороннее лицо, то его титул на землю прекращается на основании статута. Владение постороннего лица перерастает в действительный титул на землю, если его владение противоречит праву настоящего владельца*(304). Такое фактическое владение должно быть исключительным, лицо должно иметь намерение приобрести владение на свое имя и в собственных интересах. Если завладение чужой землей осуществляется на основании разрешения собственника, это владение никогда не будет признано завладением.

Белиз - государство в Центральной Америке на восточном побережье полуострова Юкатан, берега которого омываются Карибским морем. До 1973 г. страна называлась Британским Гондурасом. Независимым государством Белиз стал в 1981 г. Его правовая система основана прежде всего на общем праве Англии. Главным источником права считается также статутное право.

Согласно ст. 2 (1) Акта от 8 марта 1856 г. "Об имперских законах (применении)" (гл. 2) действие общего права Англии и всех актов, принятых до 1 января 1899 г., распространяется на территорию Белиза. Пределы действия английского права определяются судом и местными условиями, насколько они позволяют такое применение и насколько они соответствуют статутам, принятым Национальной ассамблеей Белиза. Земельное право Белиза также основано на английском праве и ряде местных статутов, в частности Акте "Об имущественном праве" (гл. 190 Revised Laws of Belize 2000)*(305), который во многом аналогичен английскому Акту 1925 г. "Об имущественном праве".

В Белизе существуют два вида земель: недекларированные и декларированные. Передача недекларированных земель должна быть зарегистрирована в Регистре титулов. Сделки с задекларированными землями подлежат регистрации в Земельном регистре. Покупатели земли могут иметь титулы freehold на имущество на основании документа о передаче титула на реальное имущество или сертификата о передаче, либо земельного сертификата. Документ о передаче титула является зарегистрированным правом собственности на имущество. Право собственности, приобретенное на основании передачи, может быть трансформировано в сертификат титула при первой регистрации. Каждый последующий покупатель получает сертификат о передаче титула. Земельный сертификат является абсолютным титулом, он применяется при приобретении имущества в специально определенных зонах. Для того чтобы упростить процедуры создания и перехода титулов на землю, создать единую систему титулов, был принят Акт "О зарегистрированной земле" (гл. 194). Действует также Акт "О регистрации пространственных титулов" (гл. 196).

Юридическое понятие "земля" в земельном праве Белиза означает грунт, почву, поля, пастбища, кусты, леса, воды, топи, болота, воздушное пространство над землей, все рудники и полезные ископаемые под поверхностью земли. Реки, озера, пруды и т.п. (включая рифы) являются землей, потому что они признаются землей, покрытой водой. Понятие "земля" охватывает также все, что прикреплено к земле: дома и здания на земле, растущие деревья и урожай, за исключением растений, требующих ежегодной культивации. С позиций доктрины права собственности земля может быть разделена горизонтально, вертикально или иным образом, как внизу, так и над поверхностью земли. Это означает, что разные лица могут владеть разными слоями одной и той же земли.

Акт "О лендлорде и арендаторе" (гл. 189) регулирует комплекс вопросов аренды земли. Допускаются следующие виды аренды: tenancy for years (аренда на срок в течение нескольких лет) предоставляет право исключительного владения землей на основе договора или на меньший определенный срок; tenancy from year to year (периодическая годовая аренда) - это исключительное владение землей на основании договора на срок, который может быть определен в конце первого года аренды или любого последующего года аренды лендлордом или арендатором путем уведомления о прекращении действия договора; tenancy for less than a year (аренда на срок менее одного года) дает право исключительного владения землей на неопределенный период менее одного года, причем срок может исчисляться неделями или месяцами; tenancy at will (бессрочная аренда) представляет собой исключительное владение землей на основании договора, который может быть прекращен по воле арендодателя в любое время.

Tenancy on sufferance (аренда по молчаливому согласию) - это исключительное владение землей лицом, которое без получения согласия или выражения несогласия землевладельца незаконно продолжает владеть землей по истечении срока аренды. Акт требует по общему правилу направления уведомления о прекращении аренды за один год до прекращения срока аренды и регулирует вопросы увеличения ренты и компенсации за улучшения арендованного имущества. Акт не предусматривает никаких гарантий стабильности владельцам небольших ферм, которых можно выгнать с земли, уведомив их об этом за один год до прекращения аренды.

Акт "О земельной реформе (устойчивости аренды)" (гл. 186) регулирует вопросы прекращения действия аренды земли, определяет требования и условия направления уведомления о прекращении аренды. Предусмотрено создание Земельных трибуналов, регулируются вопросы определения размера ренты, компенсации арендаторам за улучшение арендованного имущества. Акт "Об ограничении ренты" (гл. 195) допускает выделение специальных "зон ограничения ренты", предусматривает запрет на увеличение размера ренты за пользование жилыми помещениями и иным арендованным имуществом, создание специальных органов, в компетенцию которых входит регулирование взимания ренты.

Интересы в отношении земли нашли отражение в Акте от 15 декабря 1888 г. "О приобретательной давности" (гл. 192), который регулирует вопросы profit a prendre (права на получение дохода), права прохода и другие сервитуты, use of light (права пользования светом). Акт предоставляет также право лицу требовать признания его прав на землю, которой он владеет открыто и постоянно в течение 30 лет. Поскольку это требование может вызвать возражения, данное право становится абсолютным и не подлежащим возражениям после 60 лет владения. Лицо может приобрести сервитут или доступ на чужую землю, если оно использует ее в течение 20 лет и никто этому не препятствует. Признание прав на землю основано на принципе представления для этого убедительных доказательств. Для признания права собственности и титула на национальные земли нужно доказать, что лицо владело землей 30 лет и более, этот факт должен быть подтвержден свидетельскими показаниями двух соседей. Для признания абсолютного титула нужны доказательства владения более 12 лет, условного титула - доказательства передачи титула менее 12 лет назад, завладения землей - более 12-30 лет назад.

Большие площади земель в Белизе находятся в государственной собственности. Акт "О национальных землях" (гл. 191) признает такими землями земли и морское дно, кроме резервных лесов. Все национальные земли подразделяются на следующие классы: городские земли; пригородные земли; сельскохозяйственные земли, включая пастбищные земли; земли, занятые рудниками; пляжи (ст. 4 (1)). Акт определяет порядок распоряжения этими землями, передачи их в аренду, продажи и резервирования.

Порядок разрешения споров о границах земель урегулирован в Акте "Об удостоверении границ" (гл. 180). В случаях, когда есть сомнения относительно площади, принадлежности или границ земли, которой владеют на каком-либо титуле, или какой-либо национальной земли, суд должен разрешить эти вопросы (ст. 3 (1)). Однако люди не часто обращаются в суд. Главной причиной этого является отсутствие средств на судебные расходы и веры в то, что дело будет решено по справедливости. Действует также Акт "О признании титулов и интересов на землю" (гл. 185). Его цель заключается в установлении границ, урегулировании споров о границах земли, об оформлении прав и о разрешении земельных споров, о межевании земель, о присвоении им номеров и о составлении их карт для последующей регистрации в соответствии с Актом "О регистрации земли" (гл. 194). Порядок проведения работ по обследованию земель предусмотрен в Акте "Об обследователях" (гл. 187).

Требования к застройке земель определены в Акте "О жилищном строительстве и городском планировании" (гл. 182). Акт определяет органы, которые должны заниматься городским планированием, их обязанности, в частности обязанности по разработке и утверждению схем планирования для жилой застройки, вопросы приобретения земель. Формально этот акт является важной частью законодательства о планировании использования земель. Но проблема заключается в том, что он никогда не использовался для этой цели. Одним из серьезных его недостатков является то, что в нем отсутствуют положения, касающиеся участия общественности при принятии решений о планировании использования земель.

Условия раздела земли установлены в Акте "Об использовании земли" (гл. 188). Раздел земли, т.е. раздел ее на меньшие участки, допускается только на основании заявления и представления плана раздела земли, который должен отвечать установленным требованиям, в орган управления по разделу и использованию земли, который подлежит регистрации.

Процедура принудительного выкупа земли и компенсации предусмотрена в Акте от 1 апреля 1947 г. "О приобретении земли (публичные цели)" (в ред. 1992 г.) (гл. 184). Как указано в ст. 3 Акта, когда министр, ответственный на использование земель, считает, что какую-то землю следует приобрести для публичной цели, он может заявить об этом в форме декларации. Декларация должна быть опубликована дважды в официальной газете с интервалом не менее шести недель. Копии декларации должны быть вывешены на зданиях и в других местах в местности, где расположена земля. Понятие "публичная цель" в Акте не определено.

Статья 3 (5) Акта предоставляет право любому лицу, которое имеет интерес в отношении земли, которую хотят приобрести, предъявить в суд иск с требованием оценки правомерности предполагаемого приобретения земли для публичной цели. После этого должно быть опубликовано официальное уведомление о том, что, по мнению министра, земля может быть принудительно приобретена для публичной цели. Это уведомление является основанием проведения обследовательских работ и осмотра на этой земле. Уведомление дает право доступа на любые земли; проведения земляных работ и бурения; совершения любых действий, для того чтобы убедиться в том, что земля действительно нужна для публичной цели; установления границ нужной для публичной цели земли путем размещения межевых знаков и рытья канав. При этом допускаются расчистка земель, уничтожение растущего урожая, заборов, деревьев, кустов и т.п. Доступ допускается после письменного уведомления владельца об этом за семь дней в любое здание, в огороженный двор, сад около жилого дома в обоснованное время дня. Предусмотрена компенсация за причиненный в этих случаях ущерб и за принудительно выкупленную землю.

Согласно ст. 3 Акта "О приобретении земли (заинтересованные лица)" (гл. 183) заинтересованное лицо, которым признается корпорация, компания или лицо, желающее приобрести землю, может принудительно приобрести землю. Любое заинтересованное лицо может обратиться с письменным заявлением к министру, ответственному за использование земель, с просьбой о принудительном приобретении земли в Белизе. В этом случае министр может потребовать от заинтересованного лица внести в Казначейство депозит в размере, который министр считает достаточным для того, чтобы провести исследование, подтверждающее, что принудительное приобретение будет отвечать публичной цели или будет полезным определенному классу или части населения, т.е. этот вопрос решается по усмотрению министра. Этот акт применяется довольно редко, однако именно на его основании американец Лари Эддингтон из штата Кентукки купил целый остров Кайе Чапель, расположенный на расстоянии 10 миль от берега, и построил на нем курорт.

Статья 4 Акта "О землевладении иностранцев" (гл. 179) устанавливает запрет на владение землей иностранцами. Предусмотрено, что можно приобрести землю и титул на нее только на основании разрешения. Иностранцы могут приобрести землю в пределах границ города, общая площадь которой не должна превышать полакра, вне границ города - не более 10 акров. Любой документ о передаче титула на землю, любая передача, сертификат титула, предоставляющие права иностранцам, считаются недействительными и не имеют юридической силы (ст. 5). Иностранцы могут приобрести землю на основании разрешения о приобретении или владения титулом на землю в соответствии с условиями, определенными в разрешении, касающимися застройки земли. Каждое выданное разрешение должно быть зарегистрировано в Генеральном регистре как deed (документ о передаче титула на реальное имущество). Последствием нарушения условий, предусмотренных в разрешении, является признание его недействительным.

Большая часть земель в Доминике находится в частной собственности, кроме лесных резерватов (причем часть их территории также находится в частной собственности) и государственных земель. Большие площади Доминики покрыты лесами, которые хорошо охраняются, поэтому Доминику часто называют природным островом Карибского моря.

Акт 1958 г. "О государственных землях" (в ред. 1990 г.) относит к землям, находящимся в государственной собственности, все земли, принадлежащие государству, кроме лесных резерватов, в том числе земли, на которые право государственной собственности перешло как на выморочное имущество, и земли, которые могут быть приобретены государством. Президент согласно ст. 4 Акта может предоставить, продать, обменять или передать в аренду любые государственные земли или любое право или сервитут в отношении этих земель. Действует Акт 1946 г. "О приобретении земли" (в ред. 1986 г.).

В Доминике действуют две системы регистрации земли. Есть система регистрации титулов на землю, т.е. система Торренса, которая предусмотрена Актом 1991 г. "О регистрации титулов" (гл. 56:50), и система регистрации документов о передаче титула на реальное имущество согласно Акту 1975 г. "Об имущественном праве и передаче имущества". Есть еще незарегистрированные земли, к которым относятся главным образом государственные земли.

Исконное население Доминики - карибы коллективно владеют и контролируют 3,7 тыс. акров земли. Эти земли находятся в общинной собственности согласно традициям карибов. Решения о перераспределении этих земель принимает Совет Карибов, которому принадлежит "общинный" титул на земли. Эти земли были предоставлены общине карибов в 1987 г. на основании Акта "О резерве карибов" (гл. 25:90).

Главным статутом в системе имущественного права Доминики является Акт 1975 г. "Об имущественном праве и передаче имущества". Как гласит этот Акт, земля - это земля, находящаяся в любом владении, дома и другие здания, рудники и полезные ископаемые и другие материальные наследуемые права; рента и другие нематериальные наследуемые права; сервитут, право, привилегия или прибыль, которую получают от использования земли; не выделенная доля на землю. В этом определении рудники и полезные ископаемые подразумевают любое пространство или месторождения полезных ископаемых в или под землей, а также права их добычи. Наследуемые права означают реальное имущество, которое в случае отсутствия завещания переходит к следующему наследнику в роде (семье). Акт регулирует порядок продажи и совершения иных сделок передачи титула на реальное имущество, составления документов о передаче титула на реальное имущество, создания сервитутов, соглашений об ограничениях, ипотеки, обременения рентой, аренды и определяет условия признания таких передач недействительными.

Кроме этого Акта, режим реального имущества регулируется актами 1873 г. "О реальном имуществе" (в ред. 1958 г.) и 1883 г. "О сроках исковой давности в отношении реального имущества". Согласно ст. 2 Акта 1883 г. действует правило о том, что занятие реального имущества в целях вступления во владение им, завладение имуществом для обеспечения исполнения обязательства, предъявление иска о возврате земли или ренты допускается в течение 12 лет с момента возникновения указанных прав требования.

Статья 3 Акта 1887 г. "Об имуществе замужней женщины" закрепляет право замужней женщины приобретать, владеть и распоряжаться по завещанию или иным образом реальным или личным имуществом как своим собственным, отдельным имуществом, таким же образом, как если бы она была feme sole (незамужней женщиной), без вмешательства доверительного собственника.

По общему правилу владение землей иностранцами допускается на основании разрешения, порядок и условия получения которого регулируются Актом от 17 ноября 1995 г. "О регулировании выдачи разрешений на владение землей иностранцами".

Земельное право Гренады основано на системе английского права, которое действовало до 1925 г. Реальное имущество находится во владении или государства (земли Короны), или частных юридических и физических лиц. 90% всех земель на Гренаде находится в частной собственности, 10% земель находится во владении Короны. Акт 1896 г. "О землях Короны" (гл. 73) регулирует вопросы предоставления земель, их продажи и аренды. Земли подразделяются на три категории: лесные резерваты, находящиеся в государственной собственности, несельскохозяйственные земли и иные земли. Только законный владелец может передавать свой титул freehold interest или leasehold на имущество. Земля продается вместе со всем, что на ней построено. Все постоянные улучшения имущества принадлежат владельцу земли.

15% всех частных земель являются семейными землями, владение которыми осуществляется на основании обычного права наследования. Доли наследников первоначальных владельцев не выделяются. Владение и право собственности на землю переходит от одного поколения к другому в рамках одной семьи как естественное право, но не предусмотренное законом. Существует традиция, когда самый старый член семьи обещает, что все члены семьи будут иметь дом и в то же время никакая часть их земли не будет продана какому-то третьему лицу. Этот инструмент сохраняет целостность семьи и обеспечивает равное право на дом всем членам семьи. При этом не существует никаких правовых способов признания и защиты прав на семейные земли - феномен, существующий еще со времен рабства на Гренаде.

На Гренаде весьма распространены случаи захвата частных земель, особенно отсутствующих собственников, которые живут в Англии, на других Карибских островах или в США. Часто захватывают земли Короны. Поскольку нередко местные власти не стремятся выгнать захватчиков из политических соображений, потом эти земли продают или сдают в аренду скваттерам.

Система регистрации земли основана на актах от 31 декабря 1904 г. "О регистрации документов о передаче титула на реальное имущество и регистрации земли" (в ред. 2009 г.) (cap. 79) и "Об имущественном праве и передаче титулов" (сар. 64). Действует Земельный регистр, который представляет собой регистр документов о передаче титула на нереальное имущество и предусматривает средства для идентификации местоположения и иных характеристик каждого участка земли.

Акт "О распоряжении землей" (сар. 161) устанавливает ограничения на отчуждение и продажу небольших землевладений. Небольшие землевладения представляют собой земли, которые ранее были проданы их владельцам государством. На такие землевладения не могут быть установлены обременения в течение трех лет, их нельзя продать в течение пятнадцати лет с момента приобретения права собственности на них. Акт 1959 г. "Об аренде небольших сельскохозяйственных владений" (в ред. 1978 г.) (сар. 10) определяет форму и условия договоров аренды таких владений, права арендаторов на компенсацию улучшений арендованного имущества.

Использование земель для застройки регулируют Акт "О городском и деревенском планировании" (сар. 322) и Акт 1968 г. "О контроле за застройкой земли" (в ред. 1983 г.) (сар. 160). Контроль за застройкой земли предполагает рассмотрение заявлений о получении разрешений на застройку земли (включая жилые и коммерческие здания). Для раздела сельскохозяйственных земель не требуется получения разрешения, хотя для земель Короны, которые подлежат застройке, нужно получить разрешение. Акт 2002 г. "О физическом планировании и контроле за застройкой" предусматривает разработку физического плана в целом для всей Гренады, в котором, в частности, должны быть отражены вопросы распределения земель для целей охраны, использования и развития сельского хозяйства, жилищного строительства, промышленности, торговли, туризма. В плане должны быть положения, касающиеся развития инфраструктуры, публичных зданий, открытых пространств и др.

Большая часть земель в Сент-Винсенте и Гренадинах используется для ведения сельского хозяйства, и около 73% всех сельскохозяйственных земель принадлежат собственникам или "вероятным" собственникам. Под "вероятным собственником" имеются в виду семейные земли, титул на которые не принадлежит ни одному из членов семьи. Примерно 23% сельскохозяйственных земель находятся в аренде.

Действует система регистрации документов о передаче титула на реальное имущество. Регистрация производится ежегодно, и идентификационный номер присваивается документу каждый год. Ежегодные тома документов о титуле переплетаются и хранятся в суде. Регистр содержит сведения о передачах земли. Однако многие люди убеждены в том, что для совершения передачи не нужны юристы, обследование земли, установление ее границ, ее регистрация. То же относится к случаям аренды. Широко распространена практика захвата земель, особенно лесных резерватов.

Существующее в настоящее время распределение и использование земель началось еще во времена рабства. Несколько семей владеют почти всеми сельскохозяйственными землями. Землями владеют очень часто без оформления каких-либо прав, часть земель находится или в аренде и на условиях издольщины, т.е. арендная плата передается собственнику земли в виде части урожая.

В Федерации Сент-Китс и Невис серьезной проблемой является обеспечение устойчивости аренды земли. Была широко распространена практика владения землей фермерами на основании letter of intent (письма о намерениях). Однако этот документ непригоден для обеспечения займа. Поэтому в 1991 г. был принят Акт "О застройке земли", который предусмотрел условия сдачи земель Короны в аренду. Допускается аренда сельскохозяйственных земель сроком до 35 лет на основании зарегистрированных договоров аренды. Права арендатора подлежат защите до тех пор, пока он улучшает и использует свою землю в соответствии с условиями договора аренды. Арендатор может получить заем, заложив арендованную землю в качестве обеспечения.

Весьма распространена практика самовольного захвата земель. Более 400 акров земли на Невисе находится в незаконном владении. Для борьбы с этими нарушениями был принят Акт 1996 г. "О покупке деревенской земли на праве безусловной собственности" (в ред. 1997 г.). Многие деревни были построены на полях, на которых ранее выращивали сахарный тростник. Однако государство принудительно выкупило эти земли, и теперь деревни находятся на государственных землях. Акт упростил приобретение владения этими землями, предусмотрев процедуру их покупки владельцами незаконно построенных домов на праве безусловной собственности за нерыночную цену.

Действует Акт 2000 г. "О планировании и контроле за застройкой". Он имеет своей задачей обеспечить порядок и развитие застройки как сельскохозяйственных, так и городских зон. Акт предусматривает также меры по охране окружающей среды и восстановлению красот природы. Департамент контроля за застройкой и планированием наделен полномочиями определять зоны охраны окружающей среды на Сент-Китсе и выдавать строительные разрешения. Основной проблемой на этом острове является распределение 10 тыс. акров земли, используемых для выращивания сахарного тростника, для альтернативных целей, имеющих одинаковый экономический результат. На Невисе действует собственное законодательство о застройке и планировании использования земель.

На островах действуют две системы регистрации земли. Акт 1887 г. "О титуле на основании регистрации" (гл. 279) предусматривает систему Торренса и регистрацию титула путем выдачи сертификата титула. Значительная часть земель, которые принадлежат правительству, зарегистрирована в Земельном регистре Высокого суда. Большей частью частных земель владеют на основании документов о передаче титула на реальное имущество в соответствии с Актом 1881 г. "О регистрации и записях". В стране отсутствуют кадастровая система и система идентификации земельных участков путем присвоения им номеров. Разрешения, выданные иностранцам о владении землей, хранятся в Министерстве сельского хозяйства, там же хранятся документы о владениях в кондоминиумах.

В Республике Тринидад и Тобаго действует большое число статутов, которые регулируют различные аспекты земельного (имущественного права). В 1945 г. был принят Акт "О реальном имуществе" (в ред. 2003 г.) (гл. 56:02). В нем закреплено понятие "земля". Это земля, усадьбы, владения и материальные и нематериальные наследуемые права любого вида и описания или любой титул и интерес вместе со всеми дорожками, проходами, путями, водными потоками, свободами, привилегиями, сервитутами, плантациями, садами, рудниками, полезными ископаемыми и карьерами и со всеми деревьями и древесиной. Согласно ст. 7 Акта все государственные земли и земли, предназначенные для публичных целей, признаются неотчуждаемыми, кроме случаев, когда они предоставлены на титулах fee simple или fee tail и на них после этого распространяется действие данного Акта.

Земля, отчужденная государством на титулах fee simple или fee tail, и все другие земли в пределах Тринидада и Тобаго могут быть проданы путем регистрации таких передач. Акт предусматривает регистрацию земли, выдачу сертификата титула, порядок совершения иных, кроме купли-продажи, передач, аренды, субаренды, ипотеки, вопросы учреждения доверительной собственности, передачи земли по наследству, в нем также определено правовое значение принципа нерушимости титула.

Порядок наследования реального и личного имущества также регулирует Акт 1913 г. "Об управлении наследственными титулами" (в ред. 2000 г.) (гл. 9:11). Действует Акт 1940 г. "О сроках исковой давности в отношении имущества" (гл. 56:03). Акт 1939 г. "О передачах и имущественном праве" (в ред. 2000 г.) (гл. 56:01) предусматривает, что все передачи имущества должны осуществляться на основании документа о передаче титула на реальное имущество в соответствии с английским правом. Документ должен быть составлен в письменной форме, в нем должны быть определены права и обязанности покупателя и продавца. Акт определил основания установления сервитутов, соглашений об ограничениях, ипотеки, обременения владения рентой, условия заключения договоров аренды.

Согласно ст. 3 Акта 1884 г. "О регистрации документов о передаче титулов на реальное имущество" каждый документ о передаче титула, составленный на Тринидаде и Тобаго или в ином месте, в присутствии и подтвержденный по крайней мере одним свидетелем, не являющимся стороной в договоре, признается по праву законным и действительным для любых целей. Однако это положение не распространяется на документы о передаче титула на реальное имущество, которые подлежат регистрации. Любой документ о передаче титула в случаях, когда закон не требует его регистрации, может быть по желанию любой стороны зарегистрирован (ст. 4 Акта). Определены условия регистрации, закреплены принципы приоритета документов о передаче титула и мер по защите интересов покупателей и залогодержателей. Акт от 13 июля 2000 г. "О регистрации титулов на землю" предусмотрел создание нового земельного регистра, который должен заменить систему регистрации документов о передаче титулов, регистрации аренды и выдачи сертификатов. Фундаментальным принципом земельного регистра является то, что он удостоверяет право собственности на землю, все права и интересы в отношении нее как свершившийся факт.

Акт 2000 г. "О признании прав на землю" предусматривает регистрацию всех первых фактов передачи титулов на земли в обязательном порядке. Министр определяет районы, которые объявляются зонами признания прав на землю. После этого любое лицо может заявить о своих правах на землю. Если лицо владело землей более 10 лет, то его право на землю подлежит признанию. После признания права участку земли присваивается уникальный идентификационный номер. Порядок установления границ земельного участка определен в Акте 1996 г. "Об обследователях" (гл. 58:04). На основании Акта 2000 г. "О земельном трибунале" создана судебная система, которая рассматривает споры о реальной собственности.

В праве Тринидада и Тобаго урегулированы определенные аспекты отношений лендлорда и арендатора. Акт 1981 г. "Об арендаторах земли (гарантии устойчивости ренты)" (в ред. 2010 г.) (гл. 59:54) допускает возможность конверсии существующих договоров аренды в аренду, условия которой определены в законе, не разрешается требовать выплаты чрезмерных рентных платежей, закреплены права арендатора на возмещение расходов по улучшению арендованного имущества, на сдачу имущества в субаренду и др.

Для диверсификации развития сельского хозяйства, ориентированного преимущественно на выращивание сахарного тростника, был принят Акт 1925 г. "О сельскохозяйственных договорах" (в ред. 1981 г.) (гл. 63:50). В нем содержится определение понятия "сельскохозяйственный договор". Это соглашение, по которому лицо, именуемое стороной в договоре (контрактор), т.е. фактически арендатор, вступает во владение участком земли, передаваемым ему его собственником в целях обработки или для более интенсивного использования в соответствии с условиями такого соглашения, и это соглашение включает все договоры, заключенные до вступления в силу данного Акта и после этого, и оно может быть зарегистрировано или не зарегистрировано, но это соглашение не касается никаких соглашений, касающихся культивации сахарного тростника. Договор не создает интереса в отношении земли, однако контрактор приобретает право владения землей в отличие от собственника земли. Контрактор сохраняет право владения в течение периода, пока он платит деньги собственнику. В случае прекращения срока действия договора, когда контрактор сохраняет владение, он обязан соблюдать все положения и условия ранее заключенного договора, как если бы он не был прекращен или не истек срок его действия. В Акте определены права и обязанности сторон, порядок разрешения споров, порядок регистрации таких договоров.

Обеспечить гарантии устойчивости прав арендаторов, более ясно и четко определить права арендаторов и лендлордов - такие задачи преследует Акт 1961 г. "Об аренде небольших сельскохозяйственных владений" (в ред. 2005 г.) (гл. 59:53). Небольшое сельскохозяйственное владение означает участок сельскохозяйственной земли, которым владеют на основании договора аренды в целях ведения сельского хозяйства, площадь которого составляет не менее 1 акра и не более 50 акров, со зданием или без такового. Сельскохозяйственными землями признаются любая древесная плантация, огород, земля, на которой выращивают бананы, сахарный тростник или рис.

Допускается принудительный выкуп земли. Статья 5 Акта 1994 г. "О приобретении земли" (в ред. 2000 г.) (гл. 58:01) предоставляет право Президенту путем издания приказа объявить, что земля необходима для публичного использования.

Ямайка - островное государство в Карибском море, расположенное на третьем по площади острове в группе Больших Антильских островов. Ямайка стала независимым государством в 1962 г., ее правовая система основана на английском общем праве и местных статутах, и она имеет определенные особенности. Законы карибских государств основаны на английском праве, поэтому нередко утверждают, что и решения английских судов имеют обязательный характер. Однако такое мнение не всегда находит поддержку в решениях судов этих стран. Так, в решении по делу R v. Barbar*(306) Апелляционный суд Ямайки отверг утверждения о том, что толкования Тайным советом одинаковых статутов (т.е. английских законов и одинаковых с ними статутов к