Характерные черты ирландского земельного права

В земельном (имущественном) праве Ирландии*(317) понятие "земля" охватывает не только землю, но и здания, сооружения, соединенные с ней. Отчасти по этой причине земельное право также называют "право реального имущества", хотя этот термин используется сейчас в меньшей степени, чем в прошлом*(318). Реальное имущество, или, как его все еще называют сегодня, realty, включало интересы, связанные с интересами freehold (безусловного права собственности) на землю и интересами leasehold (арендой) земли. Все другое имущество, т.е. движимое имущество, было личным имуществом. Личное имущество, т.е. движимое имущество часто называют chattels. Этот термин произошел от слова "cattle", которое означает крупный рогатый скот. В этом нет ничего необычного, поскольку в Средние века крупный рогатый скот был самым важным видом личного имущества. В прошлом существовали некоторые важные различия между реальным и личным имуществом. В настоящее время согласно Акту Ирландии 1965 г. "О наследовании" этих различий более не существует.

Согласно общему праву объектами права собственности является не земля непосредственно, а estates (титулы) и interests (интересы) в отношении земли. В юридической литературе по ирландскому земельному (имущественному) праву считается, что одним из достижений системы общего права, регулирующего право собственности на землю, является именно эта доктрина титулов и интересов, "расположенная" между владельцем и физическим объектом права собственности. Общее право выработало доктрину феодального владения землей. Землей владели в условиях иерархических отношений между лордами и землевладельцами. Каждый владел землей от кого-либо другого в обмен на услуги. В теории ирландского земельного права считается, что лицо не владеет землей как таковой, вместо этого лицо наделено правом на титул в отношении этой земли, который дает ему право владеть ею и использовать ее, исключая любое иное лицо в течение определенного времени. Термин "estate" используется для того, чтобы определить период, в течение которого можно осуществлять право собственности в отношении земли.

Титулы подразделяются на freehold (безусловное право собственности) и leasehold (аренда). Основное различие между ними заключается в том, что титул аренды обязательно ограничен во времени, а безусловное право собственности действует в течение неопределенного периода, обычно вечно. Аренда земли предоставляет арендатору право исключительного владения землей в течение срока аренды. Это означает, что арендодатель не имеет права доступа на эту землю в период действия аренды без получения на то разрешения арендатора, либо когда это предусмотрено в соглашении, например, для проведения ремонтных работ.

В условиях рыночной экономики характер земельной собственности изменился. Земля стала предметом купли-продажи, она сделалась свободной от прав феодала и обязанностей владельца. По прошествии длительного периода имущественное право стало более приспособленным к условиям рынка, и в этом сыграли большую роль суды, изменяя и интерпретируя старые правила. Поэтому сущность системы имущественного права, внешне оставаясь прежней, изменилась в новых экономических условиях. С упразднением феодального владения концепция "estate" (титула) настолько изменилась, что стало возможным рассматривать fee simple как объект, которым владеет лицо. Как пишет Поль Кугхлан, лицо, имеющее титул fee simple на землю, обычно считается собственником этой земли. Право собственности означает возможность использовать, извлекать выгоду и эксплуатировать объект имущественного права и иметь правовую защиту в случае вторжения другого лица, который не имеет на это права. Право собственности также включает право передачи особой вязанки имущественных прав другому лицу. Это возможно при жизни собственника путем дарения, продажи или после смерти по завещанию. Вместо того, чтобы полностью лишать себя права собственности, собственник может создать меньшие права в пользу третьего лица, которые будут основаны на титуле собственника*(319).

Утверждения о том, что существует только один настоящий собственник земли, а другие лица соответственно имеют меньшие права, чем полное право собственности, более не существует в земельном праве системы общего права. В прошлом правильным было положение, когда в Англии и Ирландии Корона имела в собственности землю в качестве королевского владения. Лицо по общему праву не может владеть землей, однако лицо по общему праву может обладать разными видами титулов и интересами, в отношении одного и того же участка земли могут существовать несколько таких интересов одновременно. Вероятно, это положение является основным преимуществом системы общего права. Концепция титулов, выражающаяся в разграничении объекта права и земли как таковой, имеет значительно более гибкий характер, чем система единственного объекта права собственности.

Вполне можно предположить, что землей на праве freehold (безусловной собственности) владеет государство*(320) и что теоретически землей владеют на основании free and common socage*(321) благодаря Акту 1662 г. "Об отмене владений". "Freehold", действительно, современный термин, ныне обозначающий "free and common socage", а интерес государства иногда называют "фундаментальный титул". Однако этот титул имеет скорее теоретическое значение, он мало что дает государству, скорее не дает никаких прав. Так, во-первых, не существует права eminent domain (изъятия частной собственности для публичных целей). Во-вторых, если государство имеет намерение приобрести земли, оно должно это сделать, используя право принудительного приобретения. Далее концепция escheat (перехода выморочного имущества государству) была заменена концепцией государства как основного наследника лица, умершего без наследников. Тем не менее вопрос о том, изменила ли Конституция Ирландии 1937 г. "фундаментальный титул" государства, продолжает оставаться дискуссионным. Если государство обладает фундаментальным титулом, то эта ситуация представляется неприемлемой в условиях республики, в которой люди являются гражданами, а не подданными монарха. Однако этот вопрос до сих пор не решен в праве. В Соединенных Штатах, где существует похожая форма государственного устройства, органы законодательной власти в некоторых штатах приняли после революции законы, объявившие землю в пределах территории штата аллодиальной, т.е. без лорда, и которой люди обладают не в качестве владения, а в других штатах подобные заявления были выражены в судебных решениях. Поскольку в Ирландии не было принято никакого статута по этому вопросу и поскольку Акт 1662 г. не был отменен, предполагается, что владение существует до сих пор. Традиционно считается, что доктрина титулов не применяется к государству как землевладельцу. Это действительно так, поскольку, если государство непосредственно владеет землей, то оно владеет ею как абсолютный собственник, но в современных условиях это имеет существенное значение. Когда земля зарегистрирована, то владелец зарегистрирован как "полный собственник" без упоминания о fee simple*(322).

Имущественное право изучает не вещи, а отношения по поводу прав между лицами в обществе. Имущественные права независимо от того, касаются они частной собственности или иной ее формы, являются по своей сути политическими правами в широком смысле. Они отражают особое распределение власти в отношении земли. Поэтому их следует квалифицировать на основе более широких политических и моральных теорий. Одним из противоречивых аспектов доктрины имущества в Ирландии является то, что, с одной стороны, существует концепция имущества, как ее понимают большинство людей в обществе - социальная концепция собственности, с другой стороны, есть юридическая концепция собственности, состоящая из норм права, применимых к земле, зданиям и т.п., т.е. то, что называется правовой концепцией имущества.

Социальная концепция собственности не появилась как-то в один момент. Она является результатом исторического опыта ирландцев. Этот исторический опыт, который нельзя вспоминать без боли, сейчас вне пределов памяти живущих поколений. Такой опыт продолжался до конца XIX в., когда легко можно было лишиться титула на землю, дома, когда арендаторы сельскохозяйственных земель были бессрочными арендаторами, когда лендлорды мало беспокоились о своих арендаторах, их интересовала только рента, которую арендаторы должны были платить. Естественной реакцией на такое положение было требование фермеров обеспечить стабильность владения землей, закрепить право собственности на землю вместо бессрочной аренды. Результатом этого стали реформы в конце XIX в. Популярная идея полного или абсолютного права собственности на землю как желаемая цель стала реальностью после того, как в 1923 г. был принят Акт, наделивший Земельную комиссию правами по принудительному приобретению земли*(323).